——选择适合自己的房贷产品及还贷方式

　　随着银行对个人资产业务的重视程度日渐加深，近年来与百姓生活相关的个人房贷款产品也日益丰富起来。如何选择一款适合自己的产品，同时又达到理财的目标呢？这就需要我们充分的了解每个贷款产品及还款方式的特征、适合人群及差异性。

　　根据变更产权与否的实际需求，目前的个人住房贷款分为两大类：交易类住房贷款和非交易类住房贷款。

　　前者由于购买需求而产生的，会因交易变更房屋产权；后者由于消费需求而产生的，房屋产权不会发生变更。

　　第一步，选择合适的住房贷款产品

选择合适的住房贷款产品

　　此外，还有一种适合特殊人群的个人贷款——信用贷款，此贷款目前只适用国有企业管理人员、国家公务员、特定企业的高级管理人员、银行的VIP客户等，依各行要求不同而给定的贷款额度也不尽相同。贷款还可用于购房及消费方面。

　　第二步，还款方式介绍

　　选择了一款适合的房贷产品是否就大功告成了呢？其实不然，因为还贷方式的选择也非常重要，它其直接影响到我们贷款的利息成本，下面我们就将几种常用的还贷方式给大家做一个比照。

还款方式介绍　　

还款方式			特 征	适合人群	适合的房贷产品
等额本息	双周供		还款频次为每两周一次，每次还款数额相等。在等额本息还款方式中利息成本最小。	借款人先期资金并不充裕，未来有稳定收益。或虽有充裕资金，但有收益率远大于该贷款利率的投资渠道	标准按揭、转按揭、抵押消费贷款、同名加转按揭等
	月供		还款频次为每月一次，每次还款数额相等。是传统的还贷方式。		所有个人住房按揭贷款产品
	双月供		还款频次为每两月一次，每次还款数额相等，可避免因不能及时还贷而增加的不良记录次数	工作繁忙、经常出差，并且不希望因此产生不良记录人士	标准按揭、转按揭、抵押消费贷款、补按揭等
	季供		还款频次为每季一次，每次还款数额相等，可最大限度避免因不能及时还贷而增加的不良记录次数，但在等额本息还款方式中利息成本最大。
等额本金			每期还贷本金相同，利息逐月递减，是按揭贷款中利息成本最低的一种还款方式	现有资金充裕且预期未来收入稳定的借款人	所有个人住房按揭贷款产品
利随本清			贷款期限较短（通常一年以内），贷款到期后一次性还本付息，对借款人的要求较高。	对资金需求期限较短，且在贷款到期时具备相应的还款能力的借款人	一年期以内的抵押消费贷款、循环贷
自由还款			根据借款人自身的收入情况确定每期还款额度，如先期的还款额度较低，后期还款压力会较大。	希望根据自身需求随时调解还款额度的借款人	气球贷（属标准按揭贷款）、公积金贷款
存贷组合型		存抵贷	将与贷款挂钩存款账户中超出约定部分的资金按一定比例冲抵贷款本金，从而节省贷款利息，需要时可将归还部分的额度申请下来。	适合没有其他投资渠道的借款人	标准按揭、转按揭、抵押消费贷款、同名加转按揭等
		按揭开放式账户	将与贷款挂钩存款账户中超出约定部分的资金用于申请提前还贷，从而节省贷款利息，需要时可将归还部分的额度申请下来。

　　第三步，打造量身房贷理财方案

　　了解过贷款产品以及还款方式后，应当学习如何将他们组合起来从而达到自己的理财目标。通过房贷产品和还款方式的交叉组合，是可以为自己量身定做一款房贷理财方案的，我们提供了三个实际案例作为参考，也许会有所启示。

　　案例一：灵活运用产品组合达成目标

　　申请人情况：王先生1999年在北京大兴区购买了一套100平米的商品房，总价20万，在农信社的按揭贷款至今还有8万元未结清，现看好城区一套二手房，需要30万的首付款。

　　投资目标：在不出售大兴老房子的基础上，贷款30万。

　　理财顾问方案：

　　因王先生大兴的房子已经升值至60多万，故用 “同名加、转按揭贷款”，在王先生通过银行审核条件的情况下，顾问公司提供担保，由其申贷银行先放贷8万元将农信社贷款结清，将房产解除抵押（原农信社设定）后再重新抵押给其申贷银行，另贷出30万元。

　　王先生可以用此30万元作为首付款向银行申请二手房按揭贷款，用于购买自己看重的房子。

　　通过两个贷款产品的组合，王先生在保有原来房产的同时，又购置了一套房产，还可以将原有住房通过出租、以租养贷的方法来减轻自己的还款压力。在房价节节攀升的今天，既满足了自己的生活需要，同时也起到了投资理财的效果。

　　案例二：最大限度降低利息成本

　　申请人情况：李先生现有住房两套，一处位于三元桥附近，现值140万元，原购买价100万元，有50万元贷款未结清，目前状态：刚退租；一处位于四元桥附近，现值145万元，原购买价75万元，拥有完全产权，目前自住。现李先生看好奥运公园附近的一个别墅项目，想购置一栋别墅以改善生活条件，看好的户型总价280万元，需要尽快交款（该户型较紧俏）。李先生另有市值200万元的股票。经与家人商量，决定将三元桥附近的房子卖掉，由于股市行情近期不错，希望保留50万元市值的股票。此外，李先生还是某银行的VIP客户。

　　投资目标：自购买别墅过程中最大限度地保有其拥有的股票；最大限度地降低利息成本；不希望因购买别墅影响自己现有的生活品质。

　　理财顾问方案：

　　1、李先生将三元桥附近的房产卖掉，可得90万元（140万元—50万元银行未结清贷款）

　　2、由于，李先生是某银行的VIP客户，所以可以很容易地将四元桥附近的房产抵押给银行，获得100万元的循环额度贷款，总期限15年，每次只用50万元，半年为一个贷款期（半年期限的贷款利率为目前银行最低档次的贷款利率）。贷款到期后，可用剩余的50万元贷款额度来归还到期贷款50万元，李先生只需要承担50万元半年期的贷款利息，依此类推，这样既可以达到李先生“最大限度地降低利息成本”的要求，又可以满足其“不希望因购买别墅影响自己现有的生活品质”的要求。

　　3、建议李先生将所持股票中，未来升值潜力相对较小的股票卖出140万元用以购房，继续持有60万元市值的股票。

　　通过以上方案，李先生在一个月的时间之内，凑齐了购房款（90万元售房款+50万元银行贷款+140万元出售股票款=280万元），顺利购得别墅。

　　案例三：充分用好银行政策

　　申请人情况：王小姐，27岁，去年研究生刚刚毕业，由于工作能力较强，找到一份合资企业的工作，深得上司赏识，月薪4000元。为供王小姐上学，一家三口一直居住在父亲单位早年分配的一套50平米的小两居室内，如出租，租金参考价为2300元/月。

　　王小姐的母亲57岁，月薪3000元，父亲59岁，月薪6000元，家庭存款35万元。孝顺的王小姐希望给全家人改善一下居住环境，让父母能够安享晚年。几经筛选，全家人终于选中一套总价100万元，120平米的小三居。但问题随之而来，如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力是承受不了，如果以王小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求。

　　投资目标：希望保有现有房产，留待结婚自用。

　　理财顾问方案：

　　以王小姐为借款人，其父亲为共同还款人一起来申请贷款，申请30年期70万元的贷款，首付款为30万元（其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出）。

　　以王小姐为借款人是因为她27岁，可申请到最长期限30期的贷款，她与父亲的收入合计为10000元，可以满足银行的还款要求，虽然未来父亲的还款能力会减弱，但随着经验的积累、能力的增强，王小姐未来的收入却是增长趋势，银行会充分评估这一点。

　　搬入新居后，将现有住房出租，将租金补贴月供或累计起来进行一些稳健型投资或用于提前还贷款，减轻还款压力。

　　以上的三个案例是否会对您有所启发呢？或者您可以选择一个更便捷的方式：把自己的个人情况及要求告知专业的理财顾问，由他们为您提供理财方案，享受最好的房贷消费体验。（作者/陈霞 本文作者为链家金融中心总监）

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