金融界首页 > 理财频道 > 理财观察 >理财观察第209期:首付贷是房价飞涨的“真凶”吗?

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首付贷是房价飞涨的真凶吗

   在北京、深圳两地掀起对楼市配资业务的摸底整顿后,昨日央行也首次表态将整治地产中介金融业务,房地产企业、房地产中介机构如果没有资质,将不能跨界经营金融业务。受到联动清查的影响,已有部分地产中介以及P2P平台暂停首付贷业务。

   国内一线城市近日楼市大热。推动楼市除了房地产市场本身的回暖之外,杠杆资金被认为是背后的重要推手。以“首付贷”、“监管贷”为代表的场外配资引起了监管部门的重视。全国政协委员、央行副行长潘功胜昨日在政协小组会讨论时表示,央行正与住建部、银监会等部门商量,准备开始对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理。【往期回顾

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【现象】迅猛发展的“首付贷”杠杆资金

上海链家事件让首付贷被业界所关注

首付贷是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借,用于购房人放大购房杠杆,在一些房价上涨较快地区,首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%,这相当于是10倍杠杆,杠杆比例远高于去年股市……[详细]

首付贷一般期限是3年以内 利率大部分在7%—9%

以互联网金融企业推出的“首付贷”为例,在无抵押贷款的情况下,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品,然后对外发售。

以链家为例,该公司首付贷产品2015年的总体规模为3亿元左右,购房者通过这款产品平均申请的贷款为15万元左右,审核通过率为70%。其首付贷产品此前仅面向新房销售,已完成了1.8亿元的回款,余额为1.2亿元。目前,链家已经暂停了其首付贷的产品……[详细]

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【追访】首付贷的本质就是P2P?

一些平台涉嫌自融或涉嫌利益输送

北青报记者了解到,提供“首付贷”的资金来源中平台自有资金比例非常小,绝大多数来源于P2P理财资金。如链家金融、搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品,这些产品极易陷入兑付危机……[详细]

目前市场上首付贷有三种形式

一类 二类 三类
开发商、房产中介机构或是金融公司通过自建互联网金融平台向购房者提供首付贷服务 由P2P平台推出的首付贷产品 与银行等合作的金融产品
搜房“天下贷”、易居中国携手众安保险联合推出的“房金所”、平安好房网、中原地产等 广州e贷的“房e贷”等 “融360”、 “金融1号店”等

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【调查】楼市场外配资规模超万亿?

首付降到最低5% 杠杆率放大到20倍

根据各大中介公司公开宣传的数据显示:链家约有2100亿使用了杠杆成交,房天下大约2000亿,我爱我家大约也有800亿,而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿。不包括许多大大小小的P2P平台……[详细]

首付贷贷款金额分布与房价成正比 占总房价的10%左右

一线城市在20万至40万之间,二线城市10万至20万之间, 三线城市在8万至10万之间。 一线城市的首付贷的用户最多,但是占购房者的比例低于10%。

今年前两个月,北京、上海和深圳三个一线城市有5586亿人民币流入楼市。按照推理,如果10%的购房者使用了首付贷且获得了10%的贷款额,那么首付贷金额约为55亿……[详细]

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【分析】为何地产中介热衷于“首付贷”?

最低可操作一成首付

“楼市在回暖,为解决购房者首付难题,我们联手数家银行推出首付贷业务,让首付也能贷款。”如果房屋总价是100万,购房者只需拿出10万,另外20万首付款由机构通过他们平台完成匹配,然后向银行申请70万房贷……[详细]

“首付贷”最低可贷1万 最高可以贷到房屋总价的20%

据介绍,购房者借的两成首付款,需在6到36个月之内还清。购房者可以自由选择还款方式,无论是银行贷款中最常见的等额本息式还款,还是月供压力更低的按月付息,这家服务平台的首付贷业务可以量身为需求用户匹配最优贷款。

对此,市南区一家融资平台的李经理介绍,以互联网金融企业“首付贷”为例,如果申请人没有抵押贷款,“首付贷”最低可贷1万元,最高可以贷到房屋总价的20% 。而具体的操作过程一般是,平台把“首付贷”包装成年化收益率8% 至12% 的P2P产品对外发售...[详细]

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【观察】首付贷将引发监管风暴?

“杠杆上的楼市”成今年两会议题

一线城市房价急剧上涨,“杠杆上的楼市”在今年的全国两会上也成为重要议题。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难……[详细]

如果房价停止上涨甚至大幅下跌 很容易出现兑付危机

包括央行和银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行……[详细]

结束语

从多方面的消息来看,一场针对“首付贷”为代表的杠杆资金的监管风暴正“山雨欲来”。

首付贷产品大面积下架

中介纷纷与首付贷“撇清关系”

链家回应称,此前链家与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。链

家表示,其在2月底便已停止新房首付贷。

    我爱我家也发布声明,否认涉足过“首付贷”业务。

    而此前,多家P2P及小贷公司涉足首付贷领域。当监管消息传出后,不少平台也随之将产品下架。

P2P房贷类产品面临两大风险

作为基础资产的房产的真实性及估值问题

房产的真实估值及抵押的真实性有效性存在很多可操作的空间,投资者很难去辨别,此外,如果资金流向了高杠杆炒房的投机客,一旦房价不能持续上涨,就面临较大的违约风险。

政策调控风险

部分房贷类产品可能会因违规而被加强监管甚至被叫停,如首付贷,借款人是借钱去做购房首付,违反了“个人住房贷款的首付比例是由央行统一调控”的规定。近期政府及监管层表态要加强一线城市房地产调控,打击部分中介机构、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。投资者对房贷类特别是首付贷产品要谨慎投资。

如何判断是否符合监管要求?

    投资者在选择具体产品时,一是要选择符合监管要求的产品,二是要关注资金的流向及其盈利能力,即借款人拿这笔钱去做了什么。

    P2P监管细则指出,“网络借贷是指个体和个体之间通过互联网平台实现的直接借贷”,投资者在P2P平台上投资,本质上是通过平台把钱借给了另一个人或企业,投资人首要的是要清楚自己的钱到底是借给了谁。因此,如果某个产品找不到对应的借款人,该产品肯定是违规的。如果某个产品的借款人信息模糊、不完整,或存在很大疑点,其风险性就很大,投资者应尽量规避。

    借款人的资金流向,与其违约风险密切相关。投资者应尽量规避两类借款产品,一是资金流向了有政策风险的领域,如首付贷等,二是资金流向了过剩产能行业中的“僵尸企业”。随着政策变化、监管加强,这两类产品面临违约的风险会很大。

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