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大师的房子也愁卖

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2023-01-03 09:27:53 来源:国际金融报 作者:孙婉秋

  2013年,福布斯杂志公布了全球豪宅排名,伦敦海德公园一号排名第五。

  实际上,自入市起海德公园一号便因售价昂贵而名噪一时。2011年项目开盘,套均总价高达2000万英镑,一跃成为当年全球最昂贵的公寓住宅。

  即便价格不菲,坐落于伦敦最核心地段的海德公园一号依然引无数富豪竞“折腰”。2011年和2014年,海德公园一号先后出现过两笔天价交易,成交价分别为1.37亿英镑和1.4亿英镑。

  这个项目也成为建筑大师理查德·罗杰斯的代表作。

  但神话未能延续。11年之后,一个同样由罗杰斯操刀,且命名高度相似的楼盘在上海松江折了戟。

  七成房源滞销

  《国际金融报》记者发现,12月以来,一个楼盘高频出现在上海房产中介的宣传推广中,不到100个字的统一文案将格力公园海德的卖点极尽罗列:

  ● 最火爆地铁口倒挂1万的新房

  ● 准现房+高颜值会所

  ● 顶级设计师著作270度全景阳台

  ● 总价低,280万起

  从营销端来看,格力公园海德无疑是花费了大力气的,项目卖点被花式包装后充斥在网络上,近乎做到了全方位、不留死角,铺天盖地的软文推广让一名购房者抱怨,网上翻了几页看不到一丝“批评”的声音。

  漫天的营销风依然没能吹动市场对格力公园海德的真实情绪:

  5天认筹期里,格力公园海德642套房仅收获170+组意向客户,认筹率仅为27%。开盘近两个月,网上房地产数据显示,截至2022年12月27日,公园海德可售总套数仍有427,去化率仅为33%,近七成房源待售。

  大师操刀、价格倒挂、临近地铁、低总价上车、现房销售,诸多优势傍身的格力公园海德为何惨遭市场抛弃?

  格力公园海德项目始于2016年。当年5月,格力地产(行情600185,诊股)以总价19.65亿元、溢价率109%竞得松江泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块,成交楼面价37675元/平方米。据市场测算,格力的保本价在5.5万元/平方米以上。

  不同于国企、央企在投资端较为谨慎,激进抢地是那两年格力地产在上海的普遍姿态。

  2014年12月24日,这家初入上海市场的房企以一天两拍名声大振。

  当天上午,格力地产联合体以总价16.14亿元从恒基兆业、三湘地产等房企手中摘得浦东前滩一地块,楼面价6.58万元/平方米,溢价率127%,刷新了彼时上海单价地王纪录。下午,格力地产继续抢地,以14.5亿元再夺浦东新区前滩板块一地块,项目溢价率92.5%,楼板价近5.4万元/平方米。

  抢地时凶猛的格力地产在随后的开发建设过程中却显得佛系且温吞,拿地多年迟迟不开盘试图用拖延时间来换取利润空间,这一举措让其饱受捂盘质疑。

  2020年,拿地6年的前滩格力浦江海德入市,搭乘上海新一轮楼市启动和前滩概念热度,项目开盘售罄。

  而今没有地段的加持,上海新盘市场经过两年的狂热愈发冷静,格力公园海德设计上的水土不服开始被放大。

  塔楼设计让小区户型呈现不规则状态,没有南北朝向,尺度感较大的阳台是卖点之一,由于不能封,导致空间实际利用率大打折扣。以111平方米的3室2厅户型为例,进门右手边为厨房,次卧紧挨厨房,夹在厨房和卫生间中间,主卧和次卧的采光均依靠一扇小窗。在某房产网站上,购房者对于格力公园海德的质疑多集中于户型,“奇葩”是他们对这些户型的直观感受,多个声音不解“为何在当下依然有此类三十年前的户型”,在他们看来,南北不通、形状各异、小窗采光是对居住喜好的挑战。

  在中原地产高级研究经理卢文曦看来,当前上海五个新城供应量大,选择范围广,在楼盘自身产品不过硬的情况下必然导致购房者用脚投票。

  “免税”的诱惑

  虽然楼盘项目遇冷,但格力地产在资本市场却一路高歌猛进。

  12月9日以来,10天时间里格力地产收获了7个涨停板。12月28日,格力地产报收11.62元,相较于12月1日的6.48元,不到一个月时间股价上涨近80%。

  免税概念,又一次让格力地产股价坐上快车道。相似的情况,两年前已经上演。

  2020年5月,格力地产发布定增预案拟收购珠海免税,彼时公司股价一度连续多个涨停板,股价最高上涨超300%。

  股价异动让格力地产受到上交所的关注,上交所让格力地产充分做好风险提示,并自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整、是否存在内幕交易的情况。

  经自查,格力地产否定了内幕交易的存在。然而没过多久,事件出现“反转”。2020年12月底,格力地产公告表示,董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为,被证监会立案调查。

  在随后的一年多时间里,鲁君四几乎处于隐匿状态。2022年6月,事件走向逐渐明朗。当月16日,鲁君四被免去了格力地产董事长一职。一天后,格力地产公告称,公司从江西上饶市公安局获悉,鲁君四因涉嫌泄露内部信息被上饶市公安局采取刑事强制措施。

  至此,历时14年的格力地产鲁君四时代结束。

  董事长一职空窗三个多月后,11月该公司迎来新任掌门——陈辉。随后格力地产称,鉴于鲁君四不再担任公司董事、监事或高级管理人员职务,上述导致公司重大资产重组暂停的事由已消除。这也意味着,公司能够继续推进与珠海免税重组一事。

  2022年12月8日晚,格力地产披露重组预案,宣布拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,收购珠海免税集团100%股权,同时拟向不超过35名投资者非公开发行股票募集配套资金。至此,格力地产搁置已久的免税业务迎来转机。

  然而时隔两年,合作双方都已今非昔比。

  受宏观经济和疫情因素影响,珠海免税的业绩出现明显下滑。2020年、2021年珠海免税实现营收12.7亿元、19.06亿元,相较于2019年同期分别下降52.42%、28.59%。与此同时,2020年、2021年其净利相较2019年也呈现79.25%和15.35%的降幅。

  格力地产的情况更甚。

  2021年其业绩增收不增利,在营收增长11.65%的情况下,归母净利润却减少42.63%至3.21亿元。2022年格力地产业绩降幅进一步扩大,前三季度公司实现营业总收入27.55亿元,同比下降55.35%;归母净利润-0.61亿元,同比下降109.5%。

  重点项目去化不利,跨界免税领域能否拯救格力地产?

(责任编辑:申雪娇 RF13056)

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