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【中指快评】全年土地市场高开低走,核心城市11月表现喜人

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2022-12-01 15:55:23 来源:金融界

  中指研究院土地事业部负责人张凯

  1-11月22个集中供地城市的市本级合计成交1339宗涉宅用地,土地出让金收入1.66万亿元。全年土地市场呈高开低走态势,年初多地土拍热度较高,一批次溢价成交宗数占比39%。受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响,房地产市场表现不振,房企拿地意愿持续走低,溢价成交宗数占比降至20%以下,多地土拍甚至100%地块底价成交,市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势,城投再次进场托底,成为市场绝对主力。

  回顾11月,22个集中供地城市中,共有8个城市完成了新一轮土地集中供应,累计成交85宗涉宅用地,揽金约853亿元。11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主,其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶;深圳四批次超60%地块溢价成交,同样半数地块地价触顶;杭州四批次半数地块溢价成交,超30%地块地价触顶。反观其他城市,绝大部分地块以底价成交为主。热点城市在年末土拍热度提升的主要原因:(1)目前全国房地产市场仍未企稳,高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度,是当下房企为数不多的投资选择。(2)核心城市供地缩量提质,本次北京、深圳、杭州四批次供地总量均为个位数(6-8宗),且主城区地块占比较高,对房企吸引力较强。(3)部分房企仍希望完成今年全年投资任务,希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。 从拿地企业结构来看,近期的表现同样为行业的发展注入了希望。其中表现最为抢眼的是杭州,作为民营经济的重镇,杭州四批次土拍仅1宗地块由国资竞得,其余地块均由民企获取,民企拿地金额占比达92%。此外,同处长三角的无锡,本次民企拿地金额占比也超过30%。这样的变化与金融十六条中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”对于行业信心的提振不无关系。

  展望12月,尽管近期各类利好政策不断,但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”,其核心目的都是对房企的纾困,很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前,土地市场尚不具备全面回升的基础,热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。目前已明确供应的集中供地城市包括苏州、武汉、上海、广州和天津,其中最值得关注的可能是上海四批次6宗地块的土拍表现,另外值得期待的则是传言中的北京五批次。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍末班车。最后的一个月,让我们一起关注。

(责任编辑:卢珊 RF10057)

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