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石家庄楼市进入修复期,下半年料将出现短周期上行

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2022-08-06 09:20:06 来源:中国房地产报

  “2017年刚搬进来时,小区房价直冲1.8万~1.9万元/平方米,每平方米快要破2万元。 5年过去了,现在每平方米下跌了7000元,跌去了一套房子首付,也跌去了我们买房的热情。 ”

  马跃是石家庄一名房产经纪人,2015年在石家庄东二环购入了自己的第一套房,小区有30多栋楼、4000余户。现在,因市场不景气,小区挂牌出售的二手房源近百套,均价12000元/平方米;这些房源多数标注“满二无大税”“急于出售价格可谈”等字样,但去化并不理想。

  国家统计局数据显示,自去年10月份开始,石家庄新房销售价格指数连续环比下降4个月,至今年2月份企稳,今年3月份与4月份分别环比上涨0.3%和0.2%,但在今年5、6月份环比又分别下降了0.3%、0.2%。整体来看,相比两年前,石家庄新房价格指数同比下降6.5%,比5年前降低了2.4%。

  诸葛找房数据也显示,今年2月份,石家庄新房成交价格还有所上涨,达到上半年最高点即15866元/平方米;此后至5月份整体呈下降趋势,其中4月份为今年上半年最低点即12540元/平方米;6月份虽略有回升,但也不及3月份价格水平,较去年同期也下降3.11%。

  “市场进入传统淡季,加之前期市场修复以及二手房市场挤压消化的部分需求,新房市场下行压力增大,愈发考验企业营销以及产品打造等综合能力。”石家庄一位房产经纪公司负责人表示,今年以来,在经历过前期的下行,石家庄楼市在5月份有过一段修复期,但在二手房市场挤压等因素影响下,预计后期市场下行压力仍存。

  以价换量成常态

  2015年,马跃购置上述小区时正处房价上调前夕。公开信息显示,当时受全国楼市整体火热影响,石家庄房价在2016年开始快速启动,年初市区二环内项目均价还只有7000元~8000元/平方米,但到了2017年1月,石家庄新房均价就翻了一番,达到15000元/平方米,甚至部分高端项目卖到了2.5万~3万元/平方米。

  迅速上涨的房价让马跃等购房者雀跃不已。

  不过仅仅2个月后,石家庄就出台了楼市调控政策,要求非本市户籍居民家庭限购一套住房,且需要提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

  限购政策未能让市场降温,石家庄房价继续攀升。2017年9月23日,石家庄再次出台了更为严格的楼市政策,规定非本市户籍居民家庭限购一套住房,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明;所有新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易。

  严格的限购和限售政策快速冰冻了石家庄楼市。58安居客数据显示,2017年10月,石家庄新房均价达到17734元/平方米的历史最高点,随后便开启持续下跌模式:2018年均价在16000元/平方米左右震荡下跌,2019年在15700元/平方米左右徘徊,2020年稳定在了15300元/平方米左右,2021年降至13344元/平方米。最新数据显示,截至今年7月,石家庄新房均价为13708元/平方米。

  市场下行压力下,石家庄新房市场开始以清盘、清退房源等名义给予价格优惠,部分项目甚至跌破万元大关。位于新华区友谊大街古城路紫樾宸府,2021年8月首次开盘时价格13000元/平方米左右,12月1日晚间,该楼盘推出了9999元/平方米特价房源吸引眼球。位于石家庄裕翔街三环外的石家庄融创城,打出了二期尾盘特价房夜场活动,据悉该批房源的成交价约8300元/平方米,精装8800元/平方米。

  “东北二环楼盘扎堆,其中不乏万科远洋等品牌房企,但在去化压力下多个楼盘均处于降价状态。”马跃表示,万科开发的翡翠书院2019年开盘时最高售价曾达21000元/平方米,当前销售压力下售价仅15000元/平方米左右;安联生态城单价更是跌破万元大关,最近刚刚入市的东胜未来云,在售均价仅9500元/平方米。

  据房天下数据中心统计,石家庄目前共有286个在售楼盘,其中住宅项目216个。7月石家庄在售项目中共9盘价格有变动,其中有2盘为新出价,6盘销售价格调低,1盘价格由均价调为起价。

  除上述项目外,今年以来石家庄多个项目以清盘、清退房源等名义给予价格优惠,有项目对首次到访的客户即给予接近备案价格85折的优惠。目前中冶德贤御府、龙湖天奕、正定熙湖三期等多个楼盘项目目前均有不同程度的优惠措施。

  市场或在下半年短期上行

  在降价促销以及政策影响下,今年上半年石家庄新房成交量呈现相对稳定以及环比上升趋势。

  诸葛找房数据显示,今年1~6月,石家庄新房成交套数分别为1778套、1176套、1655套、2112套、2154套和2898套;成交面积分别为20.03万平方米、13.63万平方米、19.21万平方米、24.49万平方米、25.19万平方米和34.3万平方米。

  2022上半年各月成交虽相对稳定,不过从各月数据来看,今年上半年石家庄仅1月份新房成交面积较去年上升超350%,其余各月成交面积均同比去年下滑比例均超过40%,3月份更是下滑超过6成。

  新房市场低迷,二手房也不容乐观。由于市场预期等因素,多方数据显示,近年来石家庄二手房价格整体呈现下降趋势。国家统计局数据显示,自去年6月份以来,石家庄二手房销售价格指数已连续11个月环比下降,各月降幅自0.2%至1%不等;同比更是从去年1月份即开始连续下降,持续至今年5月份仍为同比下降近5%。

  诸葛找房数据也显示,今年上半年石家庄二手住宅市场均价为14089元/平方米,同比去年下降7.64%;从各月度来看,今年上半年石家庄二手住宅市场均价几乎为逐月递减,各月同比下降幅度自6.13%至8.77%不等,6月份均价已由1月份的14349元/平方米降至13810元/平方米。

  在此背景下,叠加二手房的一些固有优势以及政策支持等因素,今年上半年全国二手房市场低位修复,市场量价及预期均有改善,由此对新房市场也形成一定挤压。

  中指研究院石家庄公司副总经理刘爱芹表示,市场下行下,房企生存环境愈发变得艰难,急需充裕现金流抵抗市场下行带来的风险,基于此石家庄楼市以价换量成为常态。

  不过,6月石家庄新房市场成交量同比跌幅仍较大,但量价环比上升,新房市场成交已逐渐趋稳。

  刘爱芹认为,随着行业政策和宏观经济先后转暖,2022年下半年房地产市场表现将好于上半年,楼市回暖已在路上。预计三季度房地产销售将完成筑底,全年房价可能出现先抑后扬的态势。从运行周期看,下半年房地产行业将进入短周期上行阶段。

(责任编辑:申雪娇 RF13056)

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