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房地产税来了!一文读懂改革路线图

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2021-10-27 11:33:20

  文/《清华金融评论》高级编辑秦婷、王柏匀

  近日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(简称《决定》)。分析认为,《决定》明确了下一阶段区域性房地产税试点将会是政策推进的主线,试点在前,立法在后,房地产税立法工作可能还须耐心等待。但长远来看,从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变,房地产税都被寄予厚望。

  早在2011年,我国在上海和重庆两市便启动了房地产税的改革试点。不过这两个城市试点的是“房产税”,房产税主要以房屋为征收对象,而房地产税的征税对象不仅包括房产还包含土地。即房地产税在包括房产税的基础上,还涉及土地增值税、城镇土地使用税等。《决定》也明确提出,土地使用权人、房屋所有权人均为房地产税的纳税人。

  此前,上海和重庆的试点力度不大。具体来看,上海市实行新老划断政策,仅向新购房屋征收房产税,存量房源不征收。税率为0.4%、0.6%两档,按住房市场交易价格的70%征收。同时上海对本地居民家庭实行首套房免征及人均60平方米的免税面积政策。而重庆房地产税征收对象主要是独栋住宅与新购高档住房,免征面积分别高达每户180/100平方米,应税税率为0.5%-1.2%。

  中信证券(行情600030,诊股)分析指出,2020年上海/重庆房地产税分别仅199亿/72亿元,占地方总税收比重仅3.4%/5%。而房地产税收入包含相当大比例的经营性房屋房地产税收入,个人住房房地产税收入占比实际更低。沪渝两地试点效果十分有限,一方面房地产税收入规模小,远不足以作为地方的主体税种;另一方面政策对房价影响并不显著。

  表1:上海、重庆试点房产税对比

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  区域性房地产税试点或将成为政策推进主线 立法还须等待

  2018年,全国人大将房地产税立法工作列入五年规划,此后每年房地产税都会被提及。尤其进入2021年,推进房地产税立法还被写入了“十四五”规划和2035年远景目标,稳妥推进房地产税立法和改革的信号十分强烈。

  例如,5月11日,财政部等四部门召开座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。10月16日,《求是》杂志刊登习近平总书记重要文章《扎实推动共同富裕》,也提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”。而此次《决定》授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,则明确了下一阶段区域性房地产税试点将会是政策推进的主线。

  表2:我国房地产税改革路线图

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  哪些城市有望成为新试点?海通宏观预测,新的试点区域应当满足以下几个条件:一是房价涨幅较高的城市;二是具有示范作用的城市,例如共同富裕示范区等;三是经济相对发展,财政相对健康的城市。综合来看,在主要的一线城市,成都、杭州、重庆等新一线城市,以及二三线城市中的核心城市进行试点的可能性更高。

  中原地产首席分析师张大伟认为,从之前上海、重庆等地的试点看,房产税都是从新增量开始试点,这样政策落地的难度小,未来房地产税的试点肯定还是从增量房开始。同时,鉴于此前上海、重庆试点的经验教训,新的房地产税试点,覆盖范围必然有所扩大。实际上,目前重庆已经把房地产税逐渐开始扩大到存量房。同时,房地产税的税率预计也会有明显提高。按照国际惯例,税率一般在0.5%-3%之间。

  根据《决定》,由国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。

  海通宏观分析指出,从理论上来说,在国务院制定试点具体办法、地方制定实施细则后,房地产税即可开始征收,已经不存在制度障碍。由于试点城市采取备案制,所以理论上来说,未来也可以根据情况增加或者减少试点城市数量。而房地产税的立法工作,大概率会根据之前试点的情况而定,也就是说试点在前,立法在后,房地产税立法工作可能还需耐心等待。

  张大伟同样认为,全国版的房地产税,必须基于“税收法定”而来,房地产税的立法要经过一个相当漫长的过程。

  短期或有助于抑制房价 长期将助力打造“健康发展长效机制”

  从短期来看,广东省房地产行业协会会长王韶认为,房地产税的出台对于市场的影响不言而喻,但不能简单照搬韩国、美国、澳大利亚等实行房地产税多年的国家经验。目前,楼市控杠杆的趋势有增无减,房地产销售不断下行。

  如果叠加房地产税征收的因素无疑更是雪上加霜,房地产市场销售将全面受影响,不管是一手房还是二手房市场,外溢需求、投资投机性需求将全面退市,刚需和改善性需求短期内也将加剧观望,度假型项目和公寓等影响更不容低估。

  从长远来看,中国财政科学研究院研究员贾康分析称,在住房的持有环节形成了税收负担以后,会对房地产市场上的供需双方都产生影响,综合形成房地产市场运行中间一种“压舱促稳”的机制,遏制肆无忌惮的炒作,并与其他改革措施配合打造“健康发展长效机制”。

  在贾康看来,从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变,房地产税都被寄予厚望。一方面,房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任,在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色,更好地调节收入分配和实现社会公平;另一方面,房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基,这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境,带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

【来源:清华五道口 (责任编辑:申雪娇 RF13056)

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