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开年首月业绩“大爆发” 28家房企销售额平均增幅超90%

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2021-02-13 12:27:29

  开年首月业绩“大爆发”,28家房企销售额平均增幅超90%

  进入2月份以来,房企陆续公布1月份的销售业绩。

  据《每日经济新闻》记者不完全统计,截至2月9日中午,已有超过30家房企公布了1月业绩,整体同比大幅增,其中28家房企1月销售额平均增幅超过90%。其中1月销售业绩同比增长超过100%的房企达8家,同比增长最高的甚至达到惊人的367.2%。

  1月是2021年的开局,而房企也纷纷在这个具有重要意义的月份取得“开门红”。可以佐证的是,据克而瑞统计,1月份百强房企实现操盘销售金额8705.3亿元,整体业绩规模较去年同期大幅上升70.7%。

  58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析指出,1月房企销量同比猛增,并不代表市场整体热度过高。由于去年春节在1月,同时受疫情影响,大部分地区的销售暂停,导致今年1月市场表现明显好于去年。当然,部分城市楼市热度提升的确也起到一定作用,但并非主因。

  头部房企稳健,中小房企业绩分化

  虽然头部房企的销售基数更大,但在市场回暖中的增长却显得尤为明显。

  公告显示,1月份头部房企业绩增幅显著。如龙湖合约销售额195.1亿元,同比增长约93%;世茂集团合约销售200.2亿元,同比增长96%;绿城中国1月实现合同销售额173亿元,同比增长122%。

  相比之下,绿地的排名有所下滑。2020年绿地控股(行情600606,诊股)全年销售金额排名在第7位,而今年1月则退至第15位。绿地近期负债压力表现较为明显,净负债率水平在近几年有所下降,但依然高于平均水平。预计1月绿地的销售速度减缓只是暂时性表现,为降低负债水平,绿地后期加快去化速度和回款速度的诉求依然会十分明显。

  值得注意的是,中小房企的竞争力与规模房企仍有差距。如时代中国1月合同销售金额82.8亿元,同比增长24.1%;合景泰富预售额67.8亿元,同比增长31.3%;新城控股(行情601155,诊股)合同销售166.39亿元,同比增长48.5%;远洋集团1月协议销售额55亿元,同比增长56.25%。据克而瑞统计,1月TOP10房企销售门槛值为187亿元,较2020年同期增长119%;TOP50房企的门槛值44亿元,较2020年同期增长75.3%,两者增幅有着明显差距。

  与此同时,中小房企的业绩分化也十分明显。如越秀地产1月销售89.4亿元,同比上升约193%;合生创展1月份合约销售28.22亿元,同比增高达367.2%。而建业地产1月份取得物业合同销售额30.13亿元,同比减少26.4%;保利置业1月合约销售额30亿元,同比下跌10%。

  不过,克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》记者表示,单纯看1月份房企业绩同比大幅增长,并不能代表全年业绩。1月份百强房企销售数据强势反弹,很大程度上是因为去年同期正值春节假期,且因疫情的出现而停摆这两大因素所导致的基数较低所致。此外,部分城市楼市景气度从去年下半年至今持续回暖,对行业成交有进一步刺激作用。

  值得一提的是,TOP3房企的排位在1月份出现变化。2015年之前,万科一直占居着房企销售榜首位,2016年榜首位置被恒大夺得,2017~2020年的年度销冠一直属于碧桂园。不过今年1月,万科以702亿元的全口径销售金额重新坐上榜首位置,比排在第二的恒大(602.7亿元)多出近100亿元,而第三位的碧桂园全口径销售金额为556.2亿元。

数据来源:根据企业公告整理

  张波表示,1月份头部房企的出货量增长明显,从销量排行来看,万科的操盘金额和全口径金额均升至首位。一方面万科自身的销量增长速度的确非常快,通过加快去化来保障稳健增长的节奏愈加明显。

  林波也认为,这和万科的布局有很大关系,万科的布局更偏向一二线,此外去年也隐藏了一部分业绩;另一方面,部分头部房企降低增速,甚至在降负债要求之下减缓拿地、放慢开发节奏,导致万科在1月的增长变得十分突出。

  “除了头部房企之外,今年值得期待的是央企和国企。”林波指出,这些企业在去年四季度逆势加仓,相比前8个月增幅达60%。如中海、招商、华润等在去年最年4个月持续加仓。

  此外,浙系企业,如德信、祥生、中梁、华鸿等今年均有看点,但不排除自身会出现或多或少的问题。这类企业具有明显的区域基因,基本都在2019年、2020年上市,总体来说财务压力相对较小,又深耕长三角,开年拿地冲得比较猛。加上本土优势,如果市场保持去年的热度,今年再加仓,业绩增长就能得到保障。

  政策趋紧之下,去杠杆成当务之急

  2021年1月,在2020年底各项针对融资端的金融调控政策之后,多地调控政策也在趋紧。如1月底上海推出封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理的“沪十条”,杭州推出旨在围堵此前调控政策下的炒房“漏洞”、严控需求端的“杭五条”等。

  在此背景下,随着部分热点城市信贷资金管控趋紧,银行放贷速度走缓,未来房企销售也将面临更多新挑战。对于未来而言,林波表示,防范风险、更好的适应市场调控及变化,是房企新一年的首要目标。预计2021年将有更多规模房企的增速进一步放缓,不排除会有负增长的企业出现

  《每日经济新闻》记者观察发现,1月份一二线城市的热点区域的多个“红盘”,由于受限价等因素影响,无须促销,市场的关注度也会极高,上海、杭州等城市甚至出台政策来保障无房户优先购房。而非热点的三四线城市,由于返乡人群的缺失,1月份的市场热度明显减弱。

  尤其值得注意的是,2021年房企到期债务将超过万亿元,这也使得房企的资金压力巨大。而融资端的“三道红线”和供给端的“五档金融机构”与房贷“两道红线”一起作用,从资金融入和融出两端积极调控,倒逼房企加速去杠杆、降负债。

  “对房企来说,今年面临的最大问题依旧是老生常谈的去杠杆,在这个大前提之下,房企要做的是从资产负债端着手。”林波表示,一方面,今年房企销售压力很大,由于热门城市不断出台政策持续打压楼市,而没出政策的城市本身销售压力就很大。此外,有条件分拆上市的房企今年还是要抓紧,尤其是踩在橙色、红色线上的房企,通过上市能够快速解决高负债的问题。

  此外在投拓方面,今年分化依然明显,热门城市尽管打压,但土地市场热度还是不会降,房企在有限的土地投资预算下,会更加倾斜于东部的热门城市。今年房企要想保持正向现金流,就需要在对的地方落子。整个长三角拿地很难说能捡到肉,又想要指标,又想要规模,拿地的时候就不考虑项目未来的盈利性。

  林波表示,除此之外,房企还是要想尽办法去融资,毕竟这是很多企业面临的坎。已有部分头部房企出现不同程度的资金问题,大企业尚且如此,中小企业更不用说。

  而对信贷资金管控的增强将使得房企销售回款的难度增加,需要房企加强现金流的管理与预警,在收入端通过多种措施加速去化、甚至以价换量,在支出端量入为出,调整拿地力度,才能有效缓解资金压力。

  “1月下旬,上海、杭州、深圳等核心城市因楼市过热导致监管部门迅速升级调控措施,与中央“房住不炒”的调控步调保持一致性,房企在这些区域未来的需求释放可能会受到影响。”张波认为,房企需要加强对重点区域以及核心城市地产周期的研究,才能在分化的城市市场中更合理地调整推货节奏,把握住不同的销售窗口期,更好实现促去化、抓回款的重要目标。

【来源:中新经纬 (责任编辑:窦晓芸)

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