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上海买房积分制:刚需表示很满意

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2021-02-08 14:02:20

  编者按

  上海新房积分摇号,既保障无房自住刚需,又避免误伤合理的改善需求。

  上海新年伊始打响了楼市调控的第一枪后,几乎是一天一个政策的节奏,赠予、更名、法拍房、假离婚等漏洞逐一被堵上,严格信贷管理,调控持续升级,从严从紧。近期“沪十条”正式落地,备受关注的“无房家庭”界定、新房摇号操作细节得以明确,名下无房且5年无购房记录的刚需可优先加分,同时也给之前被误伤的的改善型购房者留了一道小口子。作为一名实实在在的上海刚需,看完上海新房摇号积分制后,我感觉还是很满意的,整个调控非常精细。

  如何计分?综合五大因素,重点保护刚需

  “沪十条”最大的亮点就是新增摇号计分制,包含基本分和动态分两大项,已婚、上海户口、名下无房且5年无购房记录、社保缴纳年限长的可优先加分,利好真正刚需。基本分最高60分,包含家庭、户籍、住房状况、在沪购房记录4个基本项;动态分部分,由社保缴纳月数和对应系数相乘而来,最高可达52.08分。最终得分由基本分和动态分加总而得,总分可能超过100分。以下是具体计算方法:

  1、基本分

  (1)家庭:认购对象为夫妻更有利,可加10分,如果是未成年人、成年未婚、离异、丧偶,均为零分。这条明显对于家庭更有利,之前是为了买房假离婚,以后可能就要为了买房而结婚了。

  (2)户籍:上海户口可加10分,家庭认购时,夫妻双方有一方需为上海户籍,若均为非上海户籍,此项不得分。由此可见,上海户口还是很重要的。

  (3)住房状况:住房类型除了商品房,还包括共有产权、公租房等保障性住房。名下在上海无房可加20分,有1套可加5分,2套及以上为零分。另外2021年1月22日(含)后就算赠予出去了,也会计入其中。另外,这一条和之前还有明显的不同,之前是全国范围内认房又认贷,这里仅统计上海房产,外地住房不计入。

  (4)购房记录:在沪名下无房且5年内无购房记录,可加20分;名下有1套住房且5年内无购房记录,加5分;近 5年内有购房记录的,不管名下是否有房,得分均为零。这里给先卖后买的改善型留了一道口子,保障合理的住房消费。

  2、动态分

  社保缴纳年限从2003年1月起算,到2021年2月社保缴纳月数上限为217个月,社保缴纳系数区间为0.1-0.24分/月,若采用最高系数,最高可达52.08分。具体系数选择,根据楼盘类型和结构确定。新规实行后,今日开启认筹的三个新盘,系数均为0.1分/月。

  若以一个家庭名义认购,社保缴纳年限可按社保缴纳月数最高的1名成员计算,取其高者;如果是以2个及以上家庭认购,按社保缴纳月数较低的家庭计算,取其低者。

  上海买房积分制:刚需表示很满意

  如何参与?规则变化,三步确认资格

  新房摇号规则明确后,以后采用“计分制”规则,分为认购、打分、摇号三个步骤。

  第一步,认购。购房者在新房认筹时提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保的相关资料,初步计算得分。

  第二步,打分。填报完成后,市房管局、民政局、社保中心等进行联网核查,复查得分。按照房源数量和130%的认筹上限,确定入围分数线,大于等于入围线的所购对象可参与摇号。

  第三步,摇号。确认入围摇号名单后,满足条件的入围者可按照正常程序参与公证摇号。

  我粗略地计算了下,自己差不多有60多分。根据买房群的一个统计,已经有4466人参与,大部分人得分在50-60这一区间,60多分差不多可以排在前30%的位置,取得摇号资格应该没有太大的问题。

  上海买房积分制:刚需表示很满意

  如何摇中?差额摇号,分高未必靠前

  特别需要注意的是,即使积分排名靠前,并不意味着能摇中,后面的摇号过程依旧是随机的。进入摇号系统后,积分分值会被完全打乱,不分先后,这就意味着之前的第一名和最后一名摇中的概率都是相同的。

  无房户在确认入围摇号资格时确实有优先权,这样能缓解热门楼盘高认筹率问题,但并不能保证优先摇到。新政规定认筹比例不超过1.3倍,在此要求下,至少还是会有23%的入围者摇不到房。

  另外注意的是,企业用户参与新房认购的门槛明显提高,须同时满足设立五年、累计缴税100万、有10名员工社保满5年等多个条件,或者累计缴税超过500万。一旦认筹超过130%启动积分排序,企业购房只能排在积分摇号买房后面,企业炒房难度更大了。

  积分摇号实行后,首套刚需最先受益,其次是近5年无购房记录、先卖后买的改善型需求,不再一刀切,保障合理的住房消费。但对于名下有房,希望通过二套房来改善的家庭,则相对不利,通过新房摇号改善成功的概率较小。

  总体来看,上海的新房摇号政策确实十分精细,既保障无房自住的刚需,又兼顾合理的改善需求,还打击投机炒房,有人戏称是“奥数版积分”,基本没有空子可钻,有利于楼市平稳发展。

【来源:如是金融研究院 (责任编辑:申雪娇 RF13056)

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