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天津房价到底跌没跌?其中能看出什么可怕的规律?

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2020-09-13 09:37:45 来源:天下齐观

  最近,有媒体说,天津房价跌了,而且每平米跌5000,说一个人2016年买套房总价130万,最高涨到了210万,后来价格一路下跌,最后挂牌价只有140万,名义上房价涨了10万,但其实算上贷款和税费基本就要赔钱了。但是后来,看到天津市住建委回应说,天津市房地产市场呈现“价升量稳”状态,一直在合理区间运行。这算是一种辟谣,或者说天津官方并不承认房价下跌。

  在老齐的印象中,天津房价似乎一直在下跌,倒不是暴跌,而是一直处于阴跌当中,为此我也特地求证了一些天津的朋友,结果大体如此,2016年以后,房价冲高回落,大部分地方基本现在都跌回到了2016年的价格,而阴跌的走势还在继续,如果不出意外,明年或者后年天津的房价很可能回到2015年的水平,那也就意味着房价回到5年前。注意我说的是交易价,挂牌价一时半会还回不去,但是卖房的人其实都知道,挂牌价现在要比最后的实际成交价高10-20%。你要着急卖,真得打8折才行。

  天津房价到底跌没跌?其中能看出什么可怕的规律?

  天津其实很有代表性,他是北方第二大城市,地位仅次于北京,在前几年GDP增速全国前两位,与重庆一起号称是绝代双骄,经济好的不得了,后来滨海出事后,就开始经济挤水分,一下就掉到了最后,经济减速非常明显,虽然凭借着教育资源和高考优势,也在搞争抢人才,现在天津落户条件也比较低。研究生学历,45岁以下的本科或者40岁以下的大专,都可以落户天津,这几乎就是没限制了,而天津有50所重点高中,6所名校,57所大学,其中,3所211工程大学,2所985大学!天津,高考的考题为全国最简单。所以,整个北漂都在往天津跑,这几年天津的人口增长其实是很快的。当时海河人才计划一公布,立马就涌入了几十万人,当时大家都觉得这下房价真要涨了。但没想到,几年过去了,不但没涨,反而降了不少。现在二手房,天津已经乌云压顶,2019年只有5万套,而现在光贝壳就有12万套,如果按照贝壳的市场占有率30%计算,那么天津二手房至少有30万套等着往外卖。

  天津房价到底跌没跌?其中能看出什么可怕的规律?

  其实远不止天津,最近很多北方城市都爆出了同样的问题,比如河北石家庄房价,也说跌了好几年,环京楼市更是毫无悬念的臀斩,已经跌去了三分之二,已经算是崩盘了。而还在上涨的沈阳,也开始新一轮调控,二手房挂牌量也是大增。这其实还是给我们提了个醒,该来的总会来。

  首先,政策上并非我们所说的托市,不允许房价下跌,确实有城市跌下来了,但是限购并未放松。反而继续上涨的城市,被不断加码。所以可见,政策是允许房价下跌的。

  其次,房价背后是一个城市的经济增速,一旦城市经济发展失速,短期看不出来,但中长期一定会有反应。特别是在资产价格上。

  天津房价到底跌没跌?其中能看出什么可怕的规律?

  第三,争抢人口也并非是万灵丹,人口增加有真有假,像天津这种,增加的都是北漂人口,都在为北京做贡献,对于当地经济没啥好处,顶多也就买个房子。并不能带动内循环。所以当他们完成高考之后,就会反向流出。相当于在套利天津的教育资源。

  第四,经济重心明显南移,南方的经济生态更好,长三角和珠三角是共生模式,上海,广州,深圳,杭州带火了周边经济,也自然带着周边城市在持续扩张,而北方是虹吸式经济,好资源都被北京拿走了,未来再加一个雄安新区,天津北方副班长的地位岌岌可危,其他城市就更困难了。所以未来很可能北方就是,北京一家独大,其他城市收缩的命运。

  第五,未来只有不超过20个城市房价还能上涨,其他城市都会因为持续收缩,而房价阴跌,而这20个持续房价上涨的城市当中,涨幅能跑的过资金成本,也就是贷款利率的,不超过5个。主要都集中在南方重点地区。北方可能一个都没有。而人口收缩,产业收缩那么这座城市很快就会鹤岗化,目前还主要以资源型经济城市为主,比如以前是挖煤的,采油的炼钢的,这种城市最危险,标志就是一个城市,完全靠着一个大企业活着,而这个企业最近几年业绩很糟糕。

  老齐提醒大家,一定要关注一个东西,那就是法拍房的数量,2017年法拍房才9000套,现在已经是116万套。3年增长了百倍,比如北京原来一年也才500套,现在一个月就入市600套,当然原因是多方面的,1是这几年运营做的好,房源收集数量明显增加,2也确实法拍房新增数量不少。而法拍房基本上都是7-8折开始拍,一拍出不去,还得二拍,二拍还要再降20%,也就是说,二拍基本上就是6折以下,算是腰斩了。所以这个东西对于二手房,绝对有影响。虽然目前法拍房还是独立市场,但是已经有聪明人在法拍房上套利,老齐就见过4000万买法拍房,转手挂4800万,而同小区的豪宅价格挂牌价都还在5000万以上。所以这种套利会让价格迅速收敛。等卖的多了,二手房价格也就掉下来了。

  有人说法拍房风险大,那是以前了,老齐抽空了解了一下,现在在一些服务中介公司的帮助下,法拍房现在透明度明显增加,所以如果专业度足够的话,其实风险小的多,甚至比买期房的风险还小。所以大家可以关注一下,如果你是刚需,这里完全可以找到更便宜的房子,如果不是刚需,就想了解当地房价走势,那法拍房也是一个重要的参考。法拍房数量激增的地方,千万就不要投资了。

关键词阅读:天津房价

责任编辑:申雪娇 RF13056
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