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房企业绩目标趋保守,都是疫情惹的祸?

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2020-04-05 12:32:17 来源:谭浩俊 作者:谭浩俊

  房企业绩目标趋保守,都是疫情惹的祸?

  上市房企年报集中披露。截至3月31日,除保利地产(行情600048,诊股)外,十大房企已相继发布2019年年度报告,头部房企业绩增速放缓,同时亦出现分化。十大房企中,仅融创、龙湖、新城全年销售额同比增长20%以上。万科销售金额同比增长3.9%,增速大幅放缓。不少房企设定更为保守的2020年业绩目标。

  看到房企2020年的业绩目标趋于保守,很多人的第一反应,一定是疫情所致,让房企不得不修正企业的业绩目标,让业绩目标变得更现实、更理性。

  我们说,疫情肯定是房企放低业绩目标,使2020年的业绩目标趋于保守不可忽视的因素。但是,决不是唯一因素,甚至不是主要因素。即便没有疫情,在市场持续低迷的情况下,很多房企也要修正业绩目标,使业绩目标更加符合市场预期,符合广大居民的购房意愿。

  要知道,尽管疫情对经济带来了不小的影响,企业付出的代价很大,经济增长也会面临很大的压力。但是,决策层并没有因此而把稳定经济增长的压力传递给房地产市场,没有想通过房地产来拉动经济增长。相反,央行、财政等部门及作出反应,要求坚持“房住不炒”定位不变、坚持“因城施策、分类调控”目标不变、坚持“落实城市政府主体责任”手段不变、坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求不变。也就是说,不会轻易放松对房地产市场的调控,也不会让房价重新回到快速上涨的轨道。

  这也预示着,有没有疫情,房地产市场调控的政策都不可能变,也不会变。那么,如果开发商死杠房价,甚至想重新回到房价上涨轨道,是不可能的,也是不现实的。唯一能做的,就是适应市场变化,对企业的营销策略进行调整与优化,使其符合市场需求,满足广大居民的购房要求。只有供需矛盾平衡了,广大居民对房价的认可度提高了,市场才有可能复苏,开发商才不会陷入资金链紧绷的困境之中。

  事实也是,在经历了连续多年的房地产市场调控、特别是提出“房住不炒”定位后的政策调控之后,开发企业与购房者之间完全不平等、不平衡的关系,正在逐步趋于平等和平衡,购房者的地位上升、开发企业的地位弱化。更重要的,面对房价增幅越来越小,部分地区房价出现下降,甚至较大幅度下降,购房者的理性也随着房价的逐步稳定而日益增强,不再有过度的购房冲动,更不会像过去一样盲目跟风。因此,让开发企业备感压力,死扛房价的内在动力大大减弱。为什么疫情发生后,多家开发企业利用疫情推动网上销售,并给出许多优惠,就是内心开始“虚弱”的表现,也是对市场预期做出的一种被动反应。他们非常清楚,再死扛下去,越来越大的融资压力和负债成本,将给他们的正常运行带来越来越严峻的挑战。过去那种只怕建、不怕销的好日子,已经一去不复返。

  这也意味着,无论有没有疫情,对相当一部分开发企业来说,2020年的业绩目标,都不可能像前些年那么乐观,也很难与2019年相比。万科早在几年前就喊出了“活下去”。虽然一直活得比较好,没有像口号那样的艰难,甚至还手持大把现金。但是,到底如何,企业显然比任何人都清楚。因为,开发企业手持现金,购房者也手持现金。只要购房者手中的现金不变成房产,开发企业手持的现金就会越来越少,负债则越来越多。尽管就某个购房者手中的现金,与开发商持有的现金相比,只是九牛一毛。但是,把无数个购房者的现金融合到一起,就足以把开发企业的现金打趴了。

  开发企业修正2020年的业绩目标,从表面看是疫情所致。实际上,是借势而为,是用疫情来为即将到来的降价售房、降价回笼资金、降价给自身出路一个台阶。也就是说,2020年应当是房地产市场的“降价年”,是开发商低下高昂的头、平视或者仰视购房者的一年。尤其是头部房企,会凭借着较强的资金实力,率先启动降价,并将一般房企逼到墙脚边,最终寻求大型房企的保护,避免破产。紧接着,就是行业洗牌的到来。

  如果说修正2020年业绩目标,是房企的策略调整,是一种战术手段的话。对大型房企来说,更有可能是一种战略构画,是推动房地产市场大洗牌的一种手笔。那些没有资金实力的房企,很有可能在2020年成为大型房企的盘中餐。2020后业绩目标趋保守,对多数企业是实际情况的真实反映,对少数大型开发企业则是饿虎扑食前的姿势。

责任编辑:卢珊 RF10057
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