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房产正在贬值? 重构未来家庭资产配置

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2019-05-29 04:15:18 来源:中国证券报

  过去20年,房地产一直是居民财富的重要载体。买房曾经非常赚钱,许多家庭由此把握了财富增长的机遇。但目前,有越来越多的声音认为“房价暴涨时代已经落幕”,或将被其它投资机会接替。

  房产投资难爆赚

  据统计,2018年中国城市家庭资产中的住房资产占比高达78%(《2018年中国城市家庭财富健康报告》)。但极力追求以房产为核心的资产配置,或已不再合适。房产投资的变化体现在多个方面。政策层面,4月19日政府重申“房住不炒”,各地限价限购政策落地,减弱了房地产的投资属性;加之各地“租售同权”政策出台,也是在鼓励以租代买。

  房地产价格的预期,中长期将更多受到人口因素的影响。有更多人需要,才有价格的支撑。人口增长对地产需求的支撑正在改变。另一个变化是棚户区改造:海通统计显示,2016年来商品房销量的增加,很大程度上来自政府对棚户区改造的补贴,每年额外带来约3亿平米的商品房销量;未来此类补贴的逐渐淡出,也将让地产周期回归人口因素的影响。

  目前,房地产已经出现了价值分化:有的房子涨价都买不到,有的房子降价都卖不出。对于多数家庭而言,追求“涨价都买不到”的核心地产似乎不是一个最优选。在此环境下的另一现象是,许多家庭持有的现金资产比例过高,而我国过去十年货币量M2增长了2.5倍,未来增长还将继续。家庭财富保值增值,就需要重新考虑资产配置方向。

  重构资产配置

  合理的资产配置,应该是科学的、长远的、多元的。它就像一场同时间和机遇的赛跑,始终不变的核心命题是“寻找优质资产”。

  国际信用评级机构“标准普尔”调研全球十万个资产稳健增长的家庭,总结出“家庭资产象限图”,按不同的作用划分为4个账户。分别是:要花的钱(3-6个月生活费,约占10%)、保命的钱(家庭突发大额开支的保障,约占20%)、生钱的钱(重在收益,约占20%)、实现目标的钱(养老金、教育金等,约占50%)。对于“生钱的钱”、“实现目标的钱”等储备,股市在我国更多被视为短期理财工具。对比发达国家,随着经济的发展,居民财富配置重心往往更倾向于金融资产。比如美国、日本、新加坡、英国等国家,金融资产占比都超过50%,而我国仅为38%(《2018年度全球财富报告》,瑞信研究院)。

  与房地产买卖的回报不同,资本市场投资真正能够分享经济发展、企业发展的红利。在3000点附近,A股优质资产的长期配置价值更加凸显。在外资布局方面,5月14日MSCI宣布,将把A股的纳入因子提高至10%,今年内还将有2次扩容。A股国际化程度的不断提升,有助于中长期推动金融市场持续发展。最后,科创板、注册制等制度建设持续推进,4月中共中央政治局会议提出,“要以关键制度创新促进资本市场健康发展”,资本市场战略重要性得到提升。

  历史数据证明,通过基金投资,雇佣专业机构替你优选资产,比直接投资股市更为有效,也是更省时省力的投资方式。截至2019年5月17日,市场上的偏股混合型基金过去7年复权单位净值增长率的均值达86.31%,远超同期上证综指的22.85%。

关键词阅读:房产 来家庭资产

责任编辑:付健青 RF13564
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