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5000元能否实现租房自由?北上广深租房实验报告

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2019-03-31 12:42:27 来源:东方财富网

  北京和深圳租金靠“社畜”,上海租金靠精致穷人

  在展开更深入的研究前,让我们先俯瞰一下这几个城市的租房市场。

  文前需要说明一下,本文提到的租金均指单室租金(单室租金=房屋总租金/卧室房间数量)。

  很明显,北京租金遥遥领先,上海与深圳相差不大,广州则远低于其他一线城市。那些住在北京昌平、上海宝山和深圳龙岗的年轻人,到了广州可以轻松住进市中心。

  将各地租金落到地图上,颜色从红到蓝,对应租金从高到低。拉出城市内的租金鄙视链,北上广深各具特色。

  北京和深圳比较相似,租金都紧跟着互联网和金融行业的薪酬水涨船高

  北京的租金高地分布在西北角和东三环,正好对应中关村(行情000931,诊股)、国贸、望京、西单/金融街(行情000402,诊股)几大商务区。不管是聚集了今日头条、百度等互联网公司的中关村,苹果、壳牌等外企占据的国贸,因为高盛、华融等而金光闪闪的西单金融街,还是拥有阿里巴巴、美团的望京,都用丰厚的薪酬和补贴,将公司附近的房租顶上了帝都租金鄙视链的顶端。

  深圳的租金头部区域则由南山和福田两区包揽,胜在离知名企业很近,拥有一些大方的租客:南山后海聚集了腾讯、顺丰、大疆等科技互联网公司,而福田车公庙附近以招商银行(行情600036,诊股)、深圳证券交易所为代表的金融业蓬勃发展。

  这些地方各方面配套不一定最优秀,但凭借着“住得近不迟到”与“加班晚不害怕”两大硬核优势即获得超高溢价,只能说是“社畜”们为了多睡会儿觉的无奈选择。

  另一边,上海和广州的租房市场还保留着城市商业中心的尊严

  广州租房的中心属性很明显,租金与居住享受挂钩明显,越来越红火的天河区当之无愧成为租金屋脊。而往南,番禺区的华南碧桂园等中高档住宅区,撑起了一个区的租金门面。

  上海租金最贵的区域从内环向外辐射,沿二号线东到徐泾东,西至张江高科(行情600895,诊股)技园区——这基本也是魔都商业与活力递减的脉络了。得益于这些年拔地而起的购物中心,带起一个又一个社区商业中心,让中环外也出现了三三两两的租金亮点。

  像DT君这样追求随时能获得精致生活的年轻人,甜品和健身两手都要抓,肯定得住在商业中心附近,但囊中羞涩无法负担南京西路、徐家汇(行情002561,诊股)这种顶级商圈的租金,只能咬咬牙牺牲通勤时间,去捧了各个外环外新商圈的场,在地图上就是一个个租金小高峰。

  租金与生活博弈的背后,深圳是真·奋斗之城

  都是一线城市,北上广深的租金逻辑却不太一样,这引起了我们的兴趣,于是我们进一步认真研究了其他要素对于租金的影响——愿意为不同的资源付出租金溢价,对应不同城市年轻人迥异的生活状态。

  在选房时,白领租房族们考虑最多的应该就是通勤了,以身处上海的我们为例,租房的首要条件就是离地铁站不能太远。毕竟通勤主要靠地铁,如果步行十分钟还不能到地铁站,恐怕会严重影响工作和生活质量。距离地铁站越近,我们就可以接受更高的租金。

  我们计算了各个城市待租房源与其最近地铁站的距离,并按照500米以内、500-1000米、1000-2000米、2000-5000米和5000米以上对TA们进行分类。

  结果如上图,上海租客对于地铁距离最为敏感,每与地铁站距离更近一档,租金就会有较大幅度上升;北京与深圳对于地铁距离的要求似乎不如上海那么苛刻,只要在1000米的范围内,近些远些都能接受,但如果更远些,租金会直接少去一大截。

  相较起来,广州就有些佛系了,租金随着地铁站距离的变化曲线非常稳定,大家对于交通枢纽的热情还撑不起太多溢价。我们不禁怀疑,难道广州开车上班更方便,所以离地铁站近不是通勤刚需?

  但查询了下高德数据,广州和北京、上海一起站在立体化拥堵程度极高的这一栏里。我们只能随意猜测,广州人的远距离通勤并不普遍,或者上班时间并没有那么漫长苛刻,所以住离地铁站远一些也没有太大影响(也欢迎广州的朋友留言解惑)。

  (图片来源:高德地图《2018Q3中国主要城市交通分析报告》)

  除了通勤,我们在选择租房时还会关心,周边生活是否方便。

  在这里我们引入了DT财经城市数据库的BLECTS指数,综合其中对于地铁站辐射圈的居住功能、商业功能和休闲娱乐功能的评价指数,对地铁站辐射圈内的生活便利度进行指数化评估。

  在计算了地铁周围房源平均租金和居住便利度的关系后,我们发现,除了深圳,其他三城的的租金和居住便利度呈现明显的正相关。人们租更贵的房子,大概率上会享受到更好的城市资源,生活也更加舒适。

  我们前面提到租金高地即名企聚集地的北京,租金与居住便利度的相关系数也达到0.61——一定程度上表明,帝都这些聚拢商务资源的地方,其他城市资源并不差。

  深圳跟大家不一样,乃真·奋斗之城。

  作为一座比较新的城市,TA各项资源的匹配度还不够好,不管是钢铁森林的CBD,偏居一隅的科技园区,还是绿化满满的高级住宅区,都不太具有商业和生活气息,在我们的居住便利度评价中很难获得高分。与此对应,付出较高租金住在公司旁边的深圳青年们,大多没有享受到与价格匹配的繁华资源,潜心工作才是要紧事,如果奋斗之余还渴望丰富便利的生活,暂时也只能指望大公司提供更多福利了。

  怀揣5000元巨款,去哪能实现你的租房自由?

  在对各个城市评头论足一番后,还是得为大家考虑一下到底怎么租房的问题——这里只能以我们的个人偏好作为模拟条件了。

  对于大多数贫困青年,虽心怀对200平米大平层的向往,但奈何心有余而力不足,还是得摸着荷包,在预算范围内谨慎选择。

  按租金区间进行统计,各个城市的租房市场结构特点一目了然:广州绝大部分房子每月租金在3000元以下;北京月租金在3000元以下的房源比例格外低;租金预算调至6000元以上,在上海将拥有最多的选择……

  之前的文章中我们已经分析过,以5000元/月的预算,在北京实在是租不到什么好房,那么,到了其他一线城市呢?

  在广州,96%的房源月租金在5000元以下,而在深圳这个比例是84%——也就是说,在北京租不到像样房子的年轻人们,南下就能获得租房自由。

  上海月租5000元以下的房源比例跟北京差不多,但可选数量高出近6成,就算得付出同样高昂的租金,魔都青年挑起房来还是比帝都小伙伴更加自如一些。

  我们将四个城市月租金在5000元左右的房源都落在了地图上,差别挺明显:北京、上海这个价格区间的房源较多,主要还是集中在核心地段,一路往城市边缘开,也还是有不少选择;深圳和广州的房源相对来说就稀疏很多,核心地段的密度明显更大。

  每月付出5000元房租,在北上广深分别意味着啥?细化下房源类型,各城市间的差别就更加形象生动了。

  在北京,这意味着紧挨着故宫的东四不到20㎡的通间,朝阳和海淀装修一般的50㎡一室户,丰台、石景山精装大两室,遥远的房山、昌平、通州等地的豪装三室套间。

  上海则是靠近田子坊的25㎡老破小,内环附近的精装一室户,内环外装修极不稳定的两室户,宝山、闵行的精装大套房,或者是位于青浦、松江的毛坯别墅。

  深圳样貌好一些,基本都能住到精装,在福田和南山的核心地段是一室户,罗湖、盐田和宝安中心等区域能住到两室,而到了龙岗,不是大平层就是复式楼。

  广州明显“享受度”高出一截,这个价位对应核心地段越秀南和珠江新城的精装甚至豪装一室户,越秀和天河其他位置的大两室,到了稍微外围一些的白云、黄埔能住到精装/豪装大平层,不远处的番禺则有豪装别墅向你招手。

  想靠5000元实现租房自由、享受美好生活,京沪的同志们可能得考虑换个城市。

  要租最合适的房?理想生活没那么容易

  在控制预算之后,我们根据自己的租房要求,即交通方便、生活便利,在北上广深挑选出比较理想的待租房源,TA们满足这些条件:①月租不超过5000元;②距离地铁站不超过1000米;③所处地铁站辐射圈居住便利度得分排在全城TOP 10。

  广州凭借着低租金的巨大优势,在较为严苛的条件下仍然筛选出了大量房源,租金相对来说还格外低,光从租房来看,这绝对是幸福度最高的一线城市。

  在广州的衬托下,上海与深圳的租客们竟然不那么幸福了。

  当然,首位还是属于北京,拉出其他一线城市溜一圈,也没有改变TA租房困难的事实,价格最贵与选择最少都属于帝都的租客们,所以这大概是个物以稀为贵的循环反复?

  分析到这里,对指导大家租房好像也没有太多实用价值。

  倒是我们在一张张租房地图背后看到了许多朋友的影子:住在公司旁边随叫随到、拿着住房补贴的小Z,这两年房租已经涨了三轮;住在城市南郊最大购物中心旁边的小L,每天有两小时在通勤路上;小F这两年从市中心搬到了地铁线路的倒数几站……他们都是大城市青年,被调侃着贴上社畜、精致穷人等一个个标签。

  也就是在现阶段叫嚷着辛苦而贫穷的生活中,租到一间心仪的房,实实在在过上大城市的理想生活,显得有些困难。

责任编辑:卢珊 RF10057
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