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2019年房价会再涨吗?任志强预测:未来10年内不会大幅下降

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2019-03-15 07:26:01 来源:理财周刊 作者:刘畅

  农历新年过后,多地楼市再现“日光盘”现象,因地制宜的楼市调控政策也出现“微调”。于是人们不禁要问:“2019年房价会再涨吗?”

  楼市再现“抢房”

  3月1日,深圳楼市再现通宵排队抢房的情形。

  当天上午9点深圳福田某公寓项目正式开盘,但是前一天晚上已经有不少中介开始去现场排队,当天销售现场更是人山人海。然而,下午3点多,现场传来消息,房源尚未售罄的情况下,由于安全因素,销售突然中止。资料显示,该项目共1013户,为不限购不限贷公寓产品。

  就在此项目开盘一周前,深圳另外一个豪宅公寓项目——华润开发的“深圳湾瑞府”开盘,此次开盘采用线上选房方式,销售情况也非常理想。根据网上备案消息,此次“深圳湾瑞府”备案房源共146套,均价约15.8万元/平方米,单价区间在每平方米9.9万~20.2万元。有媒体报道称,建筑面积400平方米、总价8000万元左右的大户型豪宅被“秒光”。

  刺激购房人神经的“抢房”现象不仅出现在深圳。

  据《中国经营报》报道,近日位于南京城南的新盘“中海城南公馆”首次推出142套房源,不到2小时即宣告售罄,中签率接近27%。中海城南公馆是南京市春节后第一个拿到销售许可证的楼盘。根据南京的限价政策,针对高层房源,项目所在的南京城南板块的装修房源限价在3.5万元/平方米左右。

  除了深圳、南京,走暖的楼市还在多地出现。

  据克而瑞地产研究的监测,从全国20个典型城市2月的项目去化率表现来看,多数城市的去化率依旧保持了下行趋势,但武汉、南宁、郑州、南京、深圳、常州等6个城市项目开盘去化率有了明显提升,这其中武汉、深圳2月份去化率均高于近半年去化率的平均水平。

  该研究报告还指出,位于热门板块的高性价比项目依旧备受刚需购房者青睐,比如成都的“泰合新光华府”“九龙仓时代小镇”“保利大都会”“优品道锦绣”等项目基本都是以低于周边项目的售价入市,达到了开盘即售罄的热销盛况。

  此外,针对部分购买力相对较强的二线城市,精装高品质的改善型住宅仍然具备一定的市场空间。其典型代表为南京近期热销的“中海城南公馆”“高科紫薇堂”项目,说明当前南京市场仍存在部分改善类需求有待释放。

  中国楼市的价格走向,向来与政策有很大的关系。那么,目前与楼市以及房地产行业相关的“政策面”发生了哪些微妙的变化呢?

  变化之一:调控政策“微调”

  据不完全统计,当前全国有约20个城市不同程度地放松了楼市调控政策,“因地制宜、分类调控”的特点更为突出,这也是开年来各地楼市“回暖”现象频频的重要原因之一。

  以各地当前的松绑政策来看,多数城市还是以“放宽落户,松绑限购”来刺激短期市场需求。

  数据显示,仅2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个,包括深圳、海口、西安、南京、成都、浙江海宁等地。这些政策,创造出一批新的刚性需求,因此被很多房产从业者认为是变相的调控松绑。

  例如,西安将原“长期在本市市区就业并拥有合法固定住所人员落户”和“购房落户”两项政策合并,同时放宽了部分准入条件。其中,购房落户不再受社保缴费年限和购房时间、面积的限制。

  大连市取消了落户房屋转让限制。1月23日,大连市人民政府印发《大连市户籍管理若干规定》,其中包括:1、取消参与积分落户的房屋办理落户后,3年内不得抵押、转让的规定;2、取消落户新市区满5年可迁主城区的限制,只要在主城区有合法稳定住所即可迁移落户。

  常州也于2月11日发布了《常州市户籍准入管理若干规定》,宣布了购房落户条件的放宽。

  在楼市调控政策出现“微调”的同时,各地银行房贷利率下调的消息也越来越多,并且下调幅度明显。

  例如,有媒体报道,春节后深圳的信贷、新房二手房都明显回暖,其中多家银行调整了首套房贷利率政策,目前深圳民生银行(行情600016,诊股)首套房房贷利率可以做到在基准利率基础上上浮8%,特别优质的客户可以申请上浮7%,而此前执行的是“首套房贷款利率上浮20%”的政策。

  从媒体报道来看,南京、合肥、厦门、珠海等地的银行也采取了不同程度的“信贷放宽”政策。有分析人士认为,在央行降准等政策引导下,银行资金成本大幅下降,按揭贷款作为银行的安全优质资产,其利率有所下降符合市场趋势。

  事实上,随着年初央行全面降准、创设新型金融工具补充银行资本金等一系列措施的落地,银行流动性处于宽松状态,而从银行贷款来看,房贷还是一个优质的贷款品种,特别是个人房贷的违约率很低,在这种情况下银行还是倾向于向房地产领域增加信贷投放。

  变化之二:大力发展“都市圈”

  2月21日,国家发展和改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》(简称《意见》)。

  《意见》指出,都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

  根据《意见》,到2022年,都市圈同城化取得明显进展,基础设施一体化程度大幅提高,阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍基本消除,成本分担和利益共享机制更加完善,梯次形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市。

  特别值得关注的是,在土地政策方面,《意见》提出,允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩,节余指标跨地区调剂。

  近几年,决策层一直强调要建立“房地产长效机制”,这无疑是疏通中国房地产顽疾的正确之道,其主要体现在三方面:第一是改革土地供给机制;第二是完善房地产税收制度,包括交易环节的差别化税率以及房地产税;第三是建立起成熟的租赁市场。

  其中“改革土地供给机制”是建立“房地产长效机制”的核心,也是种种矛盾的焦点所在。

  目前,像上海这样的特大城市,有着庞大的房地产市场需求,却苦于没有充足的土地指标;而一些土地指标富余的城市,盖了房子也没人愿意去。这种土地资源的错配,已经成为扭曲房价的深层次原因。

  《意见》开创性地提出“都市圈内用地指标跨地区调剂”,这意味着,上海这样的城市将释放出更多的住宅用地,住房供应将会显著增加。

  未来,大力发展“都市圈”,一定会导致人口向都市圈中的核心城市以及周边聚集。因此,打通“土地瓶颈”才有望抑制房价暴涨,让房价保持稳定。

  长期趋势:房地产还有很大潜力

  2月28日,国家统计局发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》:2018年中国城镇化率达到59.58%,比上年末提高1.06个百分点,城市化率保持稳步增长态势。

  过去40年,中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.3亿,净增加6.6亿;城市化率从17.92%提升至59.58%,提高近42个百分点,深刻地改变了中国经济社会格局,成就了过去中国制造业、大基础设施投资、房地产、消费升级等方面的飞速发展。

  尤其是房地产业,已经轰轰烈烈地发展了20多年。于是,近些年关于房地产业发展是否已过高峰的讨论不绝于耳。

  但是,恒大集团首席经济学家任泽平指出:“目前,中国59.58%的城市化率稍高于54.83%的世界平均水平,却明显低于高收入经济体的81.53%和中高收入经济体的65.45%,中国城市化还有约20个百分点的增长空间,房地产业发展还有很大潜力,而住房制度改革长效机制推出将促进房地产市场平稳健康发展。”

  另据《国家人口发展规划(2016-2030)》预测,中国人口将在2030年前后达到峰值,此后持续下降,届时中国城市化率将达70%。因此,2030年中国城镇人口将比2018年增加约1.85亿,新增城镇人口将带来基础设施、地产、新零售、医疗卫生、文化娱乐等多个领域的广泛需求,为我国经济发展提供重要引擎。

  再从货币供应角度来看房产。

  据恒大研究院的数据,货币供给以及货币需求出发的指标显示,中国在过去18年,尤其是2008年以后的近10年存在严重的货币超发,而M2广义货币也从40万亿元翻越至167万亿元,而GDP在此期间累计上涨不到一倍,城镇居民收入、全国住宅价格涨幅均远低于M2扩张幅度。

  数据还显示,过量的货币最终流入实体市场和以房产为代表的金融市场。近年来我国房价、地价快速上行,总体复合增速低于广义货币增速;不过,一线城市房价、地价增幅超过二三线城市,与货币增速基本持平。

  总体来看,1998年以来全国新建住房销售均价年均复合增速达7.72%,低于同期M2增速近8个百分点,而一线城市房价基本与M2增速持平。

  因此,从人口、货币这两个最重要的核心因素来看,中国的房地产业还将有一段持续高速发展的时期。

  链接:

  任志强再次预测房价

  去年年底的时候,房地产专家任志强在各大论坛多次预测2019年房价走势。

  当时他称:“从2018年的楼市新开工的体量来看,已经渐渐跟不上房地产行业的销售规模了,那么2019年就很有可能会发生供给不足的现象。所以,有钱最好赶紧把房子买了,到了2019年可能有钱都买不到房子了。”

  他还认为,房地产市场调控政策主要是控制房价过快大幅上涨,真正意图是将房价控制在合理上涨幅度区间,而不是要打压房地产市场。房地产行业对经济发展和推动作用无可替代,所以房地产行业必须要平稳健康发展。

  他判断:“未来房价的走势会持续上涨,10年之内房价也不可能出现大幅下降。中国房地产市场在调控政策及市场主导之下,房价会出现阶段性波动,短期下降后很快又会继续上涨,房价上涨主线长期不会逆转。”

  让任志强继续看好楼市的最大理由,就是中国房地产市场的巨大发展前景不可忽略,他说:“中国想要发展,富起来,城市化是一个基本条件。但现在,我们的城市化率还比较低,在未来的20年左右的时间里,中国的城镇化仍然会是一个高速发展的过程。”

  短评:

  伟大的进程

  短期内房价的涨涨跌跌也许并不十分重要,重要的是我们要看到中国经济的发展正处于一个伟大的进程之中。

  最新的统计数据显示,以美元计价,我国2018年人均GDP为9769美元。按照世界银行标准,目前初等发达国家人均GDP门槛约为2万美元。

  截至2018年年底,我国人均GDP超过2万美元的城市已经有15个,分别为深圳、东营、鄂尔多斯(行情600295,诊股)、无锡、苏州、珠海、广州、南京、常州、杭州、北京、长沙、武汉、上海、宁波,这些城市的总人口数量超过1.45亿人。

  此外,从发达经济体的发展过程看,人均GDP由1万美元提高到2万美元一般会用5~12年左右的时间。因此,未来10年是中国能否迈入初等发达国家行列的关键10年。

  如果发展顺利,10年后中国人均GDP达到2万美元,中国就有望摆脱“中等收入陷阱”,进入平稳的“发达经济”发展阶段。

  经济学家们还测算,按照目前中国的发展速度,到2027年前后中国有望成为世界第一大经济体。因此,未来10年左右的时间内,中国的经济总量、人均GDP都将达到一个“历史高度”。

  对应这样的经济发展趋势,未来10年内,无论是股市、楼市,还是人民币汇率,都有望保持 “稳中趋升”的态势。

  在人类历史上,如果一个14亿人口的大国进入初等发达国家行列,这无疑是一个前所未有的伟大进程。这个过程也将给中国人带来难得的财富机会。

  如今,我们正浸润在这个伟大的航程中,面对股市的涨涨跌跌、房价的起起伏伏、人民币汇率的双向波动,还是自信地把眼光放远吧!

责任编辑:李丽梦 RF13188
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