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报告:一线城市中等收入者“买不起房”问题需重视

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2019-01-02 10:44:37 来源:经济日报-中国经济网

  2018年12月29日,中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告(1998-2016)》(以下简称“报告”)。报告指出,一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市,但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱,面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题,需引起重视。

  哪些城市中等收入者买不起房?

  报告基于预期房价增长率估算住房使用成本时,划分了理性预期和非理性预期住房支付能力指数。

  报告发现,理性预期下1998-2016年中国35大中城市平均房价收入比总体上呈上涨趋势,但中等收入者普遍房价支付能力较强,不存在严重的房价支付困难问题,只有上海、深圳、杭州、厦门、宁波、太原少数城市和个别年份中等收入者存在严重房价支付困难,存在“买不起房”问题。

  非理性预期(过去3年和5年移动平均)下北京、上海、深圳、宁波、厦门、南京、福州、天津、郑州、武汉、石家庄、太原、西安等城市中等收入者很多年份存在“买不起房”问题。

  况伟大指出,与理性预期相比,非理性预期容易引发房价预期过度乐观,使房价增长过高,导致“买不起房”。

  从各线城市看,理性预期下,一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度总体上高于三线城市,负担不起的城市主要集中于一、二线城市。2016年上海和深圳成为中等收入者负担不起房价的一线城市,杭州、宁波和厦门是中等收入者负担不起房价的二线城市,而太原是仅有的中等收入者负担不起房价的三线城市。

  非理性预期下,一、二线城市中等收入者的房价支付困难程度显著高于三线城市,北京、上海、广州和深圳属于中等收入者负担不起房价的一线城市,天津、南京、杭州、合肥、武汉、郑州、宁波和厦门近年来属于中等收入者负担不起房价的二线城市,石家庄、太原、福州和昆明近年来属于中等收入者负担不起房价的三线城市。

  尽管一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市,但一线城市中等收入者负担不起房价的城市不仅数量多,而且持续时间长,一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱,面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题,需引起相关政府部门高度警惕和重视。

  况伟大建议,为防范住房泡沫和住房金融风险,保障住房市场健康可持续发展,必须对住房投机行为进行打击,严格执行“房住不炒”政策,但要因城、因时施策。

  哪些城市中等收入者租不起房?

  报告指出,租房者的住房支出收入比实际上为租金收入比,并根据住房支付能力划分标准,划分了中国中低收入者房租支付能力。

  报告发现,1998-2016年中国35大中城市中等收入者无负担不起房租的城市,也无严重支付困难的城市。

  2011-2016年北京、福州、昆明、南宁、太原、杭州、海口、成都8个城市以及2007-2014年深圳、大连、兰州、宁波、武汉、重庆、哈尔滨、厦门8个城市平均租金收入比介入0.3-0.5,中等收入者住房支付困难,存在“租不起房”问题。

  况伟大建议,为增进社会福利,保持租赁市场持续健康发展,可实施租金控制政策。

  2013-2016年,贵阳、西宁、济南、南京、长春、郑州、长沙、天津、西安、上海、广州、银川、石家庄、南昌14个城市平均租金收入比介入0.2-0.3,中等收入者中度住房支付困难,租房较困难。

  2015-2016年,合肥、乌鲁木齐、呼和浩特、沈阳、青岛5个城市平均租金收入比介入0.15-0.2,中等收入者存在轻度住房支付困难,但能“租得起房”。

  不仅一线城市中等收入者租金支付困难,存在“租不起”问题,而且二三线城市中等收入者存在租金支付困难,存在“租不起”问题。因此,况伟大建议,租金控制政策应因城施策。

  哪些城市中等收入者既买不起房也租不起房?

  报告指出,对于中低收入者而言,当住房支出收入比高于0.5时,无论负担不起还是严重支付困难,中低收入者同样存在“租不起房”和“买不起房”问题。

  报告发现,理性预期下,按照住房负担不起标准,1998-2016年中国35个大中城市中低收入者尚无买不起和租不起的城市,也无买得起和租不起的城市;按照住房严重支付困难标准,1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市,但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市,也无买得起和租不起的城市。

  在非理性预期下,按照住房负担不起标准,1998-2016年中国35个大中城市中等收入者尚无买不起和租不起的城市,也无买得起和租不起的城市,2016年“买不起但租得起”城市由理性预期的6个增至3年适应性预期的11个;按照住房严重支付困难标准,1998-2008年中国35个大中城市中既存在买不起房也存在租不起房的城市,但2009-2016年中国35个大中城市无买不起和租不起的城市,也无买得起和租不起的城市,但买不起租得起的城市逐年增加,由1999年的北京、天津、太原、呼和浩特、长春、上海、合肥、郑州、成都、贵阳、昆明、西安12个城市增至2016年的北京、天津、石家庄、太原、上海、南京、杭州、合肥、福州、武汉、重庆、西安、宁波、厦门、深圳16个城市。

  况伟大认为,非理性预期较理性预期进一步恶化了中等收入者房价支付能力,建议为增强中低收入者的房价支付能力,应进一步打击投机,使预期回归理性。

责任编辑:李丽梦 RF13188
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