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风暴来了!楼市传来大消息 这些资金禁入房地产!

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2018-08-21 15:45:10 来源:每日股市精选

在去杠杆、控房价背景下,银行资金进楼市被围追堵截,现在房地产的融资渠道,非常依赖信托资金;一旦信托暂停进到楼市,等于断了开发商最重要的一条“粮道”,这才是控制房地产最狠的一招,而且效果立竿见影。

  无风不会起浪!对于房地产大佬而言,今天又度过了一个不眠之夜;源于一则暂停房地产信托业务消息大范围流传,震惊了地产圈!

风暴来了!楼市传来大消息,这些资金禁入房地产!

网传某信托公司内部邮件

  随后媒体多方求证,证实福建、浙江、江苏、上海等地银监局已经发文暂停新增地产信托报备,过审信托可以发行;而其后,陕西及宁波等地信托公司也证实:上周五已经接到窗口指导!

  不过,从全国范围看,现在暂停还仅为个案,并非全行业的窗口指导,对房地产行业的震动,没想象中那么大。(关注后私信回复关键词“诊股”,即可实时交流!)

  显然,银保监会这次出手,就是警告房地产商,如果还敢拼命加杠杆,不计后果的拿地,肆无忌惮的炒作房价...那么禁止信托资金入房地产,将在全国范围内推行;对楼市来说,这绝对是釜底抽薪!

  在去杠杆、控房价背景下,银行资金进楼市被围追堵截,现在房地产的融资渠道,非常依赖信托资金;一旦信托暂停进到楼市,等于断了开发商最重要的一条“粮道”,这才是控制房地产最狠的一招,而且效果立竿见影。

  只不过,这个后果太大,不仅信托公司业务大缩水,地产公司更会哭爹喊娘,一大半企业日子将过不下去!以房地产的地位,没有谁敢去引爆它,毕竟350万亿的存量,囊括了百姓70%的财富,真要出什么事,没有人能承担责任!

  但房地产信托的爆发增加,在房住不炒背景下,产生了很大隐患,因为地产信托资金成本超过10%,在楼市牛市时,这些成本完全可以承担,没有太大压力。

  但现在楼市各种调控,房价冻结,开发商又盲目拿地,很多房企现金流岌岌可危;其它渠道融资受制,只能依赖信托资金,但每年超10%的融资成本,或成为压倒地产商最后的稻草!

  因此,暂停房地产信托,或是高层对行业的一次风险测试!但野蛮发展到现在,只要国家调控不放松,很多企业迟早会面临危机;现在暂停信托的雷劈下来,一堆房企会断条腿;如果不劈下来,迟早一堆房企会因为融资成本高,而丢了命!

  显然,高层也意识到了地产业巨大的风险,开始监控地产信托资金流向,以及房企的负债,这无疑会加速行业洗牌,而洗牌的过程中,楼市或许会真正见顶!

  ……

  今年金融去杠杠,集合信托迅速降温,整体表现萎靡,但是房地产却逆势爆热,一枝独秀!仅上半年房地产信托规模,就达到2645亿元,同比增长高达50%,加上历史存量的信托资金,规模不容小觑!

  数据显示,全国21.6万亿信托资金中,投向房地产的高达2.37万亿,占比达到11%;而房地产信托的火爆,主要靠高收益来维系,目前市场上,收益率超过10%、11%的都集中在地产行业。

  这几年,信托融资成了房企重要非标渠道,这个渠道多重要?2016、2017年占整个房地产开发资金20%—25%,相当于四分之一的比例。

  为什么占比这么高?因为2015年房价暴涨后,2016年很多房企拼命拿地,当时的钱也便宜,最低利率才仅仅3%,与当下8%或10%融资成本可谓天壤之别,不拿白不拿!

  只是出来混,总是要还的,很多房企2016年高价拿的地,很多到现在才建完,但遇到严厉调控,房子没那么好卖了!

  众所周知,房地产是资金密集型行业,谁能够借的钱多、借的钱便宜,谁就能立于不败之地;现在国内房地产集中度不断提升,大鱼吃小鱼的竞争激烈,其中核心的一点是,大型房企可以凭规模和信用从银行拿钱,中小的房企银行不给贷款。

  中小开发商拿不到银行便宜钱,只能求助其它渠道,包括发行债券、海外融资、上市圈钱、信托贷款等,但国内债券审核严格,海外债券不禁利率高,人民币贬值,还面临各种监管;而地产企业上市,在A股已经不可能,最终只能通过房地产信托!

  但你一年10%的融资成本,跟大房企5%相比,怎么竞争呢?所以别看房企很风光,但只要断了资金流就等于断了命,限制融资就等于捆绑了手脚,几乎动弹不得。

  更可怕的是,一边是房企融资渠道不畅,要求大幅度降低杠杆,防范金融风险...另一边,是房企到期偿付规模的骤增,每年高达几千亿!

  以前还可以借新偿旧,拆东墙补西墙;但现在银行不但不借钱给你,还催着你赶紧还,而未来3年是地产企业偿债高峰期,该怎么熬过去?

  从历史经验看,每次房地产信托的收紧,都意味着房企融资要过冬了!房地产属于高投入高债务行业,对周转效率要求非常高,尤其现在这种困难时期,当企业出现现金流、资金压力时,往往会优惠促销卖房,快速回款,以求资金链安全。

  而造成的结果是,很多房企为了自身资金安全,极有可能顶着限价政策压力低价出售,打破房价的平衡,引发巨大的连锁反应,慢慢瓦解现在抱团的高房价联盟。

  而在资金链紧张情况下,房企买地欲望会下降,土地价格也将扭转,甚至流拍时代会到来;现在很多地方上的土拍,已经频频流拍了!

  ……

  今年以来,不管是小房企还是巨无霸,都在偷偷暗度陈仓!虽然看起来,地产还很繁荣,房价还在狂飙,但春江水冷鸭先知,中国的地产大佬们,正在跟时间赛跑!

  最鲜明的特征,就是高周转率,这几乎成了房企的缩影;其中最典型的是碧桂园,因为变态追求速度,全国多处售楼处坍塌,还死了N个人,终五星级的家变成五星级的坟,引发一片口诛笔伐。

  碧桂园今年已经是房企老大,但这只是表明风光;该公司9000亿的巨额债务,资产负债率接近90%,高额负债压力下,这家宇宙级房企,只能铤而走险,在“高周转”中难以回头,最终酿造多起惨剧,让各方对碧桂园的信心降至低谷。

  除了碧桂园,其它地产商也不好过,土地价格却越来越贵,随着国家去杠杆,资金面全面收紧,地产商融资成本越来越高,很多时候干完一个项目,利润甚至不够还利息;所以,地产商想活下去,必须加快周转,多回笼资金少贷点款,这样才有赚头!

  更重要的是,在房地产成为众矢之的后,昔日风光的地产商,已被捆绑住了身躯!拿地要听命令,贷款要听命令,发债要听命令,定个开盘价,也得听命令;然后你降价卖,还要被问责,被老用户砸楼盘,各种奸商的声音不断。

  难怪恒大许家印要转型搞新能源汽车,而昔日老大万科,现在重心在租赁市场,甚至喊话抛弃房地产,万科要做美好生活服务商,而不只是建几栋房子...如此坚决的转型,显然是嗅到了非同一般的气息!

  任志强很早就有一个比喻——房地产是“夜壶”,用的时候拿出来,用过后就踢到床下去;从最高层表态看,现在是准备把房地产这个尿壶,拿到地下室了,并且准备冰封一段时间,甚至可能是永远,不再依赖地产经济。

  今年以来,地方上出了200多个调控房地产文件,但一直没啥太大效果;直到最高层出来说,坚决遏制房价上涨,把过快的直接省去了...可见壮士断腕的决心!

  总之,这次监管层对信托资金收紧,就是一个调控信号;当然这次没一竿子捅到底,但却明确给出了底线,就是房价不能再涨了。

  否则直接给地产商断粮,将是大概率事件;2018是多事之秋,我们现在能做的,就是尽量不去踩雷,不跟政策对着干,包括房住不炒!

责任编辑:司倩
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