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超一线城市的房价也没扛住 楼市全凉信号来了?

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2018-07-20 08:46:54 来源:地产情报站 作者:沈小七

  旧的比新的贵这种事,以前貌似只在古董行里出现过。

  以前。

  现在,二手房新房贵早就不是新闻了。

  只不过,原来我们听到的还是成都、南京、杭州、苏州、西安、武汉……等一二线城市;

  现在我们还得加上北京、上海、深圳这种超一线城市。

  1

  中国指数研究院近日发布消息表示,2018年上半年北京住宅成交均价整体呈下降态势。

  这里面既有新房,也有二手房。

  数据显示,上半年北京商品住宅(不含保障房)均价为39060元/平方米,较2017年上半年均价下降4%,同比增速由升转跌。

  而上半年二手房成交均价为56993元/平方米,较2017年上半年同比下降9%。其中6月成交均价54654元/平方米,较2017年4月最高值已下跌14%。

从均价上看,二手房已经明显高于新房。

  小七还查阅了其他几个调查数据源。

  北京市房地产业协会数据显示,6月北京市新建商品住宅的成交均价是44818.7元/平方米,环比上涨2%,同比下降4.3%。

  来自诸葛找房数据研究中心的监测结果,截至6月24日,北京市二手房挂牌均价为63204元/平米,环比上个周期上涨0.09%。

  另有一份来自民间的6月份热点城市房价调查显示,北京新房均价是44333元/平米,二手房均价则为59894元/平米。

  虽然因为统计方式和样本原因,数据间有所差距,但仍可以清楚得出结论:帝都的二手房价已经完胜新房了。

  其实不只是帝都。

  数据显示,上海6月新房均价是45628元/平米,二手房均价为51336元/平米;

  深圳6月新房均价是50316元/平米,二手房均价是52880元/平米。

  四个超一线城市中,只有广州6月的新房均价是32460元/平米,二手房房价是31442元/平米。新房和二手房价格基本持平,新房略高于二手房。

  但四个超一线城市上月的房屋均价都有一个共同点,那就是新房均价环比呈下降趋势,而二手房价格环比呈上升趋势。

  2

  大致来说,一个城市的新房价格下降,乃至降到了低于二手房的程度,人们首先想到的必然是当地政府在调控房价方面的决心和力度,也可以看成是要给楼市降温的一个信号。

  但在这个信号之下,楼市是真凉,还是看起来凉,还要看二手房的市场表现以及一些综合因素。

  否则也不会有“越调控房价越涨”的怪圈出现。

  “房住不炒”的口号喊出来后,很多人都发现,万能且无处不在的“有关部门”这次是动真格的了。

  上到部委下到地方,各种调控政策层层加码层出不穷,限贷限购限价一限再限,终于把各地新房价格压到了一个看上去很美好的数字。

  在部分一二线城市,部分二手房价格甚至比新房高出了一倍。

  先不说这种初衷是让刚需族有房住的举措,客观上却让有利可图的投资人蜂拥而至,更多刚需族“原来是买不起,现在是买不到”。

  就说在严厉调控下的各地房市,真的感受到了一大波凉意。

  今年上半年以来,从环京楼市到三四线城市,房价下跌的声音越来越多。

  更凉的是,价格下跌的房子中不只包括新房,和高位期相比,二手房也有不同程度的跌幅。

  但超一线城市还是有些不一样。

  北上广深在广大房粉中一直是个特别的存在。

  说它们是风向标、指明灯、定海神针……什么都行。

  在一波又一波的房价起落中,只要看到超一线城市的房价依然坚挺,广大群众就跟吃了定心丸一样,可以安心睡去了。

  可惜从去年年底开始,楼市看空声不断传出。重要证据之一就是包括北京、深圳在内的超一线城市以及南京、杭州、成都等城市的新建商品住宅价格已经低于一年前水平。

  到今年年初,同比售价下调的超一线城市又增加了上海。除了广州,四分之三的超一线城市价格都出现了下跌。

  “超一线城市房价不会下跌”的粉红泡泡忧伤的破灭了。

  如今,超一线城市也步入到新房低于二手房时代,可能更会让广大炒房者倒吸一口冷气,感受到管理者们对于遏制高房价的决心。

  调控不但没有变松趋势,反而越发严格,这是全国楼市都要变凉的信号?

  3

  小七觉得,政策层面的调控没有松绑迹象,固然是影响楼市的一个重要因素,但如果以此为信号作为看空楼市的理由,恐怕还要打个问号。

  细究起来,超一线城市的新房和二手房价格倒挂,原因可能更复杂。

  以北京为例,除了大家都知道的限价政策,还有一个不可忽视的原因是,在城市中心区的新盘越来越少,新开楼盘基本都在五环以外。城区差异也让新房和二手房出现了价格差。

  事实上,在更能反应市场真实需求的二手房市场,虽然同样是调整,北京上半年的二手房价却基本稳定在5万/平米,没有出现太大的波动。

  有分析称,去年“3·17”调控政策实施之后,由于改善性换房链条中断,北京二手房市场成交量出现大幅回落。此后,被抑制的正常需求开始出现自然修复,市场成交量又开始缓慢小幅上升。

  还有社科院专家表示,一二手房价格倒挂,正是新房供应不足、实际房价上涨,当地政府对新房价格进行管制的结果。在这种背景下的新房价格管制,不仅难以平抑房价,反而让新房成了投资者的套利工具。

  投资当然有,但急着上车的刚需族肯定也是购买主力。

  想想那些万人摇号百套房的火爆场面,刚需族要不要买房早就被公认是个伪命题。

  年初,任大炮说出了著名的三个下降,其中一个就是房价下降的城市会越来越多。

  也不能说他说错了。

  但上半年各大房企的销售额却又让人大吃一整条蓝鲸。

  宇宙第一房企半年卖出了4000亿,抵上了去年全年销售额的八成。

  紧随其后的万科和恒大,也都轻松突破了3000亿。

  白银时代卖出了黄金时代的价钱。在调控这首曲子越奏越强的背景音中,这些房子都是卖给了谁?

责任编辑:司倩
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