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用房子去抵押贷款再买房 可行吗?

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2018-07-07 14:34:47 来源:好规划网微信号

  今天分享的案例是一对89年的小夫妻,他们的家庭收入中等,但房产比较多,而且由于各种原因不打算卖房,想通过抵押贷款的方式在省会城市买学区房。

  这种以贷养贷、以房养房的做法可行吗?

  案例回看

  主人公:

  小丹,89年全职妈妈,每月兼职收入约2000元;

  老公也是89年,公务员,一年工资福利约7-8万,每月公积金缴存1000元左右,没有办理提取;有个1岁多的小宝。

  家庭支出:

  保姆费每月3000元,夫妻俩日常花费每月2000元,孩子花销每月2000元,公积金还款每月2000元。

  年支出方面主要是保费支出,小孩重疾险每年5300元,夫妻俩意外险重疾险共2万。

  存款:

  50万,近三年内小丹不想动用这笔钱,目前用于投资,每年收益8万。

  房产:

  夫妻俩在各自老家各建了一栋房子,其中一栋房子的年租金收入为2万元,另外一栋目前还未租出去,预计年租金收入8-10万。由于建房,小丹的父母从银行贷款了200万,贷款期限3年,每三个月还一次利息,金额5.3万,利息由父母代为偿还,小丹夫妻俩只需到期后还本金100万。

  理财目标

  (1)想在省会城市买学区房,预计首付50万左右;

  (2)还父母贷款的100万本金;

  (3)不动用现有50万存款,抵押其中一套房子贷款150万,完成上述两个理财目标;

  (4)通过理财让财富增值,提高生活品质。

  财务分析

  这对夫妻的家庭情况看起来比较复杂,其实财务状况很简单,这里就不做表格进行分析了。

  小丹家庭年收入共计20.4万,其中自己的兼职收入2.4万,老公工资8万,投资收入8万,房租收入2万;家庭年支出是13.3万。每年家庭结余资金是7.1万,年结余率为35%。

  单从结余率看,小丹的家庭财务状况一般,刚达到30%的结余率健康线。不过鉴于小丹老公还有未提取的公积金,以及未出租的房屋收入,所以也不用太着急,继续保持当前状态即可。小丹的兼职工作继续加油,每月2000元的收入对家庭还是有一定帮助的。

  目前仅有50万存款,每年的投资收益是8万,年收益率为16%。从收益率看,这种投资可能是民间借贷,建议小丹注意风险,不要把所有金融资产都放在民间借贷里,即使是你认为的“熟人”介绍。

  理财建议

  1、办理公积金提取

  小丹老公每月公积金缴存1000元左右,已经缴了5年,这笔钱放在公积金账户上只能享受每年1.5%的收益,收益率的确太低了。

  由于小丹目前有公积金贷款45万,所以完全可以申请办理公积金提取手续,提取出来的资金即使放在货币基金里,每年也能获得3% - 4%的理财收益,还能缓解一部分家庭压力。

  2、抵押房子去贷款,注意四个方面

  小丹几乎所有的理财目标都是围绕房子展开的,她希望可以通过抵押房产从银行贷款150万,这样既可以把父母的100万还清,还可以在省会买套学区房。

  想法很美好,落地却比较困难。在实际操作过程中,小丹需要注意以下几点:

  (1)50万首付预算是否够用

  在省会贷款买房,除了要考虑首付,还得考虑各种税费,以及装修等支出,所以小丹需要认真核算下,预算的50万首付是否够用。

  (2)租金是否能覆盖房贷

  小丹的打算是省会贷款买的房到手后不自住,而是用于出租,然后用租金来还房贷。

  这就需要小丹评估下每月房租是否可以完全覆盖每个月的还款额,如果不够,差额有多少?建议提前了解下租房市场,以免到时候差额太大,又增加了不少负债压力。

  (3)衡量贷款利率高低

  按照小丹父母目前的贷款情况,我们可以大致推算下当地抵押贷款的利率:贷款200万,贷款期限3年,每三个月利息5.3万,实际贷款利率高达11%。

  如小丹所说,她们申请贷款的话,也只能贷款三年,这个是当地银行的规定,且没有其它延长期限的方法,那这个贷款成本还是很高的。

  (4)刨去租金收入,看还款压力大不大

  小丹目前这套想用于抵押的房子,预计每年租金能达到8-10万左右,而抵押贷款150万的话,预计每年利息是15.9万,这中间有6万左右的差距,还款压力还是很大的,估计到时候还得向父母寻求支援。

  另外,3年贷款期限到期后,小丹还需要归还150万的本金,这笔钱如何筹措呢?估计还是得把其中一套房子卖掉来解决。

  最后总结

  像小丹这样的情况,房子不要贪多,也不要频繁地贷款来买房,毕竟家庭收入并不是很高。如果下定决心要在省会买房,不如把老家的房产卖一套,盘活资金,而不是靠抵押贷款(利率还很高)的钱又去贷款,这样负债的压力真心很大。

责任编辑:卢珊 RF10057
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