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哪些人在租房市场“炒租金”?

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2018-05-09 14:37:05 来源:房天下

目前北京等一线城市租金年回报率只有1-2%,按照正常的市场逻辑,租赁成为资本首选的投资的前提是,租金回报率超过资金成本1%以上。

  最近关于租赁的新闻非常多,前几天最吸引眼球的北京高租金项目入市,人民日报今天发了一篇文章:

   

简单计算,最近一年已经有上万亿资金进入了租赁市场!

  目前北京等一线城市租金年回报率只有1-2%,按照正常的市场逻辑,租赁成为资本首选的投资的前提是,租金回报率超过资金成本1%以上。

  

  所以按照国内目前最低的资金成本5%计算,也就是除非房价跌60%,或者租金上涨2倍,否则,租赁只能是边缘选择。

  截止日前,多家银行与开发商万亿资金将投入租赁市场。从市场趋势看,租赁作为政策鼓励的房地产发展方向,涉足的资本与开发商预期将继续大幅度增加。

  高价租赁房源对市场的影响如何?

  计算未来租金上涨幅度,这类房源140多万平米,可能直接拉高北京平均租金2.3%

  一个项目对市场租金的影响,其实有两部分,一部分是直接影响,本身的高租金带来的数据平均值上涨,另外一部分是心理影响,隔壁小区看你租2万,自己才6000,势必会提高点。(为什么按照2万算,因为有一次性支付的要求)

  首先计算直接的数据平均值拉高:

  按照全北京有150万套出租房(月租平均在6000左右)计算,142万平米未来这一类高地价租赁房,租金价格比市场价高1-2倍。大约能出现1.5万套租赁房(月租平均2万),大约也就是占比1%。

  

  这1%的高价租赁房源,入市,如果定价按照已经出现的,那么对2020年租金预期来说,均价会拉高2.3%。其中的1500套,大约影响幅度在0.23%。(当然也不排除后续租金降价的可能性)

  也就是说,这个项目事实上的确会拉高2020年北京市场平均租金0.23%+对租赁市场的心理影响。(当然,高租金项目并非个案,但近郊区区域第一例对市场影响要强于长安街及CBD等项目)

  首先:当下租赁市场的最主要痛点在供需结构紧张,特别是一二线热点城市,租金高位的最主要原因是租赁房源少。在银行的资金倾斜下,对于涉足租赁的企业来说,的确可以获得资金的支持,增加房源的供应量。

  其次:租赁市场调控持续,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

  第三:目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

  租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊,目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。

  低价租赁土地,目前全国,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。

  从全国看,累计多城市合计出让的租赁土地面积超过600万平米,按照平均60平米单套计算,已经可以直接提供租赁房源超过10万套,集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

  但其中低价部分基本都被国企获得,对于租赁企业来说,土地成本依然过高

  第四:银行目前提供的租赁信贷产品,很可能会出现信贷资金挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性,需要银行增加对贷款者的审核。而且对于普通租赁客户来说,很难找到长租期的房源,所以银行的举措针对租赁市场目前大部分还是表态为主。实际对市场的影响不大。

责任编辑:司倩
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