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天津\GDP失速暴跌 房价也会失去根基

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2018-01-23 11:18:11 来源:樱桃小房子

前几天,天津公布的统计数据显示,2017年GDP增长3.6%,而2016年GDP增长还有9%。但我很惊讶的是,天津2017年前三季度的居民人均可支配收入增幅居然还有8.9%,跑赢了GDP那么多。未来政策能不能放松,就看天津的库存上升有多快了,反正因城施策,一城多策也是中央鼓励的。

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  经济为何失速?

  前几天,天津公布的统计数据显示,2017年GDP增长3.6%,而2016年GDP增长还有9%。这远远不是腰斩的概念了。

  经济变差了,政府的口袋也瘪了。政府的一般公共预算收入,2016年是2723.46亿元,增长10%,到了2017年,却下降10.4%,这离政府增加10%的目标刚刚相反。

  先来了解一下天津的经济为什么遭遇了滑铁卢。

  首先得从天津的经济结构说起,天津是典型的工业城市,主要由工业投资驱动发展,工业产值中一半以上是石化,剩下的还有煤炭产业,金属加工产业等。在GDP三架马车中,天津的固定资产投资占GDP的比重达到百分之七十多,比全国的水平还高一点,明显高于北、上、广、深,一线城市的这个比重只有百分之二三十。

  2012年以前,天津的固定资产投资增速每年都保持在25%以上,所以天津的这个模式,曾经带来了高速增长。

  但随着环保风暴,去产能等政策导向,天津模式也走到了尽头。一年下一个台阶,到2017年直接跳跃式下跌。

  成也投资,败也投资,2017年天津固定资产投资增速从一季度的10%,到二季度的3.6%,到三季度的-0.3%,四季度有小幅回升,但依然拖累了GDP增速。

  而天津的固定资产投资结构中,基建和房地产各占20%左右,主要是基建投资下滑拖累了固定资产投资,这个跟中央控制PPP发展模式也有关系,地方融资困难了,基建投资也只能下降了,另外跟保卫蓝天也有关系,政府要求停止施工。

  除了基建外,工业投资骤降,是最主要的原因,海通证券(行情600837,诊股)姜超去年曾写过一个分析报告,因为环保风暴,对煤炭、钢铁、燃煤锅炉排放、水泥、铸造等行业都实行限产,所以天津很受伤。

  GDP的另外两马车,出口和消费也不尽如人意,虽然限产对津京冀都有影响,但为什么天津下滑最明显呢?姜超谈到,因为天津居民劳动收入报酬占GDP的比重只有40%,远低于北京和河北的50%左右,居民收入制约了天津人民的消费能力。

  2017年,天津社会消费品零售总额5729.67亿元,增长只有1.7%。而全国的增速有10.2%,可见,天津人民的消费能力,比远远不如全国人民的平均水平。

  七八年以来,一线城市的产业都在迭代更新,转型升级,但天津一直不肯自我革命,还沉浸在工业里自我繁殖,最后变成了一个巨大的工业城市,一旦有不利于工业生产的政策来袭,很多高耗能高污染的企业被关停,天津就得脱一层皮。

  为什么天津的消费水平不行,下面是知乎上一个天津人limate做的分析,作为参考:

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  房价根基不稳

  为什么第一部分樱桃【关注微信公众号:樱桃大房子】要先谈天津经济呢?因为一个城市的房价稳不稳,根本还是得看经济发展的好不好。

  经济增速大幅下滑,按常理,肯定意味着居民可支配收入的下滑,公司都停产限产了,职工工作尚且保不住,哪来的收入呢?

  但我很惊讶的是,天津2017年前三季度的居民人均可支配收入增幅居然还有8.9%,跑赢了GDP那么多。通常来说,扣除价格因素,两者差个零点几很正常,比如全国的GDP增长6.9%,居民人均可支配收入增加7.3%,北京GDO增长6.7%,居民人均可支配收入增长6.9%。

  但差几个百分点,总感觉难以置信!不知道有没有掺杂水分,要知道天津滨海新区最近才将2016年的GDP从10002亿元调整为6654亿元,挤出了三千多亿的水分。

  所以我对天津人民的收入增幅表示疑惑!谁帮我来解答下?

  如果经济大幅下滑,居民收入不下滑(呵呵我不相信),自然对房价有所支撑,但如果经济大幅下滑,别说收入不保,连工作都是问题的时候,谁还敢继续透支去投资买房?所以樱桃认为,未来天津的房价走势,最终还真的要看天津经济转型怎么样,当然了,央行又放水的情况除外呵呵。

  2017年,天津的房屋成交量,不管是新房还是二手房,下滑都比较明显。

  新房方面,2017年新增新房面积1397万㎡,环比2016年下降8%,但需求端下滑更多,2017年成交1280万㎡,环比2016年下降50%。价格上,2017年新房成交均价15707元/㎡,环比2016年增长15%。

  天津不是限价了吗?房价怎么还涨了?

  自从滨海新区开启数据造假先河后,我对天津的统计数据,都有种条件反射,数据是不是真的?

  2017年,天津二手房签约成交量94434套,环比2016年下降50%,成交均价13308元/㎡,环比价格涨幅8%。

  因为之前很多天津的粉丝给我留言反映,天津二手房市场真的降价了,不只是成交低迷,价格是真降了15%左右,但从统计上却是涨了,搞不懂。

  我们再看下未来市场的供给量:

  看上图,2015、2016年连续两年都是供不应求,但到2017年,开始供给大于需求了。

  截至2017年底,天津可售存量1412万㎡,12.4万套,去化周期为13个月。一般超过12个月,供需的天枰就会往过剩方向发展,进入买方市场,价格自然会有下降的压力。

  土地供给量上来说,天津在2016年卖地比较多,所以2017年、2018年的房屋供给量会增加,2017年天津卖地比2016年少一大截,但土地收入上反而多了,说明土地成交的单价高了,在目前市场调整的情况下,地王入市压力会比较大。

  有的人说,市场不好,政府少供点地,造成供不应求价格就难跌了,但你要想想,天津的财政收入现在下滑这么严重,政府不卖地吃什么呀?所以地还是得继续卖。未来政策能不能放松,就看天津的库存上升有多快了,反正因城施策,一城多策也是中央鼓励的。

责任编辑:司倩
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