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燕郊暴跌南京抢房 谁是房价真相?

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2017-12-02 09:37:12 来源:菜鸟理财

什么叫稳定房价?允许房价适当下跌,但是必须在可接受范围之内,比如燕郊;也允许房价上涨,但是不能恶性上涨,比如南京和广州。

  中国楼市,永远都有说不完的话题。

  最近,有朋友问我怎么看中国楼市,他觉得中国楼市快崩了。

  据他了解,燕郊的楼市已经崩了,房价腰斩,房产中介都跑了,另外媒体还报道说有10个城市的房价也已经跌回1年前。

  看到他跃跃欲试又带点兴奋的样子,肯定是想抄底买入,只是不知道价格会不会继续跌。

  我二话不说,直接把前几天南京抢房的消息拿给他看。

  首付至少八成,每平方米均价三到四万,大部分楼盘还要求三天内付清全部房款,加上杂七杂八的一堆限制条件,结果却是吸引上万人熬夜排队摇号抢房。

  一边是冷冻腰斩,一边是火爆抢房,到底谁真谁假呢?

  - 01 -

  燕郊和南京的故事

  先来看下燕郊的情况。

  首先,燕郊是一个很特殊的地方,虽然地处河北省,但是却离北京市很近。

  加上北京房价贵、燕郊房价低的原因,很多在北京上班的人跑去燕郊买房租房。

  大部分人只是在晚上回到燕郊睡个觉,其他大部分时间都待在北京,燕郊成了名副其实的北京睡城。

  这样一来,虽然地处河北,但是燕郊更像北京的附属,这么多年北京房价上涨,燕郊房价也跟着上涨。

  但是,毕竟燕郊并不是北京,虽然跟着北京房价上涨,但是不可能无限上涨。

  试想一下,如果燕郊房价和北京相差无几,你还会选择奔波劳累在燕郊买房租房吗?

  相信大部分人都不会,因为燕郊失去了它最大的优势,没有任何性价比可言。

  现在的情况就是,暴跌前燕郊的房价一路上涨,几乎追平北京。

  市场是理性的,燕郊都涨到这个地步了,不管是自住还是投资都不划算了,为什么还要在这里买房呢?

  这种情况下,要么咬咬牙回北京买房,要么等着燕郊跌下来再说。市场进入观望,需求骤降导致燕郊房价腰斩。

  所以燕郊房价暴跌是一个特例,并没有多大的代表性。

  那么南京呢?

  南京其实也是一个特例,万人抢房主要是因为供需失衡和一二手房价倒挂。

  在南京政府新房限价限售调控下,房地产商不愿意低价卖房,很多楼盘都停止销售,新房供应紧缺。

  愿意接受政府定价的,价格确实比南京同地段的房价低,特别是和二手房价相比,价格可以相差上万,新房房价将近低了20%。

  试想路对面的二手房比路这边的新房还贵,为什么不买新房呢?就算将来房价下跌,也有别人先顶着。

  所以,南京十个新楼盘一开,上万人蜂拥而至,拎着小马扎,揣着几百万,熬夜排队抢房。

  在购房者眼中,这是满满的占便宜机会啊。用专业金融术语来讲,这就是套利。

  说白了,燕郊和南京的故事都是真的,但都是特例而已,并不能准确解释中国楼市的现状。

  - 02 -

  楼市真相是什么

  从什么角度来看出中国楼市的真面目,各有各的说法,我们不妨从数据上分析一下。

  按照10月份国家统计局公布的数据,一线城市的房价是走稳的,并没有所谓的暴跌情况。

  有些一线城市价格确实出现回落,但是和9月份相比,降幅只有0.1至0.3个百分点之间,连1个百分点都没有。

  接着看看二三线的新房价格,相对9月份价格还是继续上涨,而且涨幅还在扩大,二手房价也在继续上涨。

  另外一份来自易居房地产研究院的数据显示,10月份新建商品住宅库存总量比9月份减少2.1%,库存规模降至2013年8月以来最低水平。

  这说明中国楼市的真相就是大家依然在买房,房价还在涨。

  就拿广州的情况来说吧,上周限价放盘,就出现了南京式抢房盛况,结果一周的成交量就超过10月份总量的一半。

  所谓最严楼市调控,其实没有改变大家看涨楼市的预期,不过政府都反复说过,调控的目的是“稳定房价”。

  什么叫稳定房价?允许房价适当下跌,但是必须在可接受范围之内,比如燕郊;也允许房价上涨,但是不能恶性上涨,比如南京和广州。

  说白了,目前楼市冻结,除了部分需求已经得到满足以外,更多的是政策的压制作用,一旦政策放开就容易迎来报复性反弹。

  - 03 -

  玩不起才是重点

  为什么整体房价不会跌呢?因为房地产对中国经济的影响太大了。

  首先,站在经济角度,算上钢铁、水泥和家用电器等各种上、下游行业,房地产一年为经济贡献的GDP至少占到20%。

  把房地产都停了,经济基本就玩完了,6.9%的GDP增速直接可以掉到5.5%左右。

  其次,中国目前的城镇化率是57.35%,和西方国家70%的水平线相比,还是比较低,按照每年一到两个百分点的推进速度,也还需要好几十年。

  如果房地产都停了,还怎么继续城镇化呢?

  所以,不过从哪个角度看,国家都不可能干掉房地产,只会控制房地产按照发展需要的节奏走。

  那么,是不是说炒房还有很多机会呢?相信很多人会想这个问题。

  首先,大家要注意一个信号:涨价。

  现在什么东西都在涨价,这个月水泥和混凝土都涨翻天,一吨的价格直接涨幅将近40%,钢铁价格也快创新高了。

  物价上涨,土地又贵,房价被冻结,最终会是什么结果?

  就算房地产商的现金流顶得住现在的楼市调控,它也不愿意继续开发新的楼盘。

  这就是为什么去年这么多地王出现,但是入市的项目却不到十分之一,因为大家都不愿开发或者低价卖房呗。

  特别是在通胀起来的情况下,房价不涨是不可能的。

  虽然政策要求限价,但是上有政策下游对策,现在房贷利率走高,首付比例提高甚至要全款,还有各种双合同,都大大增加了购房成本。

  再加上物价上涨,明年经济发展进入高成本发展期,生活成本不断增加,也变相增加你购房压力。

  政策对房产商的压制,必将以其他方式转移到购房者身上,当你承受的成本越来越高的时候,炒房的潜在收益必将越来越低。

  这还不是最关键的,最关键的是卖房越来越难。

  政策的限制不仅是压制了需求端,而且也在压制供给端,供给端不仅是房地产,还包括二手房市场。

  这几天听说相关部委出台新政策,以二手房评估价决定首付和贷款额度,变相提高二手房首付比例,降低贷款额度,继续提高房贷利率。

  现在买房上车难,卖房下车更难。比以前付出更多成本上车,可能以后就下不了车了。

  这就是当下楼市的奇观:一方面楼市的流动性越来越差,另一方面房价并不会跌甚至还会涨。

  很多人看着房价冲进去,却没想过以后怎么出来。如今,动不动就是全款买房,大批的人用全部身家帮房产商接盘,但有没有想过以后谁来帮你接盘呢?

  就像之前告诉大家的,讨论房价涨跌其实没有什么意义了,对于普通人来说炒楼你已经玩不起了,一不小心就可能被套在里面了。

责任编辑:司倩
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