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高盛高华宋宇:三四线城市房地产交易和房价增速或将加快

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2017-11-28 21:01:28 来源:金融界理财频道

  金融界理财频道从高盛高华获悉,高盛高华首席中国经济学家宋宇的研究报告显示,三四线城市强劲的土地出让(尤其是今年三四季度)可能预示着明年年初房地产建设将保持活跃。房地产销售和建设活动从一二线城市转向三四线城市的轮动趋势或将在明年持续。

  报告显示,预计2018年基建以及房地产固定资产投资将分别减速3-4个百分点,到2019年或将进一步放缓。但是,考虑到投资轮动至成本较低的三四线城市,名义增速的放缓程度可能较实际增速更为明显。相比之下,得益于稳健的出口表现以及过去几年较为谨慎的资本支出,民营领域投资可能小幅加速,特别是在制造业。投资地域和行业的改变可能会影响人们对实体经济步伐的判断。研究报告认为政府在必要之时宁可放缓政策收紧,也不愿看到经济增速明显减速。

  报告称,今年的一个显著轮动发生在房地产领域,政府调控措施导致一二线城市房地产市场转冷,而三四线城市的交易量和价格升幅均保持于高位。此前的研究显示,土地出让往往领先于住宅建设,这也反映出明年的房地产建设活动可能继续从一二线城市轮动至三四线城市。

  调控政策实施后一二线城市房地产交易和房价涨幅放缓。一二线城市房地产市场销售和房价涨幅在2015年末恢复增长。2016年初,一二线城市房地产销售和房价涨幅大幅上升,房价同比涨幅达到20%左右,交易量同比增速则超过50%。因此,政府在这些城市出台了两轮大力度调控措施,包括上调最低首付比例、实施限售令和限购令等。分析显示,这些调控措施是一二线城市房地产销售和房价涨幅放缓的主要原因。

  虽然近期一二线城市交易量增速和房价涨幅有所放缓,但房地产政策未见放松。十九大强调了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。不过,今后楼市相关政策的出台可能会更加审慎。虽然政府希望遏制房价过快上涨,而且房价小幅回调可能被视作政策调整奏效,但由于房地产抵押债务规模庞大,调控也存在矫枉过正的风险。

宋宇:三四线城市房地产交易和房价增速或将加快

图表:三四线城市房地产市场表现好于一二线城市

  三四线城市房地产交易和房价增速可能快于一二线城市。三四线城市房地产市场此前的复苏势头不及一二线城市。国家统计局70个大中城市住宅销售价格数据显示,直到2016年初,三四线城市房价持续下降,而且交易量增速也仅为一二线城市2016年前期峰值的一半。此外,一些三四线城市由于前些年的过度建设仍面临库存过剩问题(这些城市数据质量较差,因此我们无法可靠估算当前库存水平)。因此三四线城市受调控措施的影响较小。虽然也有部分三四线城市出台了调控政策(如山东临沂和河南洛阳),但此类例子仍是少数。部分受到这一因素影响,三四线城市房地产销售和房价涨幅均保持稳健。今年以来,三四线城市土地出让增速明显高于一二线城市,同比增速达到了16%左右,约为一二线城市的四倍。对土地出让和房地产建设活动的观察显示,土地出让大约较房地产建设活动领先6个月,因此三四线城市强劲的土地出让(尤其是今年三四季度)可能预示着明年年初房地产建设将保持活跃。房地产销售和建设活动从一二线城市转向三四线城市的轮动趋势或将在明年持续。

  建设活动从一二线城市转向三四线城市,对2018年房地产开发投资名义增速构成下行压力。建设活动从一二线城市向三四线城市的转移可能会拉低全国房地产开发投资的名义增速,因为三四线城市的建设成本相对较低(尤其是土地成本;土地购置被计入固定资产投 资但不计入 GDP)。因此对于实体规模相同的建设项目,在三四线城市所需的名义固定资产投资要少得多。我们对房地产开发投资、竣工面积(我们以此作为房地产建设规模指标)和土地出让数据的分析显示,今年以来房地产开发投资增速受到的下行影响至少为2个百分点(今年以来房地产投资同比增速约为 8%)。这一轮动转向仅会影响平均名义成本(即价格),因此不会拉低实际房地产活动增速和 GDP。

宋宇:三四线城市房地产交易和房价增速或将加快

图表:土地交易通常较房地产建设活动领先6个月左右

  总体而言,仍然预计2018年中国房地产市场将降温。当局可能继续严控一二线城市的房地产政策。对于房地产销售和房价涨幅放缓的预期也意味着房地产开发投资增速将较2017年小幅放缓。此外,在其他条件不变的情况下,建设活动和土地出让从一二线城市转向三四线城市也将令全国名义房地产开发投资增速放缓。具体而言,预计全国房地产开发投资同比增速将从今年以来的7%左右降至4%。预测面临上行风险,尤其如果明年土地出让保持强劲。各层级城市均宣布了在明年增加土地供应的计划,以响应“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。这或将导致房价涨幅进一步放缓,但也意味着建设活动有望升温,因为政府要求开发商在购地一段时间之内既启动建设。棚改是另一项潜在影响因素,但房地产交易受到的提振可能比房地产建设活动更加明显(假如 2018年货币化安置比例较今年进一步上升的话;2018年计划建设可能约500万套而今年为600万套);因为棚改中的货币化安置常常是为了鼓励消化存量房而非建设新房

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