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又一地颁布房产税细则!且看房产税九问九答

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2017-10-21 15:05:14 来源:券商中国

房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

  无论对于有房者还是无房者,房产税都是最关注问题,这个周五,宁夏颁布房产税实施细则的消息,无疑令整个房地产市场“虎躯一震”。从2011年上海、重庆,到2017年7月的陕西,再到这个周末刚刚颁布房产税征收实施细则的宁夏,房地产税真的来了?到底该如何理解这个搅动周末的房产税?

  看起来很吓人的样子,是不是周末都过不好了?

  宁夏的这细则甫一公布,立刻引市场一片哗然声——“房产税又来了”,也可谓误读多多,这也是本报道重点关注并解读的地方。

  那么,这次宁夏刚刚颁布、并即将于2018年1月1日起实施的房产税实施细则,与前述三地有何不同?券商中国记者从政策认识误区、征收范围、征税标准、计税依据、税率标准、哪些房产可免征等九大问题,来深入理解房产税,以及房产税可能对地产市场可能带来的影响。

  老乡,莫慌,不是你想的那样……

  第一问:对宁夏政策理解有何误区

  今晚热传的宁夏房产税,刚刚发出来,被很多人理解成为对个人非经营房产征税。事实上,宁夏的房产税实施细则,是针对经营性的房产征税。

  除《条例》第五条规定者外,下列房产免纳房产税:

  (一)安置残疾人就业的纳税人,可按有关规定减征或者免征房产税;

  (二)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产;

  (三)经有关部门鉴定,对毁损不堪居住和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税;

  (四)房屋大修停用半年以上的,经纳税人申请,在大修期间可免征房产税。

  那《条例》第五条怎么规定的呢?1986年实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条明确规定:

  下列房产免纳房产税:

  一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

  二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

  三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

  四、个人所有非营业用的房产;

  五、经财政部批准免税的其他房产。

  因此,宁夏的新条例只是老条例的替换,与目前全国上海与重庆试点的房产税并无关系。

  中原地产首席分析师张大伟表示,房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

  房产税与目前市场预期将来成为长效调控政策内容的房地产税并非一个事物,现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从1986年10月1日开始实施。

  第二问:是否有地区针对个人住房征收房产税?

  2011年1月27日,上海、重庆宣布,作为房产税改革试点,从1月28日起向个人房产开征。

  其中,《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

  2017年1月13日,重庆公布了修改后的《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。试点区域为重庆主城九区,首批纳入征收对象的住房为:个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。

  广东华商律师事务所律师周争锋表示,《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年10月1日起实施的。宁夏此次房产税细则还是针对经营性的房产征税,这一范围没有变化。宁夏此前房产税实施细则是1987年制定,不具备可操作性,现在重新规范下经营性用房征房产税的操作流程。目前针对住宅的房产税征收仅在重庆和上海试点。

  第三问:宁夏与陕西房产税征收范围有哪些?

  宁夏《实施细则》第二条规定:

  房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收。城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围,由宁夏自治区人民政府批准。

  陕西《实施细则》第二条规定:

  市、县城、建制镇、工矿区的征税范围:(一)城市为市行政区(不含建制镇)的区域范围;(二)县城为县城镇行政区的区域范围;(三)建制镇为镇行政区的区域范围;(四)工矿区为工商业比较发达,尚未设立建制镇的工矿园区区域范围。

  第四问:宁夏与陕西哪些房产属于免征范围?

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条中给出了房产税免征范围:

  一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

  二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

  三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

  四、个人所有非营业用的房产;

  五、经财政部批准免税的其他房产。

  除此之外,两地这次发布的《实施细则》中,也扩大了免征范围。

  宁夏《实施细则》第五条规定:

  下列房产也免纳房产税:

  (一)安置残疾人就业的纳税人,可按有关规定减征或者免征房产税;

  (二)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产;

  (三)经有关部门鉴定,对毁损不堪居住和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税;

  (四)房屋大修停用半年以上的,经纳税人申请,在大修期间可免征房产税。

  陕西《实施细则》第八条规定:

  纳税人纳税确有困难,需要减税或免税的,经纳税人申请,由所在地地方税务机关提出意见,层报省地税局审核后,报省人民政府确定,定期减征或免征房产税。

  第五问:宁夏与陕西房产税的征收标准是什么?

  宁夏《实施细则》第四条规定:

  房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。

  陕西《实施细则》第五条规定:

  房产税依照房产原值一次减除20%后的余值计算缴纳。

  第六问:宁夏与陕西房产税税率是多少?

  《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定:

  房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

  第七问:宁夏与陕西具体如何征收缴款?

  宁夏:

  按年计算、分季缴纳。分季缴纳的税款应于季度终了后15日内缴纳。

  年应纳房产税额在10000元(含10000元)以下的纳税人,纳税人可以自愿采取全年一次性申报纳税,缴纳时间为每年第一季度终了后15日内。

  陕西:

  房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。

  第八问:宁夏与陕西何时开始征收?

  宁夏:

  自2018年1月1日起执行。

  陕西:

  发布之日(2017年7月18日)起施行,有效期五年。

  第九问:宁夏与陕西房产税的计税依据是什么?

  房产税的计税依据主要分两种,一是对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据;二是对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。

  宁夏《实施细则》第四条规定:

  对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

  陕西《实施细则》第五条规定:

  对纳税人没有房产原值作为计税依据的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定价格计算征收。

责任编辑:司倩
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