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房地产理财小妙招:房子可以一边住、一边炒?

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2017-09-08 11:27:31 来源:好买商学院

如果首套刚性住房,永久居住的:考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否够用等;如果考虑更长远,需要考虑是否要买学区房。如果二者不可兼得的话,那就根据你自己的家庭情况,放弃一个了。

  一线城市,10年前,买套90平米的房子,按照7千/平算,一套也就60W左右。首付两成才12万,剩下的按20年期贷款,每月还款也就4000块左右。日子会过的拮据些,但是到2017年,恭喜你中奖了,就至少拥有了一套价值500万的房子!10年时间,12万到500万,你比别人要少奋斗多少年?

  房地产的赚钱效应在过去的10多年里演绎的淋漓尽致,很多人创业很多年,还不及当初北上广买套房。房价每次一涨,大家就跟疯了似的,一哄而上、越涨越买;即便国家屡番调控,几乎也没有人认为房价会就此进入拐点,房价短暂压制后,后面伴随的往往是更加疯狂的反弹。

  (一)首先我们想探讨,大多数人为什么要买房?

  房地产投资之利:

  1,买房能抵御通货膨胀。历史来看,房地产价格涨幅是能跑赢通胀的为数不多的资产,当然还有腾讯股票。买了房以后,你的住房成本就锚定了,未来只要补足房贷款就好了,同时随着经济发展和物价水平提高,你的房产还有持续累积的增值收益。而那些租房的人,不得不承受未来不断上涨的房租收入。他们不相信房价会涨到几万几十万,就像他们不相信自己未来工资也可能几万几十万一样,但事实往往未来真会这样,而房子是唯一可以对冲这一风险的资产。

  2,买房能利用贷款这个杠杆,做大资产。金融机构支持你买房,除了你的资信情况合格和首付款做安全垫以外,房子本身也是一种重要的信用保证。理论是只要“租金收益率+增值收益率》抵押贷款利率”,买房就是不亏的。

  十年前挣几千块,咬着牙攒下一千存起来。放到现在看一千块几乎毫无作用。但是如果当时就消费出去,也许是生活的极大改善!同样的,如果十年前欠了一千块,到现在还根本毫不费力。所以欠房贷的人不害怕,反而是存钱的人,几乎每天看着钱缩水。

  3,投资房地产仍有相对较高的收益水平。目前虽然房地产的暴利可能没过去十年那么厉害,但每年实现10%的投资回报率还是很容易做到的。这相对于储蓄、债券、基金、股票等其他类型的投资来说,收益水平已经很不错了,关键房地产的确定性更强。

  4.提高投资者的资信等级。有房会提升自己的资信,在办理贷款、创业等方面享有便利和优势。

  5,还有中国很多户口、婚配、子女就学、养老退休、各种福利等,都是和房子挂钩的。房主有至尊无上的权利,这是租户无法比拟的。

  而房地产投资的弊处也有:

  1,投资数额巨大。即便是30%首付也不少,以现在房价也得上十、甚至百万吧;加上房贷压力,未来10-20年生活都受到压抑的。更糟糕的是,一旦遭遇1998年亚洲金融危机时香港那样、或者2007年次贷危机下的美国那样,很多投资者会进入负资产状态。

  2,投资回收期较长。少则3-5年,多则上10年,且有繁杂的税费、审批流程、各种手续等,比较麻烦,甚至变现困难。

  3,需要专门的知识和经验。只能说,买过房的人才知道,买房真不是买买买付个钱那么简单,真的好费精力。

  (二)买房的基本流程和注意事项

  1,先查询个人银行信用状况

  信用不好的会被一票否决,轻则贷款利率上调,重则根本不给你贷款。所以想贷款买房的小伙伴,请先确定自己有没资格贷款。

  2,评估自有资金与首付款

  就是你能拿多少钱出来付首付,包括借钱也可以考虑的,但要和每月房贷一起计算,自己未来的还款能力是否有保证。

  3,评估可以承担的每月还款额及还款年限

  一般每月还款额不得超过家庭月收入的50%,还款年限20年左右为佳。根据这两个数字,基本可以算出你的贷款总额度,当然公积金贷款有限额。(有公积金贷款尽量用公积金,利率更低,额度不够的做组合贷款,最后才是选商业贷款;还款方式有等额本金还款和等额本息还款,等额本息还款每月还款额度均一样,等额本金还款是逐月递降的方式,一般情况选择等额本息还款方式。)

  4,确定房屋总价

  首付确定了,贷款总额确定了,房屋总价也就定了。

  5,在总价约束下,确定你要的房屋面积、地段,做权衡

  如果首套刚性住房,永久居住的:考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否够用等;如果考虑更长远,需要考虑是否要买学区房。如果二者不可兼得的话,那就根据你自己的家庭情况,放弃一个了。

  另外还有一些小tips,大家收好不谢------

  选容积率低的小区,房子建的少,住的舒服;

  户数越少,配套面积(物业用房、配电房、垃圾站等)越小,品质越高;

  停车配比+停车位充足;

  优选地铁房或待建地铁房,优选两房以上户型,优选房龄小的;

  不要底层、顶层,如果没有数字顾忌,尽量选高楼层;

  物业费也要考虑;

  装修不保值,装修越简单越好;

  商品房混有动迁房或人才公寓,不好,嘈杂且会拉低估值;

  交房时间越早,包括房产证到手要确保。

  6,要多搜集信息,反复对比,筛选优先满足自己核心诉求的。不要匆忙做决定,更不要听销售人员忽悠,被饥饿营销套路。

  7,签署购房合同,办理贷款,拿房、拿证,落户等,这里不做累述。

  最后还有买卖的时机,有几点小建议-----

  横盘期可以不买,有失业风险可以不买,工作都要没了,有断供的风险,打住!

  近期升值加薪者不买,还款能力变强了,能买的房子范围变多了,可以等等,特别是一笔巨额奖金即将到手的时候;

  如果有更合适的投资渠道,比如投资、创业,不如试试后者,给自己更多可能;

  当然,理财能力差的刚需,建议还是买,房子锁定,月供锁定,好好上班,努力还房贷就好了!

  (三)如何判断房子的价值?

  1,3公里原则

  一般来说,以你房产所在地为圆心,3公里为半径画一个圆,这个圆圈内的人群的平均收入,就决定了你房租的高低。除此之外,还受到供求关系影响,这个圆圈内可供出租的房子越少,求租的人越少,房租越贵,反之亦然。由于工资一直在上涨,房租也会一直上涨,所以你的房产的价格是有底线的。

  2,额外享有公共资源的价值

  包括学校、公共交通、医院、商圈等,凡是在此房产附近的公共资源,都属于此房的公共资源价值。

  李嘉诚曾说过:“买房第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”可见好地段的重要性。好地段包括区域交通便利、市政配套完善,像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。如果地段价值高,同时产品比较优质,那么未来的升值保值空间就比较大;而即便是地产调整期,好地段的房子一般也都是最抗跌的。特别是小区的绿化设施等都非常好,市中心的“静”土,“出则繁华、入则安宁”,更是最大的“牛盘”。另外如果你这个是区域标杆房,也有优势。

  3,房屋本身也是具有质量区别的。

  品质好的房子会保值甚至增值,品质不好的楼盘,不出两三年时间,就会被市场淘汰。这就像品质不好的手机,因为式样、外观、质量等问题,立马就成淘汰品一样。品质好的房子不一定占据着一流的地段,但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力,也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。这样的房子,是当之无愧的牛市能涨、熊市抗跌的好房。

  这里建议啊,买房还是尽量买品牌开发商开发的房子,相对来说,他们更爱惜自己的“羽毛”,做出的房子质量有保证,户型有前瞻性。

  4,价格辨别法

  一个楼盘的定价是否合理,要根据楼盘所在的地域、低价、成本、建筑工艺、开发商品牌价值等。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准,却将自身定位得很高,这样的楼盘上升空间被提前透支,抗跌性不强,容易大幅度的降价。当然,太低价位的房子,打折太厉害的房子,也不一定抗跌,因为这就是刚刚第三点提到的品质问题,总之要相信大砍价一定是有原因的,买房是个大事,千万不能跟买菜似得光图便宜。

  (四)小妙招:房子一边住、一边炒!

  最后,我们还特意推出小妙招,可以把房子一步步由小炒大。

关键词阅读:房价 房价走势 买房

责任编辑:司倩
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