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“共有产权”和过往的公租房、廉租房有什么不同?

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2017-08-22 14:16:25 来源:瑞庭地产

回顾3年前定下的共有产权“实施路径”,共有产权住房在多个城市经历了“先纳入现行的保障房体系管理”的阶段,最后北京的政策糅合了自身的实践和各地的经验形成了北京方案。

  最近,房地产方面的政策新概念貌似频出,“租售同权”大家还没消化,北京又出台一个“共有产权”的概念,这和过往的公租房、廉租房有什么不同?该怎样解读?跟着小P一起涨姿势吧~

  早已写入政府工作报告的“新概念”

  “共有产权”并不是一个“忽然冒出来”的新概念。从2010年开始,各地已经陆续有独立的试点,进入中央的视野也早已是3年前的2014年的全国两会《政府工作报告》上。

  “共有产权住房”首次出现在政府工作报告中是在2014年,提出要在2014年加大供应。这也是“共有产权住房”首次出现在政府工作报告中。

  2014年两会期间,住建部副部长仇保兴这样解释“共有产权住房供应”的目的,“一个是要解决中间层、低收入阶层的住房问题;另一方面也可以缓解地方政府的资金压力,扩大民众参与度。”

  这可以看作是政策层面考量共有产权住房的初衷。

  根据当年仇保兴所透露的实施路径,“共有产权住房”将先纳入现行的保障房体系管理,此后将作为市场主体来供应。

  时间一晃过去三年,共有产权住房悄无声息地走完“先纳入现行的保障房体系管理”的过程,以“作为市场主体来供应”惊艳亮相。

  升级版的“自住型商品房”

  北京共有产权政策的推出,政策层面的风向标意义不容小觑,北京向来是政策高地,不少新政策都曾进行全国推广。

  回顾3年前定下的共有产权“实施路径”,共有产权住房在多个城市经历了“先纳入现行的保障房体系管理”的阶段,最后北京的政策糅合了自身的实践和各地的经验形成了北京方案。以北京在政策上的一向的风向标意义,北京方案很有可能写进住建部正在针对共有产权住房的管理制定的相关办法向全国推广,包括共有产权住房的界定、土地出让方式、分配原则、交易规则及收益处置方案等都有可能参考北京的做法。

  1998年房改以来,北京在产权型保障房制度上的探索非常积极,供应品种也是最多的,不少政策都推广到了全国,包括限价房、经适房等。

  较有北京独占特色的保障房制度是自住性商品房(简称自住房),这次“共有产权”住房的推出,在业界看来,正是代替了原有的“自住房”在保障制度中的位置。北京的自住型商品房,是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积,以90平方米以下为主,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

  北京这次的共有产权住房《征求意见稿》内也提到,一旦文件生效,未销售的自住型商品住房应该按照新规定管理。自从2013年北京市推出自住房政策已经累计供应近6万套。同时,“自住型商品住房”这一类型的保障房已于2016年和2017年供给逐年减少,呈现给共有产权住房政策让路的趋势。

  从2013年到2016年北京的“自住性商品房”正是“共有产权”政策探路阶段的6个试点之一。

  2014年4月1日,住建部在共有产权住房试点城市座谈会上,明确包括黄石在内,北京、上海、深圳、成都、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。6个城市在共有产权的路径不同,比如北京以自住型商品房为代表的共有产权房,成都把经适房与限价房将并轨管理,统一为共有产权房等。这些试点城市,不少都已实施多年,这次北京明确将“自住型商品房”正式命名“共有产权住房”,显然有政策高地意味。

  共有产权之后:装穷人的少了

  共有产权房有两大特点,一是它是保障性的房子,购买者必须名下无房产,同时价格低于市场价一定比例;二它是有产权的房子,政策性被保障对象可以先购买部分产权,更能够体现业主属性。共有产权房上市转让的问题完全转换为个人业主和政府业主“两个业主”之间的内部问题,共有产权5年后可以回购或转让相应的产权份额,“政府业主”同等条件可以优先购买。

  这种退出机制的设计,是江苏淮安的共有产权住房经验。江苏淮安作为最早的“共有产权”试点,已经低调试点十多年,比起其他地方的保障房模式,媒体总结说:“共有产权后,假穷人少了。”

  住房保障制度的设计中,最大的难处在于,怎样保证保障到该保障的人群,又避免装穷的人来蹭政策?过往的保障制度设计了大量的准入机制,从收入等角度限制购房资格,都管不住的“装穷”,仅仅限制是否名下无房就能购买的共有产权是怎样做到的?

  其实这是一道简单的算数题。这些业主的购房价格,低于相近地段商品房的30%,在5年之内,他们可以以购买时的原价,回购政府持有的产权份额,如果不回购,5年后出售,整房收益中属于政府的部分,将明确由政府接收。如果假装穷人购买,5年所赚取的,仅仅是他个人所持有部分的增长,这个利润和购买市场上一套小一点的房子其实并没有差别,显然将不足以驱动“装穷人”。但对有真正居住需求的人而言,可以以小房子的首付和月供解决居住的实际需求。

  结语

  美国、英国等国家都早有共有产权住房的相关实践,主要也是用于保障性住房建设,在政府部门和被保障者之间进行产权分割。在这些国家,这类房屋已经作为住房保障体系的一部分,形成了成熟的制度,用于保障夹心阶层,夹心阶层买商品住宅较吃力,又比较需要政府完全提供保障的低收入人群好不少,夹心人群需要解决的往往是阶段性的住宅困难,在渡过住宅困难阶段收入增长后还是会青睐于商品住宅。

  共有产权住房建设会补充保障住房的制度,同时为城市的商品住宅保有、培养了后备购买力。

责任编辑:司倩
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