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新趋势下有房没房不再重要 现金和抗风险格外重要

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2017-08-10 16:02:46 来源:刘磊房产评论

所谓变局,并非是房地产走向末路;作为从根本上支持民生的产业,无论怎样,最终都不会成为夕阳产业,除非有一天人们不再需要住房。但问题在于,人们未来会需要什么样的住房?

  房价涨还是跌?房价走势会是怎样?如果还在纠结这样的问题,或者把价格涨跌放在房产投资战略的首位,那么未来很可能会无法适应市场的新趋势。

  楼市变局渐渐开启 心存幻想的人快清醒

  所谓变局,并非是房地产走向末路;作为从根本上支持民生的产业,无论怎样,最终都不会成为夕阳产业,除非有一天人们不再需要住房。但问题在于,人们未来会需要什么样的住房?

  回想一下国内普通住宅的发展:从开始的平房,到“筒子楼”,再到有独立厨卫的单元房;从随便分割一下房间,到户型不断的演变;从简单能住就行,到设计师绞尽脑汁平衡时尚与实用,功能与美观。这些都表明,人们对于住房的需求是无限的,而且是越来越高的。

  所以,一个大趋势就是,房价从全面开花,到重点地区发展,最终将形成大都市圈、小城镇格局。这样就决定了,未来衡量房价,不能再用过去的眼光,什么位置好、市中心;或者用之前买到就是赚到的思路,钱多买一线、钱少买四线——但结果很可能是,买到四线城市,钱会越来越少。因为一旦形成大的都市圈,那么人口流动势必会向着这些都市圈移动;只有这样的地方,房价才有希望。如果盲目买到都市圈之外,那么不想未来靠自求多福盈利,那就赶紧抛售吧。

  从限制到新趋势 认清变化最重要

  限购、解除限购、房价暴涨、再限购……这样的循环是很多房产投资者内心的“经济规律”,也因此他们才能手握大量房产,安心坐等房价暴涨。

  然而,今年的“五限”,让一些人坐不住了。和以往不同,此次调整,不但史上最严最苛刻的政策出台,更重要的是,一种建立楼市长效机制的趋势正在显现。如果说之前限购单纯是为了稳住房价,那么此次不但为了稳住市场,更是要在稳定之余,布局新的房地产发展模式。

  大体来看,目前的种种举措会带来以下变化:

  1. 土地财政渐渐成为历史。土地的供应要和需求挂钩,需求大多放地,需求小少放地,库存上去了不放地;不能让土地价格成为房价上涨的基石。

  2. 房地产税迟早要出:之前只是远景目标,如今不动产登记制度完善,征税只是时间问题;而且保有环节一定会课以一个相当规模的赋税。

  3. 多层次的住房改革,房产逐步与户籍等行政属性脱钩。从此,刚需的意义将改写,不再是拥有一套房,而是住进去一套房。

  4. 金融去杠杆,引导资产脱虚入实。这不但是一个规划,而且是保证长期经济发展的必要环节。

  新趋势下,现金和抗风险格外重要

  那么在这样的新趋势下,房产投资者应该如何应对呢?

  首先,从重视资产规模到重视现金流。过去,十套房=巨大收益-负债,还是能有收益的;而未来,十套房可能就是“收益-负债”,最终能收支平衡就不错了。并非房子不值钱了,而是新趋势下暴涨暴跌的基础不复存在,投资要回归市场需求、资产属性、宏观走势等方面。因此,投资者要把重点从“拥有多少资产”,转向“资产能带来多少收益”上。

  另一方面,就是要在持有单一资产的基础上,多元配置资产,以对冲市场变化带来的风险。总之,单一市场、单一计价单位下的资产不足以应对未来的形势,需要重新规划个人的资产才能保证持续的收益,才能在未来立于不败之地。

责任编辑:司倩
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