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上海房子还能买吗?

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2017-07-20 08:30:40 来源:秦朔朋友圈

  2017年的上海房市很难看懂。一方面,二手房交易量跳水,房产中介行业冷风来袭。另一方面,新房库存告急,而且因为售价被管控,新房销售普遍使用摇号,一号难求。上海房子还能买吗,什么时候买,恐怕是很多有首次置业或改善需求的年轻人所共同关心的问题。

  上海房价贵不贵?贵,就一个字。无论看租金收益率,还是看房价收入比,上海房价都很贵。租金收益率仅为1.5%左右,低于国债。房价收入比在25倍以上,不仅在国内数一数二,在世界大都市中也名列前茅。

  但是贵的东西不一定会跌。房价下跌需要催化剂,需要一批刚性卖家,不得不卖房的人。首先,开发商常常扮演这样的角色。2011年上海房价下跌就是因为开发商主动降价去库存(曾导致不少老业主围攻售楼处)。但现在上海新房库存这么低,开发商没有必要也没有动机甩卖。而且新房低库存可能会保持相当长时间。在上海的远期规划中,2016年至2040年建设用地增长为零,这在土地供应环节限制了新房供应。

  二手房市场上,如果有相当一批炒家,用高成本资金(比如消费贷)作首付获得按揭贷款,达到实质性的零首付和高杠杆炒房,那么这批人也会不得不卖。对这样的高杠杆炒家,只要房价不涨或者涨幅有限,也不得不在最后认输变卖。但是上海限购多年,老炒家(如传说中的温州炒房团)渐已套现离场,而新炒家不得入内。那些用多次假离婚建仓的新炒家,数量应该有限,不足为惧。

  当然,每个城市不一样。如果一个城市里存在相当规模的高杠杆炒房现象,就要警惕房价大幅下跌。2015年的股灾,就是面镜子。

  还有种情况会产生刚性卖家,那就是房贷利率上升,让那些“刚刚好”养房的人无力还贷。有些家庭年收入二三十万,却买了上千万的房子,贷款五百万以上,需要两代人一起还贷。如果利率上升,哪怕一点点,这样的家庭就会不堪重负。

  但是目前利率上升的概率较低。虽然上半年经济持续复苏,但是因为房地产投资的见顶回落,2017年经济前高后低还在预期中。即使是持续复苏的上半年,通胀也维持在低位(6月份1.5%),央行此时没有必要、也没动机加息,打破尚且微妙的复苏局面。

  最后还有种情况,不是刚性卖家被迫砸盘,而是机会主义卖家作资产重新配置。上海房价不是贵么,卖掉炒股,或者到其他国家买房。前些年不少人这么做,到头来基本都后悔不已。

  上海房价是贵,但是股票也贵,A股很贵,美股也很贵。美国大部分城市房价的确便宜,但是也不会涨,尤其扣除持有成本之后;能涨的少数城市,房价也已经很贵。当然,在外汇和资本管制下,中产阶级资产国际配置的门其实已经关闭了。

  小结一下,上海房子贵,但是,很可能持续。当然,虽然贵可以持续,但并不代表卖家能轻松套现。上海二手房市场,尤其是千万以上的房子,已经“有价无市”。

  那么上海房子还值得买吗?我认为还是值得。在上海成家、养儿育女,房子仍然是必需品,房产证仍然是享受上海公共服务的门票。广州“租购同权”的效果和可推广性有待观察。我担心钻空子的聪明人会把新政玩坏,让理念完全正确的新政无法推行。即使上海也推行“租购同权”,也不会改变总体住宅供应偏少的局面,尤其是具备优质教育资源的房子,恐怕迎来房租大涨,从而对房价形成支撑。

  什么时候买?我认为不急,但是应该坚持看房。清淡的市场中,流动性稀缺,所以昂贵。在这样的市场中,耐心的买家完全可以享受到流动性溢价。如果碰到急于出售的卖家,我认为就可以谈谈价格。如果买家并不指望上海房价整体下跌多少,那么10%的议价空间已经可以接受。

  那么上海房价还会涨吗?什么时候?我认为还会涨,但是暂时还看不到。有三种情况发生,会导致买盘和流动性回来。

  一是房贷利率下降。但是当前房贷利率其实是处于历史低位,进一步降息的可能性很小,除非经济减速或下滑远超预期。

  二是收入高速增长。但是收入增长毕竟是个缓慢过程,而房价在2015-2016两年间涨得太多,可以说已经透支了很多年的收入增长。

  三是人口流入加速,或限购政策改变。但是上海人口流入在减速而不是加速,同时控制房价已经是政治任务,限购政策退出恐怕遥遥无期。

责任编辑:申雪娇 RF13056
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