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别人因买房暴富,他却因买房破产……

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2017-07-14 08:14:33 来源:融360

  [摘要]不到万不得已,千万别买小产权房,也千万别买商铺。

  别人因买房暴富,他却因买房破产……

  上个月,挖财“钱堂社区”上搞了一个针对真实理财迷局的“破局悬赏令”,一共收到了好几十个破局方案(理财方案),挖财挑选出了相对最优秀的20个方案,由一位专业机构理财师和一位民间理财达人共同打分评选,力哥有幸以民间理财达人的身份担任评委。

  迷局一:欠款近45万,如何能在三年内还清?

  当事人在四线小城的国企工作,工资固定,月工资到手3000元左右,爱人月收入1500元左右。为了结婚,他在手上几乎无积蓄的情况下,于2011年向亲友借钱买了一套小产权房(小产权房无法向银行申请贷款),当时购买价格22万。

  由于产权问题,这套房子不仅无法通过正规渠道交易,多年来都没有涨过价,甚至6年后的今天比当初买时价格还下跌了。

  此外,他还用信用卡套现15万,月息三分借给朋友去放贷,不幸朋友生意失败破产,暂时还款无望,导致信用卡也欠下一大笔钱,而且还在利滚利中。

  眼下夫妻俩仅凭每月4500元的固定工资,不仅要偿还房贷,还要还巨额卡债,入不敷出。只能采取借新还旧的饮鸩止渴法救济,结果卡债越滚越多。合计已欠下45万债务。相当于在不吃不喝不理财收入不增长卡债利息不增加的静态下,需要8-9年才能还清所有债务。

  当事人走投无路,只好求助。

  迷局二:五线城市月入17000元,两房两商铺,却遭遇财务危机,怎么破?

  当事人自称在五线城市生活,家庭月收入17000元左右。

  资产配置如下:

  1、有一套五线县城自住房,无贷款。

  2、有一套三线城市小户型学区房,刚开始还贷,月供4500。

  3、有两个五线城市商铺,月供分别3300元和2700元。但由于商圈萧条,招商不利或开发商破产等原因,目前两个商铺都租不出去,没有租金收入。

  全家基本生活费3000元/月,养车费1200元/月,保险费5万/年。其中保险买的是低保额高保费的返还型保险。

  把家庭开支、保险费和3套房月供加起来合计19000元左右,已陷入入不敷出的危机。

  原本想把商铺卖掉,但连租都没人租的商铺根本卖不掉,求助。

  这两个案例的当事人是今天中国最常见的两类年轻人,很具代表性,所以力哥也想拿出来分享下我的看法。

  一类是工资微薄,没有积蓄,父母也没啥家底,但又到了适婚年龄,为了能讨上媳妇,就只能硬着头皮买房,结果走上饮鸩止渴的赌博道路。

  另一类是收入不算少,但总担心房价飞涨,被抛下轰隆前行的财富号列车,因此焦虑感和危机感更强烈,结果也走上了赌博人生的不归路。

  前者反映了广大中小城市底层屌丝的巨大生存焦虑,后者反应了广大中小城市新兴中产的巨大财富焦虑。

  今天的中国人普遍焦虑——

  月入3000元的底层屌丝焦虑。

  月入17000元的小城市新兴中产也焦虑。

  年入50万的大城市新兴中产还是焦虑。

  那是不是年入数百万,资产数千万的富人就不焦虑了呢?你觉得马云王健林每天的生活过得都很快活自在,无忧无虑吗?

  中国最顶层的富豪也在焦虑,只不过他们焦虑的是更高层次的问题。

  马云说,10年后中国最不值钱的就是房子。那是因为马云早已过了那个财富积累阶段,现在房子和金钱一样,对他来说已没有实际意义。

  但是占人口99%的普通人——屌丝和中产们的焦虑核心依然是房子。

  底层焦虑的是没房子就讨不到老婆,这是生存问题;中产焦虑的是房子不够多或不买学区房就会被淘汰,这是维持和传承社会阶层地位的问题。

  理解了这个问题背后的本质动机,再看这两个故事就会觉得一切都是那么水到渠成,理所当然。

  案例一分析

  如果力哥没有猜错的话,案例一中的屌丝主人公当初应该是和父母合伙把这个老婆哄骗到手的。

  家里很穷却一定要结婚,这恐怕既是主人公的生理需求驱使,更是其父母希望传宗接代的强烈愿望。但结婚就是成家,要重新开始新的生活,那总得有个房子住,这是基本生存需要,没房子的话,甭管大都市还是小县城,有几个女的愿意嫁给你?就算你的花言巧语再厉害,女方爸妈也不会同意。

  但没钱还要买房,只有两个办法,一是尽可能买便宜的房子,所以才会选择买不能过户没有法律保障的小产权房,二是问各种亲戚朋友借钱。

  房子买到了,婚礼办好了,老婆骗到手了,但这家人也背上了沉重的债务。

  在小城市国企工作,收入没有短期内大幅上涨的可能,为了不被债务压垮,不让妻子知道自己家里真实的财务状况而一怒离婚,这位故事的主人公唯一能做的就是在赌博的道路上更进一步。

  于是他想到了空手套白狼的杠杆——把信用卡里的钱套出来借给朋友做生意。

  在自家几乎没有积蓄的情况下问亲友借钱买房结婚本身就用了风险极大的高杠杆,再信用卡套现投资又是风险极大的高杠杆。

  他之所以没有选择这钱自己拿去做金融投资,玩股票基金P2P,而选择去借钱给朋友做生意,估计一是因为他自己不懂理财,二是他交友不慎,遇到了一个很会忽悠画大饼的损友。

  但就算他没有摊上这么个坑爹朋友,自己拿套现的钱去炒股,超大概率结果也会很惨。

  一是因为他不懂理财,二是因为他这钱是借来的,每天都在产生高昂利息,而房贷还要不停偿还,两头资金压力都很大,时间和复利就从他的朋友变成了敌人,他只能选择浮躁短视的赚快钱炒股模式,最后迎接他的只能是巨亏。

  为什么力哥再三反对大家借钱炒股,就是因为你的投资心态会因为成本压力而变得极差,财不入急门,结果你一理财,财必离你。

  所以从他决定在自己完全没有能力的情况下加杠杆买房结婚的那一刻就注定了今天的悲剧。

  只不过他当时心理打的如意算盘是:我这种高杠杆激进投资至少有两道防火墙,所以不怕。

  一是只要借朋友的钱做生意赚了,自己的房贷就算不能全部还清,也能让债务下降到自己能承受的合理范围内。因为买了22万的房子后,他套现了15万的卡债,说明他当时觉得这钱借给朋友后,1-2年内能翻个倍还回来。

  二是就算信用卡套现投资没赚到什么钱,只要房价涨了,自己的账面资产还在增加,如果实在撑不下去,把房子卖了也还能赚一笔。

  可惜这两个如意算盘都打错了。

  他没有算到朋友生意会失败,并且从此为了逃债销声匿迹,别说利息了,本钱也全部打了水漂。

  他当初应该也没有真正理解信用卡长期复利到底有多可怕,导致最后不得不采取借新还旧的方式苦撑下去,结果债务雪球越滚越大。

  他更没有想到2011年全国房价都在拼命涨,可随后几年大城市房价还在拼命涨,可自己手里的房子却在不断跌。

  有人说这叫人算不如天算,这就是他悲催的命。

  错。

  这事怪不得老天爷,这是你自己无知+贪婪造成的结果。

  眼下他除了卖房根本没有第二条路。

  世界上从来就没有卖不掉的房子,只有你开价太贵的房子。

  6年前22万买的小产权房,如果现在私下交易的市场价是18万,但有价无市,那你就挂16万,再不行挂15万,总能卖得掉——如果你挂8万,不管你在哪个城市,力哥现在就打飞的过去买下来。

  这点钱先赶快把利息滚得最厉害的卡债还上,然后再拼命开源节流把剩下的卡债尽快还上。

  别说小城市开不了源,小城市国企工作没那么忙,空闲时间不管是拉货车还是给人盖房子,所有能赚钱的苦活累活都去干,往死里干活赚钱。如果还不够,就放弃国企铁饭碗,下海奋斗去,实在不行就告别父母妻子,一个人去收入更高的大城市淘金。

  同时一定要省吃俭用,每天三餐只保证最基本的热量和营养,不买任何新衣服,不在任何娱乐活动上花钱。

  最重要的是,绝不能让老婆怀孕。为了省下买套套的钱,节省精力白天更拼命干活,必要时性生活也可以暂停——谁叫你的人生已经快走上绝路了,这时你没资格讲什么“劳逸结合”这种正确的废话。

  先把卡债还上,然后再想办法把其他亲戚的债还上。

  当然,老婆知道自己暗地里欠了银行45万卡债后还愿不愿意和他一起过日子也是个问题。就算愿意过,房子卖了,是挤在娘家还是婆家呢?住娘家肯定天天会被丈母娘牵头皮,住婆家这婆媳矛盾又容易激化,加上日子过得那么苦逼,老婆是不是能忍得下来也是个问题。

  如果老婆选择离婚,那真是前半生满盘皆输,标准loser。

  就算老婆还愿意和他携手度过难关,自己是不是愿意过这么苦逼的日子也还是个问题。

  如果卡债无法还清,只能借新还旧,越滚越大,总有一天这个庞氏骗局会爆掉,到时候你就是恶意透支,信用卡欺诈,还不出钱就得坐牢,不愿坐牢就得跑路。一跑路,爸妈白养你这个不肖儿子。

  所以不管怎么理财,如果无法靠自己的才能和奋斗拼命赚钱,前途都是凶多吉少。

  案例二分析

  如果说案例一的主人公是作死,案例二的主人公就是作死作到不要不要的。

  月入17000元,相当于年入超过20万,这在一线城市还算不上中产,但在二线城市已经算标准中产,在五线小镇已经是相当有钱的土财主了。

  但他不懂理财还充满财富焦虑,只会跟风投资,结果当然是被收割的命。

  如果没有那三套贷款房,他一家人的生活可以很滋润,即使为了孩子今后读书买了学区房,日子也还过得下去。但那两套商铺月供高达6000元,而没有一分钱的租金收入,这是压垮他们家庭财务的关键因素。

  另外房贷负担已经那么重的情况下,还被忽悠买了昂贵的保险,就更加雪上加霜,这一点力哥就不展开了。

  和案例一中的三线城市小产权房不同,这2套商铺就算价格再低也不一定能马上卖得掉。

  因为住宅有天然的居住属性,只要这座城市里还有人生活,总有人会有住房需求,但商铺是天然的商业属性,得有人要用这个铺子做生意才能卖得掉。

  五线城市是什么概念?西部地区的经济相对落后的县城或县级市的概念,这些年西部小镇人口大量外流,本地商业凋敝,加上小镇受到的互联网电商冲击比大城市更厉害,商铺没人要实在是太正常的事了。

  那这两套租不掉也卖不掉的铺子能不能自己开店经营呢?答案当然是否定的,一是你没有足够的时间精力和经验去打理,二是别人都不看好你这个铺子,你自己做什么生意能赚钱呢?到头来可能亏得更多。

  所以要摆脱眼下入不敷出的危机,只有三个选择。

  一是节流空间已经没有多少,只能进一步开源,但难度也很大。

  二是挂很低的价格先卖掉一套商铺,就算一时半会卖不掉,只要价格挂的足够低,自己愿意承受相当大的投资亏损,假以时日还是有可能卖掉的。

  三是把刚开始还贷的学区房卖了,应该亏不了多少钱。但这就牵涉到主人公对孩子教育期望值的问题了。力哥不知道三线小城的优质小学和五线小镇的普通小学在教育质量上能有多少实质性差别,所以这个问题也不做进一步讨论。

  总结

  力哥说过,雪球上的56个破产故事中有许多都是卖房筹资去各种博结果倾家荡产,但从没有人是加杠杆去买房最后倾家荡产的,这真的很讽刺。

  但今天两个案例却都是在房产上加杠杆导致家庭财务陷入危机。

  对案例一的主人公来说,他根本没有加杠杆买房的资格,霸王强上弓不死才怪。

  对案例二的主人公来说,他有加杠杆买房的资格,但却用力不当+用力过猛,导致出现现金流危机。

  力哥每次写房产文章都会有荔枝问:“力哥,XX的房子还能买吗?”

  力哥的标准回答是“因人而异”。

关键词阅读:买房

责任编辑:卢珊 RF10057
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