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从高考状元看广东房价变迁:深圳更值得投资

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2017-06-29 08:52:02 来源:智通财经 作者:江田力

  高考放榜季,也是看各个城市房价涨跌趋势的好时机。

  近段时间,各地的2017年高考状元接二连三出炉。这届状元有很多特点:颜值高、很会玩、家里好、自己又很厉害。

  由高考状元榜引发的一个大讨论是:各个城市尖子生的大比拼。

  以广东省为例。近日,广东省教育考试院发布2017年高考成绩和各批次录取分数线。从各分数段的考生占比来看,有分析人士指出,深圳的考生成绩已经全面碾压广州。

  相比之下,深圳看似更有优越感。然而一段坊间盛传的“神回复”却也怼得人哑口无言。该回复大意就是,虽然考生要去广州读书,但是会回深圳工作,而面对深圳的高房价,考生又只买得起广州的房。

  所有的争论都结束于一个问题:当地的房价。

  房价令人又爱又恨。当众人都在热议高考承载的阶层上升重任时,你有没有想过:一个城市高考成绩的好坏也是当地房价涨跌的风向标。

  下面以广东为例进行分析。

  文理前十名来自七个城市

  倘若一个城市高考人才辈出,那么这或是当地考生基数大、教育资源好等因素综合影响的结果。而这又会吸引更多的人才聚集,催生当地高房价和高价学位房。

  数据显示,2017年,广东高考全省文理科前十名共20人,其中深圳占6人(文1,理5),广州3人,东莞4人,惠州2人,佛山3人(其中顺德1人),珠海、汕头各1人。

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这些数据释放了两个信号:

  1、深圳实力碾压广州。从广东过去三年高考文理前十名人数对比来看:2015年广州5比1领先深圳;2016年4比5被反超;2017年,比分变为3比6,并且,文理科状元,均出自深圳。有分析人士指出,深圳最强的深圳中学在全省前500名的人数,已经等于广州最强的两所学校:全省招生的重点中学华师附中和省实验中学的总和。

  2、2017年广东文理前十名来自其中7个城市。

  从2016年的数据来看,全省文理科前十名20人中,深圳以5人拔得头筹,广州有4人,东莞以3人紧随其后,中山2人。佛山、珠海、惠州、茂名、阳江、湛江各有1人。

  2015年的数据显示,全省文理科前十名20人中,东莞以8人入围,其后为广州5人、珠海3人、佛山2人,深圳、清远各1人。

  综合广东省这三年的高考成绩来看,深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海这6个城市连续三年都有考生入围全省文理科前十名的榜单。

  智通财经注意到,上述6个城市也是广东省人均GDP排名前10的城市。正所谓藏富于民,有钱才有购买力,这也为当地的房价上涨打下铺垫。

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(数据来自:宜居城市研究室)

  大量人口流入广深

  虽然“逃离北上广深”的口号经常被人提及。不过一个不争的事实是:受益于珠三角地区经济产业发展,就业机会多,近年来,依然有源源不断的大量人口涌入广东省,尤其是挤进广州和深圳。广东省成为近年人口净流入最多的省份。

  根据广东省统计局的数据显示,2016年末,广东常住人口为1.0999亿人,人口总量比上年净增150万人,增长1.38%,增幅比上年提高0.21个百分点,是全国唯一一个增量突破百万大关的省份,遥遥领先其他省份。

  智通财经注意到,在这150万的增量中,自然增长人口和外来流入人口几乎各占一半。2016年,广东出生人口129.45万人,自然增长人口81.28万人,剩下的则是外来流入人口。

  外来流入人口大增导致的一个最直接的问题是:住房需求大增。在住房供应有限的情况下,需求大增也将直接刺激当地房价大涨。

  中原地产首席市场分析师张大伟曾指出,政策刺激虽然可以改变短期市场格局,不过中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面,归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。

  值得一提的是,广东省内常住人口的分布和增长十分不均衡,目前常住人口向珠三角超大城市集聚势头未减。

  从上述提及的6个城市的人口净增长情况来看,深圳和广州的人口净增长都突破50万大关,领先全国,分别为52.95万和54.24万,深圳的人口增长率全国最高,达到4.65%。

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  作为广东省常住人口最少的地级市——珠海,其在2016年的人口增长率也处于较高水平达到2.5%。2016年,珠海的常住人口为167.53万人,净增4.12万人。

  另外,佛山、惠州、东莞三个城市2016年的人口净增量较少,尤其是东莞,曾经作为“世界工厂”吸引大量外来人口,不过在智通财经对比的这几个城市中,如果忽略未被统计进来的一些人口,东莞2016年的常住人口,同比几乎没有增长。

  广东多城超强的人口吸引力

  除了人口净流入外,判断一个城市房价涨跌趋势的另一指标是这个城市对于人口和房地产开发投资的吸引力。房地产开发商是最精明的人群之一,如果开发商较偏向于到一个城市投资开发房地产,那么,也就是看好当地的市场,这也或将促使当地房价上涨。

  从上述分析来看,广东的省份除深圳、广州有大量的净流入人口外,其他城市目前人口净增长量较少。

  不能忽略的一点是,虽然这些城市目前人口增长比较疲态,但是从多份调查报告来看,这些城市却有很强的人口和房地产开发投资吸引力。并且这些城市每平方公里土地创造的GDP(简称GDP密度或者地均GDP)也居全国前列。

  根据百度地图在今年4月发布的《2017年第一季度中国城市研究报告》显示,在其所调查的49个城市中,深圳、广州人口吸引力指数高,位居榜单前三甲。另外,东莞、佛山、惠州的人口吸引力指数也较高。

  此外,该调查选取流入常驻人口吸引力排名Top6城市分析,18-34岁常驻人口占各自总流入常驻人口比例均在60%以上,且不同城市对比来看,广州、深圳、东莞流入的18-24岁常驻人口占比较高。

  这也就是说,广州、深圳、东莞大受年轻人喜爱,这背后影藏的是更多的购房需求。

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  另外,中国指数研究院日前发布《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》,对全国297个地级以上城市房地产投资吸引力进行排位。从下图可以看出,深圳、广州、东莞、佛山、珠海排名都比较靠前。

  根据研究结果显示,从城市层级来看,1线城市仍保持较强的投资吸引力排名领先,广深排名前5;2.5线城市中,东莞、佛山保持全国前20名,三四线城市中,珠海具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势,排名靠前。

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  上述这些城市对人口和房地产开发投资吸引力强,很重要的一个原因是当地的经济发达,这可以从GDP密度体现出来。

  第一财经曾对41个地级以上城市的2016年GDP密度进行统计发现,其中最高的是深圳,每平方公里的GDP产值达到了9.76亿元,处于全国领先位置。

  另外,广东作为第一经济大省,除深圳外,其中的东莞、广州、佛山、珠海GDP密度也位列全国前列。

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  不可否认的是,房价能否得到持续支撑,要看后续的新生买房力量能否得到保障。这个后盾就是当地的小学生数量。

  以深圳为例。近年深圳房价暴涨,相对应的是,深圳小学生人数也暴涨。1979年,深圳小学生人数仅为47022人,到2015年已激增至86.48万人。

  根据深圳教育局公开数据,今年深圳市公办小学小一学位缺口达到4.63万个,公办初一学位供需基本平衡;2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个,公办初一学位缺口0.32万个。目前基本上是2-3个孩子抢一个学位,如果单独看名校学位房的竞争,将更激烈。

  总体而言,一个城市的房价由多重因素作用决定,但其中人的因素影响最大。一个亘古不变的道理是:哪里有源源不断的净流入人口,哪里的房价就会暴涨。从高考报名人数升降能看一城房价涨跌,从高考状元榜也能捕捉一城房价的未来走势。

责任编辑:司倩
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