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中国一线城市的房价会降吗?一文读懂

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2017-05-22 08:18:52 来源:财经记者圈 作者:宁南山

  一线城市的房子贵不贵?当然贵了,公司里刚入职的90后就跟我说,在深圳买房500万是个起步价,首付三成150万,贷款350万,就算选择30年,每个月也要还一万七。先不说我能不能凑齐这150万的首付,就算凑齐了,我一个人怎么可能还的起1.7万一个月的房贷呢?就算我找个女朋友,一个月还1.7万,意味着两个人根本没有任何生活水平可言。

  500万在深圳买房子,确实就是个起步价,房子主要是地段,学位两大核心属性,另外是小区环境和物业等等,随着生活水平的提高,小区环境和物业所占的因素也越来越重要。

  500万这个价格如果买三房的话,是不可能有什么好学位的,也不可能是好地段,也就是一个核心属性都不沾边,要想买个地段还可以的,至少得到700-800万,如果想学位好又地段好,那900万,1000万以上是肯定的。

  龙岗远离市区,有的人觉得龙岗那边有的学校学位还不错,就把房子买龙岗,只是就连龙岗好学位的三房,起步也要五六百万,付出的代价是每天上下班三个小时在路上。

  从这个角度看,深圳的房子真贵,而且现在深圳处于严厉限购的阶段,深户两套,非深户一套,深户买第二套房要七成首付。即使名下一套房也没有,只要有过贷款记录,首付也要五成,这么贵的房子,限购又这么严厉,想必应该没什么人能买得起了吧?

  然而,应该没什么人能买得起房了,只是我们的理论推断,我们还得从实际出发。

  好房子永远稀缺

  不管怎么限购,好房子永远是稀缺资源,从某种程度上说,限购不能从根本上改变供求关系。

  发生在5月份的事,确切的说是上周的事情。朋友来深圳十余年,想买个110平-120平的大房,不求好学位,找了许久找到一个小区房主,大概不到110平,均价6万多一点,比市场价要低,朋友心想现在严厉限购,房市成交也不如去年,肯定还可以有砍价空间,于是砍价10万,房主当场拒绝。

  晚上回家,中介打电话来,说这套房子价格真的很优惠,先后有十几个客户和房主在谈价格,建议我朋友不要砍价,立即签署。朋友想这肯定是中介的套路,今年限购这么严,怎么可能有十几个人看中同一套房子,明明查了成交量比去年下滑了这么多,坚持砍价10万。

  第二天,中介电话说,房主看到买房咨询的人多,一夜抬价30万,并且当天已经顺利成交。朋友目瞪口呆,即使在限购的形势下,一个价格还不错的房子仍然这么火爆!

  朋友和我说起这事,我第一个想法是,深圳现在限购这么严厉,连有贷款记录名下无房也得五成首付,怎么还有那么多人700万的房子像抢白菜一样?哪来这么多有钱买房的人?

  第二个想法是,如果不限购,深圳的房价会怎样?

  产业升级催生更多中产

  由深圳一家企业2017年配股想到的,中国在产业升级中不断产生新的中产阶级。

  我在之前的文章里面写过,集成电路这个工业品的进口占了我国工业品进口总额的五分之一,如果去掉低端工业品,集成电路的进口额占到了中高端工业品进口的30%以上,是我国未来十年产业升级的重中之重。

  我们用的手机上面,指纹识别芯片部分,深圳的汇顶科技(行情603160,诊股)是国内做的最好的公司之一,2016年实现销售收入30.79亿元,增长175.04%;净利润8.57亿元,同比增加126.46%。

  2017年5月9日,汇顶科技宣布了其员工持股计划,619名员工获得股份(汇顶科技员工总数约937人),占比公司总人数约66%。其中两个高层各分得15万股,其余617名中层管理和核心技术人员分得1010万股,平均每人1.637万股。而汇顶科技的实际股票价格为大约97元左右。也就是说,600多名员工平均每人获得接近160万人民币的股票,减去员工需要出钱买的部分(公司员工需以48.39元的价格购买公司股票,),每人实际获得了80万人民币的收益。

  股票是分四次解禁的,员工要等到2020年才能完全解禁销售,汇顶制定的销售限制也很宽松,2020年收入和利润比2016年增长40%,这对他们来说很容易达到。为什么很容易达到?汇顶2017年一季报,实现营业收入7.31亿元,同比增长90.21%;净利润1.75亿元,同比增长150.04%。

  也就是说,汇顶的员工到了2020年,即使汇顶股票这四年一分钱不涨,即使这四年一分钱不分红,至少每年可以有20万人民币的股票收益,这是相当可观的。

  600多人背后就是600多个家庭,汇顶所在的芯片行业薪资是比较高的,年入15-20万或者以上并不困难。我们就保守的按照15万年收入好了(实际上我认为肯定不止),加上股票的收益,意味着汇顶员工年收入上看35万以上。这还是保守的算法。

  买房就是竞赛,深圳市虽然有1041万套住房,但是绝大部分是农民房和工厂自建房,真正高质量的商品房只有100多万套,而深圳有一千多万人。

  以2013年的数据为例,深圳市住建局在官网发布的《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》(公开征求意见稿)指出:

  根据2013年住房调查,全市住房总量为5.2亿平方米、1035万套。其中,商品房约128万套;政策性保障性住房约34万套;单位及个人自建住房,约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房,约650万套间;工业区配套宿舍及其他168万套间。

  2014年—2016年深圳市新房成交量依次为4.2万套,6万套,4万套,这意味着三年新建的商品房也仅仅是14.2万套,加上128万,目前深圳市商品房也仅有142万套左右,这也是深圳市住宅成交主要是二手房的原因,新房少啊。

  1000多万人竞争142万套住宅,在一线城市买房是一个竞赛,买房就是和别人竞争,如果别人的收入比你多,那么意味着在买房竞赛里面,你就落在了后面。

  除了芯片设计以外,还有上海和北京的芯片制造业,还有更上游的半导体设备制造业和半导体材料制造业等等。例如上海的高科技企业中微半导体设备制造,今年预计收入会增长70%以上。整个中国的集成电路产业现在自给率不到10%,而8年后的2025年要达到40%--70%,这意味着整个产业要增长4倍到7倍,未来8年必将有大量工程师,市场人员,项目管理人员从集成电路产业收益,像汇顶员工一样获取高收入,迈入中产阶级行列。

  中国正在升级的又岂止是集成电路产业?,以炙手可热的人工智能为例,近几年,尤其是Alphago出名以后,国内人工智能薪资处于虚高的状态。

  新闻一:人工智能人才遭疯抢刚毕业的AI博士年薪近百万

  “这家公司给了张潇不错的薪酬:50万年薪加期权,还提供一套住所。但在张潇眼里,像他这样名校计算机研究生毕业,再有从事人工智能工作经历的,这个报酬只是目前基本行情。”有知名互联网企业AI工作经验的海归,薪酬甚至会高两三倍。

  “打开专业互联网高端招聘平台拉勾网,几十个人工智能岗位虚位以待,月薪标注从1.5万到6万,令人垂涎。” “这类招聘只能说明一个大致状况,事实上很多年薪数百万的岗位并不会被发布出来。”上述在BAT任职的高级HR向钱报记者透露,“人工智能是今年公司薪资预算增长最快的领域,涨了三分之一都不止,并且还在一路飙升。”

  新闻二:大数据揭秘:AI工程师真的能拿到百万年薪吗?

  用腾讯云爬虫抓取国内几个主流招聘网站关于AI职位的薪资,231份招聘要求中,工作年限大部分要求仅为1-3年,占比为62%,然而薪资在30万以下的职位只有24个,占比仅为10.4%,薪资主要集中在30-60万之间。

  新闻三:最昂贵的创业:人工智能抢人大战

  为了抢夺人工智能人才,李开复亲自上阵。应届毕业生的招聘季,更是一场公司之间的隔空对决。不只是钱,创始人光环、邀请候选人参观等等,所有能打的牌都要掷出来。

  三轮面试过后的一个早晨,清华计算机硕士毕业生杜萧在宿舍里跟李开复聊了微信。“跟开复那段对话特别逗,因为有的候选人不相信真的能跟他本人对话,一开始他为了证明身份还特意发了段语音。”

  去年秋天创新工场AI工程院成立后一直在大规模招聘。为了给工程院抢人,HR负责人Kellie动员李开复亲自出马,跟重点候选人沟通。去年他亲自跑了好几场高校宣讲会。

  “人很难招,就算是应届毕业的候选人,也都沟通多次才能敲定,现在三顾茅庐根本不算什么。”Kellie说,这就是今年的行情。

  “为了抢人,在学生毕业前一年,公司们就去了。”我们是一开始标准就比较高地做筛选,但也看到有的公司是整个包圆回去,再慢慢淘汰。阿里云人力负责人缪伟告诉36氪。

  根据Boss直聘提供给36氪的数据,跟人工智能相关的数据服务行业,是今年公司薪资预算增长最快的领域,涨幅相比去年同期达到41.9%。

  某一线院校计算机系的毕业生透露,“年薪25w不算高,30w左右正常,外企会高一些,35w至40w。创业公司普遍30w左右,还有期权。”互联网猎头公司IMATch talent创始人RoGEr颇为感慨,十年前他从北大智能科学系硕士毕业时,市场上开出的月薪是8千到1万,就算是微软亚洲研究院这类最顶尖的企业,年薪也不过12w至15w。相比之下,如今人工智能方向毕业生薪酬,即使不算股票和期权,现金也已经涨了两三倍。

  创新工场AI工程院的高级技术经理吴杰,2004年毕业求职时,都不敢说自己的专业是“人工智能和模式识别”,“说了担心找不到工作,那时候火的是企业计算、Java”。

  但现在,据一位AI领域创业公司的技术人士说,“毕业三年、能把深度学习玩起来的工程师去今日头条,年薪开到70w至80w很正常。”资深猎头陈竞的观察也是如此:在BAT工作了两年再跳去创业公司,往往能拿到50-60w年薪,这只是不包括期权的现金部分。

  今年春节,上述技术人士跟在BAT任职的同学通电话,对方开玩笑说,如果你要挖我,至少1000w现金才能把我挖过去。“你看,算上薪酬和股票,他这个级别的人已经是这个身价了。”

  产业升级能给中国普通人带来什么改变?

  就以电动汽车产业为例,深圳的大型制造业企业比亚迪(行情002594,诊股),其燃油车在业内是低端车形象,也因此比亚迪的薪资在深圳并不算高。

  然而比亚迪2016年给数万专科以上员工全员涨薪30%,并且破天荒的开始发年终奖,因为电动汽车销量暴涨,给企业带来了大量利润。对应届生向来不怎么大方的比亚迪,2016年给应届本科生的起薪涨到了6000,给应届硕士生的起薪涨到了9000左右,公司提供食堂和住宿。也就是说,即使比亚迪这样知名的非高薪企业,工作几年后年收入十几万也是很正常的事情。

  中国2020电动车保有量要达到500万辆,而刚刚过去的2016年全国电动汽车销量才45.4万辆,这意味着未来四年,中国电动汽车销量要翻三倍才能达到总保有量500万辆的目标,可以想象比亚迪员工的薪资继续上涨是可以期待的,除非比亚迪自己作死错失了风口。电动汽车行业涨薪的不只是比亚迪,上游的电池产业等也在猛涨,全国电动汽车电池行业都在以超高速度增长。

  实际上,不只是在集成电路,电动汽车,人工智能,还有自主品牌燃油车,自主显示面板,智能手机电子元器件,民用航空工业,大数据和云计算,都会在其上下游产业链不断的涌现和创造大量的财富机会。

  比如深圳的华星光电显示面板,显示面板就是最近七八年才在中国迅速崛起的新行业,深圳华星光电的员工就正在显示面板国产化的浪潮中受益,一年差不多14-15个月工资保底,工作三年后普遍18个月以上工资,年薪15万-20万以上非常正常。要知道这个产业以前在中国并不存在。

责任编辑:由佳 RF13266
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