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限购落地45天“商住房”没人买了

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2017-05-12 14:55:31 来源:北京晚报 作者:陈静思

  3月26日北京的商住限购政策,令商住成交跌入谷底。在一部分商住投资者叫苦不迭的背面,是商办项目逐渐走上运营化道路、走向健康成熟的开始。

  市场表现 成交接近于零

  数据显示,限购前一周,商住项目共成交2333套,而在限购后的三天里,全北京只成交了3套。在商住限购后的一个多月里,商住市场已经接近零成交。

  实际上,在限购政策出台后,还不止于此。目前,北京地区各银行已基本暂停了对商住房的抵押贷款,现有存量商住房再次受到打击。“3.26限购后,商住市场快速降温。银行从自身抵押品价值看,商住房的风险非常高。特别是在当前资金成本上行的趋势下,银行对商住房抵押贷款的收紧是必然。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  据报道,甚至有典当行也开始拒收五环外的商住房。而当年那些知名商住大盘楼下的二手房中介,也多是闭店关张。此外,二手房中介已被禁止代理商住房的出租业务,中介及各大交易平台已纷纷下架此类产品。

  可以看出,监管层不只是在政策大方向上,而且在多个端口和环节,对商住进行了“堵截”。近日,北京市住建委就对商住的违法违规行为开出了严厉的罚单。

  5月3日晚,北京市房地产协会微信公众号“京房字”发文称,珠江四季悦城变相销售违规“商改住”被北京市住建委查处,开发商的开发资质被降级,要求限期整改,在整改期间暂停网签、暂停拿地资格、暂停银行授信。据了解,在商住限购后,位于通州马驹桥附近的珠江四季悦城,用“以租代售”的方式,与承租人签订20年期租赁合同,并且向承租人提供项目的“大产权证”以便其办理工商注册登记。

  京房字还透露,近期通过市区两级执法部门的执法查处,已有7个在售项目被停网签, 1 家开发建设单位被吊销营业执照,共计520家中介机构及门店被查处,另有138家中介门店自行关停。

  土地成交 商地冷热不一

  虽然北京商住在房屋成交上已被打入“冷宫”,但商办土地市场的表现却冷热不一,至少显得没那么悲观。

  在商办新政发布仅4天后,即3月30日,北京土地市场即迎来了首批商办类地块举牌。位于朝阳和大兴的三宗商办地块,最终分别以27.8%、40.7%及27.7%的溢价率落槌。从竞拍现场来看,虽然北京刚刚出台商办限购政策,且此次受让地块需要开发商至少50%的建筑面积整体持有并长期经营20年,自持、经营20年后,如需转让或分割销售,需要征得政府同意,但开发商的参与热情依然不减。

  与此情况相反,相比于上述三块地较好的区位,以及每块都不到10万平方米的建筑面积,5月5日,房山、顺义2宗商服用地成交遇冷,有相当一部分原因在于自持面积过大及位置因素。

  其中,房山区长阳镇地块,总建筑规模约25.65万平方米,需100%自持,并长期经营20年。最终,房山新城公司、碧水京良水务公司、高能长阳环境修复公司、泰岳阳光科技公司、钧诚公司和云子公司联合体以挂牌底价25亿元竞得,成交楼面地价为9746元/平方米。

  顺义区高丽营镇地块,建筑规模约25.53万平方米,自持比例不低于50%,持有年限不低于20年。最终富力首开联手竞得,溢价率仅为2%。

  对于这两块地以近乎底价成交,中经联盟秘书长陈云峰认为,“目前商用地块正在遭遇难关。受新政影响,北京市场普遍遇冷。而房山、顺义出让的商办用地持有面积过大,变现会比较困难。对于开发商来说,资金要求较高,意味着面临的压力更大。”

  最新趋势 “商改住”转向“商改办”

  在本轮密集的楼市调控中,商住市场受到的影响可谓最大。虽然目前来看,对商住的销售市场形成了巨大的冲击,但业内普通认为,从长远看,有利于整个商办市场的健康发展,促使开发商转型运营商。

  世邦魏理仕研究认为,抑制商业地产散售,尤其是散售给个人投资者,长期来说有利于促进市场平稳健康发展。因为相对集中的产权,对商业地产的可持续发展,以及高端产业的集聚,具有至关重要的作用;单一产权的自持型策略尤其是办公楼和零售物业品质和资产价值的保证。但短期来看,开发商将面临资金回笼压力,以及持有经营的租金收入远低于销售利润等难题,传统运营模式将受到挑战。

  从最新的市场趋势看,被禁止散售的商业变身为房企自持的写字楼,成为一条新的出路。目前,市场对于零售物业的估值低于办公物业。仲量联行近期的研究就显示,尽管2016年的办公楼需求趋于疲软,但新竣工的优质办公楼项目上市后,招商租赁速度惊人。这表明,市场对优质办公空间的需求仍未得到满足。自2010年以来,大型办公楼项目入市后,入住率基本能在一年内达到70%。变身“写字楼”成为这些零售物业的转型方向。

  据记者了解,北京近两年也不乏“商改办”的案例。于去年关门的太阳宫百盛店,目前已有一家基金操作,将改造成写字楼。而三里屯的标志性建筑盈科中心的太平洋(行情601099,买入)百货自关门后,也已改造成办公空间。

  不过,仲量联行也表示,建筑的位置和结构可能会带来限制,因此并非所有建筑都适合进行“商改办”改造。

责任编辑:由佳 RF13266
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