金融界首页 > 理财频道 > 理财资讯 > 正文

刚需房又回来啦!

手机看热销基金排行0评论
2017-05-12 14:52:51 来源:北京晚报 作者:崔陆鹏 陈静思

  记者从北京市国土资源局网站获悉,截至目前,今年北京已经挂牌30块经营性用地,成交26块。土地市场开闸、开发商拿地热情不减。受到“限房价、竞地价”出让方式、9070政策、自持、自住房占比等多重因素影响,整体市场呈现出以限价房与自住房供应为主、“新面孔”入场、开发商抱团拿地等现象。

  业内人士则认为,2017年北京土地市场的最主要特征将是限价房与自住房,年底前后这类“刚需房”将重新返场,成为楼市的主力供应。

  现状

  限价房与自住房成主角

  在新一轮楼市调控背景下,房企拿地热情依旧不减。从今年房企拿地数据来看,年内已经有17家企业拿地金额超过了100亿元,其中有10家企业拿地超过200亿元。

  中原地产研究中心统计显示,今年截至目前,拿地最多的25家企业合计拿地达到了4942.56亿元,相比2016年同期拿地最多的25家房企合计拿地2549亿元上涨了94%。其中,碧桂园拿地金额达到527.22亿元,排名房企拿地金额第一位;保利地产(行情600048,买入)与中海地产分别以454.8亿元、413.38亿元紧随其后。

  有房企内部人士就表示,去年全国房地产市场升温,尤其是一二线热点城市楼市进入快车道,房企去化效果明显,回笼现金流充裕。因此,今年补足土地储备的需求强烈。

  在北京,据国土局消息,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,未来5年计划供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求。中原地产研究中心统计数据则显示,截至目前,北京年内成交的自住房地块面积已经超过过去2年的年度供应量。

  中原地产首席分析师张大伟认为,2017年北京土地市场的最主要特征将是限价房与自住房,这类住房的价格明显低于普通商品房价格。

  房企

  碧桂园、正商借机成功进京

  近年来,北京土地市场上的“新面孔”日益稀少,几乎被30多家龙头房企所垄断。正因如此,进京开发无疑是所有致力成为全国性品牌地产公司几乎必纳的投名状,立足北京已变成彰显企业实力的象征。

  去年起,北京推出“限房价、竞地价”土地出让方式使得开发利润再次降低,开发难度也增加。为此,各家企业拿地时策略更为慎重,这也给予尚未进入北京市场的“新人们”新的机会。

  4月底,来自河南的正商地产以28.9亿元摘得丰台槐房村新宫村自住房地块、12.1亿元摘得顺义区仁和镇自住房地块,总投资高达41亿元。河南正商集团相关负责人回应,目前处于敏感时期,关于北京地块相关情况暂时不便发声。

  紧接着,5月3日,碧桂园以溢价率仅2%代价获取密云新城一地块,楼面价约11809元/平方米。对此,碧桂园北京区域相关负责人表示,未来碧桂园仍将通过招拍挂与存量并购的方式,在北京及周边区域实现传统住宅项目的拓展与开发。与此同时,碧桂园还将在大北京地区布局产城融合的科技小镇。

  此外,久未在土地市场有斩获的富力,连同首开获取顺义高丽营地块。据悉,上述地块自持比例分别不低于50%,且持有年限不低于20年。自持、经营20年后,如需转让或分割销售,需征得政府同意后方可办理相关手续。

  联合拿地抱团取暖

  虽有个别“新面孔”入场,然而从获取住宅用地面积而言,龙头房企联合体拿地方式凸显。4月住宅用地成交总价TOP10地块中有四个地块采取了联合拿地方式,其中位列第三的北京大兴旧宫地块是由首开、中海、保利、龙湖四家企业的联合体获得。

  在过去三年(2014年至2016年),根据北京市国土局公布数据统计,北京成交的经营性用地中,联合体拿地所占比重分别为37.8%、44.3%和26.9%。

  有行业分析人士认为,结合今年年初的数据来看,联合拿地比例呈总体上涨态势。2016年的比例有所下滑,主要是由于这些土地中的配建规模较大,且设置了较为严苛的拿地条件,使得企业拿地积极性有所下降。

  中国指数研究院常务副院长黄瑜分析认为,主要是在土地资源日益稀缺的背景下,尤其是北京等一线城市,联合拿地可以增加土储、降低资金风险,同时也是企业进驻一线城市的有利方式,达到合作共赢。

  “今年1-4月,房企拿地意愿依然强烈,TOP10企业拿地总价高达3460亿元。但在楼市调控加紧和融资渠道收窄影响下,房企联合拿地抱团取暖渐成风潮。尤其是一二线热点中心城市,联合拿地成为众多房企的重要选择。保利、首开、中海、龙湖联合拿地合作共赢,聚焦一线城市北京奠定强者地位。”黄瑜表示。

  趋势

  刚需房重回舞台

  在这一波自住房地块集中推出的同时,现有出让地块对于户型面积及未来售价进行了限定,将使得一批刚需房再现市场。

  北京317调控政策出台后,已累计成交10宗集中建设自住型商品住房用地,可建设自住型商品住房建筑规模约87万平方米。而少量的普通商品住房用地也都是满足90/70的中小套型且被限价的产品类型。

  以5月3日中粮联合体竞得的孙河地块为例,就是以“限地价,竞自持”的方式进行拍卖的。根据出让公告,出让宗地中商品住房销售均价不超过67516元/平方米,且最高销售单价不得超过70892元/平方米,并执行90/70规则。

  按照北京未来5年内150万套住房供给计划来计算,亚豪机构市场总监郭毅将北京2017—2021年住宅用地供应进行了拆解,得出的结论是,北京平均每年将供应10.3万套自住房及中小户型住宅产品。从市场的实际需求来看,北京该类产品的需求量在2.5万套—4.5万套之间。郭毅认为,这就意味着,中小户型住宅产品的供需比将为3:1,不仅能有效满足新房市场的购房需求,还能促使部分需求从二手房市场回流到新房市场。

责任编辑:由佳 RF13266
我要评论
金融界旗下基金交易平台
证监会授牌独立基金销售机构
资金同卡进出,银行加密保证
每日爆款 新手专享
新手专享12%约定借款利率
30
投资期限
300,000元
融资额度
精选产品
0费用存取,1元起投
7×24小时随时取现,秒到账
历史年化收益9%-17.75%
500元起投,申购费1
5.8%
年化收益
投资期限 30
可投金额 0
7.8%
年化收益
投资期限 180
可投金额 0
7.8%
年化收益
投资期限 180
可投金额 0
基金收益排行
  • 盈钱包
  • 这个钱包能赚钱
  • 7日年化收益3.21%
  •