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地产界最悲惨的人 是北上广手里有商住房的地产人

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2017-05-09 14:12:16 来源:明源地产研究院

  现在谁是地产界最悲惨的人?是北京、上海、广州手里有商住房的地产人!

  政策越来越严,这几个城市,新的商住、企业手里的存量商住都不能卖给个人了!甚至连抵押都不行了!交易量下降了99%。

  有房企想到了改造成公寓用来出租,但发现这次地方政府做的很决绝:1、有上海地产人称,他们没有交房的新建项目都被要求恢复商办的结构,比如:一层只能有2个洗手间,拆除多余上下水管……;2、还有政府人员警告说,如果政府发现谁顶风偷偷把商办改成公寓,未来不排除晚上断电的可能……这还怎么做公寓呢,顶多能做工棚。

  现在谁是买房者里最忐忑的人?是存够了钱选好了小区,却还要过摇号这一关的人。

  上海出台规定,项目新开盘,如果积累的客户人数超过房子的数量,就要由公证机构主持摇号,以保证不产生其他费用……据说这个政策还将大面积推广。明源君认为,这意味着,没有任何关系的购房者,也将能在限价令下,买到低于市场价的房子……当然,前提是你的号能被摇到……

  这两件事情,彼此有联系吗?明源君觉得还是有的。

  公证摇号卖房,实际上是为“限价令”打了一个补丁。明确了地方政府批准售价和市场价之间的差价这个巨大的利益,到底归谁的问题。

  摇号卖房的前提,是在现在这个价格下,买房者远远多于房屋供给数量。也就是说在限购限贷这么严厉的情况下,供需矛盾仍然没有解决。

  商办被改成“商住”,一方面是房企打擦边球钻空子想多赚钱。另一方面,在一些区域,商办严重过剩,地方政府把那些地块规划成了商办,房企又因为销售压力而修成了住宅。之所以出现这种差异,是因为双方诉求不同……

  公证摇号卖房,说明住宅供给不足;商住房大量出现,说明商办过剩;这2者背后的原因是同一个,那就是各种原因导致的供需错配……

  政府打击商住的一个主要目的,是保证能够通过规划控制城市人口增加。

  下面明源君详细来说。

  公证摇号卖房

  解决了“灰色利益”分配的问题

  也说明供需矛盾仍然存在

  据明源君所知,在限价令出台之前,在新房交易过程中,也有一些灰色利益,比如一些比较紧俏的楼盘,销售人员私下收取“喝茶费”等等。

  不过,限价令出台之前这些问题,并不是大问题,开发商企业内部就可以解决这些问题:

  ●既然收取“喝茶费”都还有人要买,说明房子价格还有提高的空间,而项目价格提高了,买房的人就少了,也就达成新的平衡了。

  ●收取“喝茶费”的个人所侵占的,其实是开发商企业的利益,企业可以开除相关人员,比较严重的,甚至可以报案处理。

  但是2016年南京、苏州等地出台“限价令”之后,全国各地跟进学习,一切都不一样了。限价令有2种:

  第一种是:新项目的售价,不能超过周边在售同类项目的价格,没有在售项目的,不能超过之前销售项目的价格,或周边二手房价,项目二期售价不能超过项目一期售价。

  第二种是:项目备案价=地价+建安成本+一定比例的利润

  相关配套措施还有:

  实际售价不得超过备案价格。

  备案价格一定时间内不得上调(2个月、3个月、6个月),再次调整时一般不得超过一定幅度(如6%、15%等).

  拿到预售证的房源必须全部公开标价销售……

  限价令下,市场价和备案价之间出现了明显的差价。

  2016年楼市很火爆的时候,在一些热点城市,房企准备卖3万,也能卖到3万,但政府只批准卖2万5,100平方的房子,就产生了50万的差价。也就是说,一个人买下这套新房,转身到对面的中介去挂出来,转手就能赚50万。

  这种情况下,房企最开始是想把这部分差价收归企业的。

  通常的灰色手段有:把房价分拆,超出备案价的那一部分包装成装修款,另签合同;与车位捆绑销售,通过把车位总价拉高和全款支付等形式弥补超出备案价部分的房款;巧立名目以第三方名义收费,如“电商费”、“团购费”、“信息服务费”、“号头费”等等。但是后来,这些措施很多遭到了政府的打击。而企业做事,必然留下凭证,成为打击的证据。

  遭遇打击之后,既然房企无法直接赚取这部分差价,于是开发商就开始进行灰色的利益让度。

  比如,让企业内部员工购买,转手赚取差价。

  还有,让关系户购买,进行利益输送。

  东部某限价城市,某房企让兄弟公司以备案价格买下自己开发的项目,再以二手房的形式加价后进行销售。

  当然,之前房企开盘,也有抽签摇号等程序,但是请来的都是商业公司,房企是可以决定把房子卖给谁的。最终的结果是,真正抢手的项目,大部分卖给了关系户,普通百姓再去买的时候,已经是按照市价出售的二手房。

  这次上海出的这个大招:公证摇号,让普通的毫无关系的买房者,有可能买到低于市场价的房子。但是前提是:你得摇中!

  实际上,在之前土地拍卖“涨停板”政策出台后,也有几个城市出台了抽签政策来解决土地给哪家房企的问题。而之前政府限价房也用过公证摇号的形式。

  需要用摇号来解决房子分配的问题,只能说明:

  虽然限购、限贷的政策已经如此严厉,而限价之后的房价其实也不便宜,但是,供需矛盾仍然存在,房子仍然不够。

  这就引出了明源君要说的下一个问题:市场上的住宅远远不够,房企也知道这一点,所以把许多商办修成了“商住”。那么,地方政府当初为什么不把这些地块规划成住宅呢?

责任编辑:由佳 RF13266
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