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地产界最悲惨的人 是北上广手里有商住房的地产人

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2017-05-09 14:12:16 来源:明源地产研究院

  商住到底是怎样产生的?

  商住的未来会怎样?

  商办过剩,这是全国地产界公认的事实。

  2016年全国商办地产库存超过2亿平方米。即便是表现极好的北京,商办物业去年的平均售价、平均租金也分别同比下降了6.4%和4.6%,空置率却同比上升了5.5%,至11.4%。

  冰冻三尺非一日之寒。2015年,一线城市的商业空置体量达342.9万平方米,平均空置率达7%;二线城市商业空置体量1918.8万平方米,平均空置率达21%;三线城市最为严重,商业空置体量1089.2万平方米,平均空置率高达28%。

  有的城市商业地产人均面积超过7平方。也就是说,该城市的每个人到商场里去开个铺都可以……

  一二线城市,总体来看,商办过剩,住宅不足。

  那么,在有选择的情况下,房企当然会选择修住宅。

  那么,为什么房企不干脆去拿一些住宅用地名正言顺的修住宅,而要拿一些商办用地,偷着修住宅呢?

  明源君认为主要有以下一些原因:

  供需矛盾:住宅用地毕竟是有限的,抢得很厉害,有些房企吃不饱。

  政策限制:许多项目,地方政府规划就是商业、住宅用地在一起的,商业占多少比例、住宅占多少比例,必须一起拿,不得已。

  利益诱惑:以建成楼面价来说,商业用地许多时候比住宅便宜,有的便宜50%,有的还能和当地政府谈条件。住宅建成就可以卖出去,实现快周转,而商业则要持有一些,财务成本比较高。所以,如果在商业用地上修住宅,操作的好,赚得比在住宅用地上修住宅多。

  特殊原因:限购比较严厉的时候,商住可以绕开限购政策,比普通住宅便宜,还能解决居住问题,成为爆款产品。

  那么地方政府为什么不多规划一些住宅,而要规划相当规模的商办、工业用地呢?有以下几个原因。

  政绩驱动:对于地方政府来说,商业、工业发展是政绩,而住宅很多却未必是政绩。

  收入驱动:商业、工业地产后续都可以持续贡献税收,而住宅基本就是卖地那一次。

  未来驱动:政府的规划,是面向许多年以后的未来的。比如,一个地区现在已经有足够的商业、办公,但是那个地区规划中是未来中心区,当然要修建更多商办。

  双方的利益诉求不同。而且房企基于当下作出判断,政府依据未来作出判断。最终,问题就会出现。举二个例子来说:

  ●某地曾经规划为一个“商务区”,但是其写字楼、商业等迟迟没有建成,商住公寓倒是建了不少,“商务区”如果变成“居住区”可就尴尬了。

  ●某地因为都是住宅,缺乏产业,变成“睡城”,大家都要坐一个多小时车去CBD上班,于是规划了大量的商业、工业、写字楼,希望能“商住产一体化”,大家可以就近上班。结果修起来一看,又全部是公寓……大家还是要坐一个半小时车去上班。

  这次地方政府下这么重的手,应该就是意识到类似的问题出现的太多了。但是,许多房企抱怨,为什么之前大家修的时候不管,现在修好了来管,也不是完全没有道理。

  还有一个很重要的问题是能否通过规划进行人口控制的问题。

  一线城市都在控制人口,根据规划,未来五年,北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。

  也就是说,除了深圳还有比较大的空间,其他几个城市都不乐观。

  有地产人猜测,这也可能是北京、上海、广州对商住下重手的原因。

  本来,规划多少住宅,住多少人,是可以控制的,但是,如果规划中的商办,也变成类住宅,人口就没有能够按计划进行控制。而且商办比较便宜,分割又比较小,能容纳的人口比普通住宅多。

  而这一次政府对商住的态度也是空前严厉的。几个城市已经出台政策,要求商住不能抵押变现。有上海的地产高层告诉明源君,他们的商住房,凡是没有交房给客户的新建项目,都被要求按照规划重新整改,其中最严厉的要求包括:

  商办每一层,只能有1--2个洗手间,多余的上下水管道要拆掉。

  这也就意味着,未来即使把这些房子改造成类住宅出租,每一户也不可能有独立洗手间,那也就不可能建成高档公寓,即使出租,最多就是工厂宿舍……

  还有政府人员透露,未来如果发现有人将商办当住宅出租,将在晚上12点到早上6点对全楼断电……这种情况下,更不可能做公寓。

  商住未来的路能怎么走?明源君是这么看的:

  一、在二三线一些管制不严厉的城市,可以继续按照过去的传统处理。

  二、管制比较严厉的城市,限制出售但不限制作为住房出租的,可以考虑打造成长租公寓。

  三、管制特别严厉的城市,不准作为住房出租的。只好改造为联合办公,出租给一些初创的小公司,做孵化器等等。有条件的,可以改造为商业。

  四、做长租公寓和做联合办公,没有经验的,可以考虑引入有经验的运营商。

  五、财务成本在6%以下乃至略高的,凭借租金可以维持几年再看情况,财务成本更高的,要迅速寻求合作等途径变现,否则就会长期亏损。

  六、有规模的企业,出租赢利之后,可以考虑上市、出售给上市公司或者打包成金融产品变现。

责任编辑:由佳 RF13266
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