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你知道北京房价会跌 但你知道会跌多久跌多深吗?

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2017-05-05 09:59:09 来源:巨会读微信公众号

  回答这种短期房价走势的问题一向非我所长,所以一般情况下也不敢胡乱揣测。不过,最近一些朋友问得多了,也就留上了一点心。集纳了最近的一些心得,以拍脑袋为主,和大家交流。

  当前城市间房价分化比较明显,本文所说的房价,指的是以北京为主的一线城市。由于其新房价格受政府限制,普遍比二手房低20%-30%,据说房号都卖几十万,价格信号失真,所以如果没有特别说明的话,本文讨论的价格都是指二手房价格。

  久盘必跌

  一个很久不见的朋友前一阵子打电话问我,最近房价怎么看?他打算卖掉在北京的房子,到国外买房子供孩子上学。

  “这是刚需啊”,我说,“你的问题跟房价关系不大,因为不管房价怎么变你都要卖,对吧?”

  是的。他说已经委托给房屋中介公司,只是这个中介告诉他,交易期估计得八个月,“真的需要这么久吗?”

  的确有可能。各种政策限制、打压之下,现在房屋交易市场供需之势早已逆转了。就北京等一线城市而言,需求还是很强劲,但观望情绪已然主导,而且日重一日。

  首先是价格。买卖双方要谈拢价格,就很不容易。

  “房价下跌周期中,有些小区一年都卖不出一套房子。”胡哥告诉我。

  胡哥是我身边的朋友中,我确切知道投资房产赚了很多钱的主儿,见解独到,以看房价走势稳、准、狠而见称于朋友圈。

  此即所谓盘久必跌。当大众预期房价在相当一段时间内不再上涨的时候,真正有自住需求的人出手也会很谨慎。而卖家,总会出于这样那样的原因绷不住。

  无论最近的卖家出于什么原因降价卖房,都会形成一个个价格标杆。而买家会预期更低,于是价格节节走低。

  通常情况下,买卖双方会因为预期相差很大而胶着很久。

  其次,即使谈拢了价格,也会有很多变数。

  变数之一:二套房首付比例提高之后,好多人辛辛苦苦准备很久的首付款就不够了。他们往往是吊着看中的房子,一边谈,一边筹款,而在此过程中,等待着周边的房价下跌。

  正如房价涨的时候卖方比着涨价一样,房价跌的时候,买方也会因为毗邻小区的成交新低而要求更低的价格,尽管房价下行周期的成交频率远远比不上涨价之时。

  当然,也很有可能因买方最终筹不到款而无法成交。

  变数之二:实行认房又认人政策之后,很多原来有资格贷款买房的人突然又没资格了,或者必须炮制额外的证明材料以符合贷款要求。

  此前的房产买卖就往往涉及到上家下家的房产解抵押,甚至几对夫妇的“离婚”,手续复杂,顺利办齐各种手续也往往需要两个月。现在显然更加费时费力了。

  房子背后的巨额负债和复杂纠纷

  久盘必跌的话,会跌多久?跌多少?

  来看看几个真实的故事:

  1

  胡哥的一系列买房经历,让他觉得这次房价向下的调整时间会比以往更长。

  去年秋天,胡哥在海淀区白石桥看中一套房子,总价1400万。他觉得这套房子性价比很好,就盘算着如何买下来。

  就在回家的路上,胡哥陆陆续续接到好几个电话,都是小贷公司打来的,确切地说,是他刚看的房子业主的债主。业主早已把房子抵押给小贷公司了。这些债主要求安排偿债会议。和他一起讨论怎么把房子的抵押解出来。

  胡哥开始莫名其妙,但也没被吓着。他仔细一问,发现情况比较复杂。该房子有6个逾期小贷,小则百十万,多则数百万,合计900万到1000万。

  据说房主是拍影视的,拍着拍着钱不够了,就把房子抵押出去了。小贷公司不像银行那么严格,允许重复抵押。抵来抵去,这房子就累积了6起小贷债务,总额近千万。

  “这个房子我没再接手。谁知道哪天又冒出什么人来要钱?”。再后来,他看的不少房子都有这种问题,以房抵押的小额贷款很多。这类案例密度之大,为他这个多年房产投资老手所未见。

  房子的流动性的确不好,买卖不易。但房子是死的,人却是活的;许多人用房产去做抵押,贷款做生意,投P2P,炒股……也许是因为房产升值赚到的钱太容易了,用来投资了很多不知所谓的东西,“很多人就栽这里了”。

  这个故事说的是,房子后面的债务问题比以前更多更严重。

  2

  一位律师朋友阿文,告诉我另外一个故事,说的是抵押债务不但普遍,而且杠杆很高。

  他的一个委托人,用房子到银行和小贷公司抵押了1000万,投了P2P,结果P2P项目打水漂了。现在,银行和小贷已经起诉了他。

  “欠债还钱,天经地义啊。你能帮他做的不多吧?”我说。

  情况比我想的要复杂。这个委托人贪多务得,当初为了贷更多的钱,就提高增信,让他的公务员老婆一起当共同借贷人,现在债主连他老婆一起起诉。

  所以,“他的诉求是,免除他老婆的共同借贷人身份。”

  真的是隔行如隔山,我认为这个诉求形如与虎谋皮,没想到,人家专业律师却轻轻松松就化解了难题。至于怎么化解的,他笑笑说,“细节根本不用明说,对方律师清楚得很”。

  我不由得好奇心起,百般追问。他只好说出来,“其实没啥稀奇。紧揪不放反而容易鸡飞蛋打。真要把他老婆告了,公务员没了,人家要跑路反而没了顾忌;把他老婆解脱出来,老公跑了还可以着落在老婆身上追债。”

  原来,真的是“退一步海阔天空”。

  3

  在房价上涨周期中,许许多多千奇百怪的事情,本来都可以被上涨的房价给“化解”掉,但是房价一旦下跌,这些问题就是实实在在解决不了的难题了。

  大学同学东阳一直想换个大点的房子,但他小区的房价一直被楼上的一户压着。

  该户业主把好多套房子做了联合抵押贷。一共贷了8000万,但是其中任何一套房子都不能单独解抵押,必须一起解才行。这意味着他的这套房子根本卖不掉。可是那个房主又急于卖掉,为了吸引客户,就挂了个低得离谱的价格。

  “然而并没有什么卵用”,东阳愤愤不已,“因为他没法召集那么多人联合解抵押,所以那套房子根本卖不掉。他的价格挂那么低,于是我们所有房子都卖不掉。”

  中介带着很多人,看了很多次,一到客户坐下谈解抵押就没有下文了。后来中介都不给他家带客户了。

  在房价上涨周期,这样的房子也许还有卖掉的希望,而当房价下跌的时候,就根本不可能了。

  我想起了胡哥的评论:很多房子背后,都有巨额负债,涉及很复杂的纠纷。

  这个故事提醒我们,房市中有好多“定时炸弹”。

责任编辑:由佳 RF13266
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