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你知道北京房价会跌 但你知道会跌多久跌多深吗?

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2017-05-05 09:59:09 来源:巨会读微信公众号

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  另外一个朋友高文,也一直想换房子。去年,他盯了一个房子好久,最终也是因为债务纠纷没换成。

  “房子很好”,他谈及此事的时候依然有掩饰不住的遗憾。中介带他去看的时候,并没有介绍清楚,只是价钱稍低一些。后来约房主见面,才了解具体情况。

  那房子当时也正在债务纠纷中。房主也想换房子,需要帮上家还钱解抵押过户。“房主提出两个方案:1,我按这个房子的价格,帮他的上家解抵押,直接过户给我;2,房主自己还钱解抵押,然后再卖给我。”

  遗憾的是,不管怎么操作,房子都不满2年,为此需要交100万的差额税。“所以也就僵住了。要么房主降价,要么我们一起分担这部分税款。”

  最终,房主不愿意分担税款,也不愿意降价,交易就没做成。

  办法是人想出来的。“后来听说房子卖给了房主的同学,约定满年限再过户”,高文说,“但是你知道,政策一日三变,这个非常不可靠。”

  一语成谶。因为房子还没完成过户,今年的新政一出,房主的同学不符合购买资格,这个交易终究还是没有完成。

  这个故事说的是,政策加大了房市的风险和波动。

  迟一天,盼三年

  “迟一天,盼三年”,胡哥是香港已故歌手陈百强的粉丝。他哼哼着这首上世纪90年代风靡香港乐坛的《盼三年》,来表达自己没有在房市新政之前成功卖房的郁闷。

  胡哥原本“看衰”北京房市两年,因为过去几次,房市的小周期都大致是36个月,但是这次,他认为起码要跌三年。

  以往的情况是,一般两年左右,政府会放松各种调控限制,包括放松购房资格,放宽银行贷款条件,鼓励刚需、鼓励改善型住房、鼓励房屋流通,等等。

  个中原因,无非是因为地产商撑不住了,或者因为财政收入过于紧张,或者因为经济数据太差了。当然,这些原因其实是高度关联的。

  由于一线城市的真实需求依旧强烈,而土地供应是一如既往地受限制,所以一旦放松,房屋市场会迅速回暖。

  这一轮的不同之处在于,政府调控周期和市场自发的调整周期都会有所延长。

  先看政府调控。

  房价处于目前的高位,舆论关注度空前高涨,更已经成为重要的政治任务,调控力度空前,反映出来的是背后空前的政治压力,而政府对于地产可能下行的承受力也随之上升。下手既重,调整起来需要的时间也会更长。

  另一方面,这一轮去库存,大小地产商的收益都很可观,尤其是国有大地产商,融资渠道也远远好于小公司。市场资深人士判断,至少国有大地产商撑过三年熊市不成问题。

  再看市场自发调整。

  这一轮市场自发的调整周期,也会比此前要深一些,即便政府想放松了,也没那么快就恢复回去。

  一般情况下,房子的流动性实在是太差了,即使价格下跌,也需要很长的时间。但投资客复杂而脆弱的资金链无疑增加了价格下跌的风险,尤其是,这一轮大量房子背着沉重抵押,其程度很可能比以往要严重不少。

  与房屋相关的资金链既多且乱,完全可能断裂而影响当地房价,“砸出一个大坑”,在其他条件配合下甚至引爆下跌行情。资金成本太高,会逼着某些业主尽早“跳楼价”出售。

  如果说还有一个原因的话,就是胡哥自己的理念。这一点不一定有多少逻辑合理性,不过我对此比较认同。

  胡哥说,“这一轮把千千万万老百姓(行情603883,买入)炒房发财的贪心挑逗起来了。要把这个贪心浇灭,需要很长时间,至少得三年吧。”

  他补充说,“如果出来很多炒房客出事的新闻,估计才能让老百姓熄灭贪心。”

  在现在这么严苛的限购政策下,炒房客如果还有的话,也已经是稀有物种了。所谓炒房客,准确地说应该是短线投资客,既有一些炒房的,也有用房子做了大量抵押的。

  总体判断,局部性的金融风险不高,全局性的金融风险更低,因为短线投资客不是主流。胡哥说,“市场主流是千千万万的普通客户,他们的特点是跌了就拿着不卖。涨了就换房改善。”

  他的判断是,中国老百姓的口袋挺深的,杠杆用得不过分的都没啥问题。市场的这个主流需求,正是一线城市房价的主要动能来源,也是未来房价上涨的保障。

  所以,“尽管短线投资客有可能一度把价格的坑砸得比较狠,但总体下跌的极限也不超过30%。”

  本文转载自微信公众号:巨会读,作者:财新传媒原副主编、《中国改革》原执行主编叶伟强。

责任编辑:由佳 RF13266
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