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从5月2日起买房将越来越麻烦

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2017-05-04 07:35:03 来源:小白读财经

  去年10月份一场突如其来的限购、限贷让很多人一夜之间连买房的资格都没有!从今年5月2日开始,主要热点城市的“加息潮”又如火如荼地到来!在此之后买房将越来越麻烦!

  北京部分商业银行自5月2日起首套房将执行基准利率,即4.9%的年利率;二套房将上浮20%,执行5.88%的年利率。

  上海多家银行将首套房贷利率进行上调,从原先行业统一的9折,上调到95折甚至基准。

  这就意味如果你是北京人,如果买房将会执行不同的房贷利率,原来是在4.9%的基准利率(银行贷款5年期以上)基础上打9折或者95折,现在这个折扣没有了,5月2日以后北京部分商业银行将会把首套房利率提高到4.9%(取消折扣优惠),二套房利率不仅取消折扣,而且还在基准利率4.9%的基础上上浮20%,也就是5.88%的年利率!

  相比北京,上海的力度稍弱,首套房贷款时仍然享受折扣优惠利率,只不过优惠利率在原来9折基础上提高的95折(基准利率也是4.9%).

  那么这两项新规对买房人带来何种影响呢?

  我们以老张为例!假如老张在北京用商业贷款买一套中等价位的房子(首套),贷款额500万,等额本息贷款20年。

  在利率没有调整前,老张能够享受9折的利率(4.9%×0.9=4.41%)

  那么老张的每月月供是31390.08元。

  利率上升到4.9%后,老张的月供是32722.2元(如下表).

  5月2号以后,首套房月还款比原来增加32722.2元-31390.08元=1332.12元。

  假如老张买的这套房是二套房,其他条件没变,那月还款压力就更大了:

  在利率没有调整前,他执行的利率仍然是4.9%×0.9=4.41%,月还款如图1的31390.08元没变。

  利率升高后,老张执行的二套房利率是5.88%,月还款额是35476.27元(图暂略).

  月还款额比原来增加了35476.27元-31390.08元=4086.19元。

  可见,房贷新规后,北京、上海等地的买房成本都会出现不同程度的提高,而且不久的时间内,其他主要热点的城市将会以北京为标杆,上调首套或者二套房利率,到那时一场楼市浩浩荡荡的“定向加息”潮就会扑面而来!

  事实上,在北京、上海之前,很多城市已经提前行动了,比如:

  4月1日起,广州五大行的首套房贷优惠利率全部从8.5折升高到9折,未来还有可能继续升高。

  另外有消息说深圳有些银行的首套房贷利率也由9折上调到9.5折。

  此外,不仅成本增加,未来买房也将越来越麻烦:

  据说现在银行放贷都有额度限制,银行每月都有一定的房贷额度,要抢额度才能放贷,如果当月额度用完,客户就要继续往后排队。

  以前没有额度限制,最多7-10天就可以放款,现在主要银行放贷时间少则2个月,多则3个月,有银行甚至还说“放款时间说不准。”似乎不少的买房人都“摊上事了”。

  近期银行之所以如火如荼地提高房贷利率,原因不乎两个:

  1、2017年是房地产调控之年,上调利率是调控的重要组成部分,上有考核压力,不得不执行。

  2、目前的市场利率正在提高,比如6个月的逆回购利率已经升高到3.05%,此前是2.95%,逆回购利率相当于央行给商业银行借钱的利率,商业银行借钱的成本提高了,就会转嫁到买房人身上。

  随着全球货币政策的见顶,越来越多国家的央行已经走上了加息的道路,美国从2015年到现在已经加息了3次,未来中国如果不加息将会被美国“剪羊毛”,重演2016年人民币大幅贬值,资本外流的覆辙,预计年内央行会被迫追随美国加息。

  央行加息加的是基准利率,如上面提高的目前5年期贷款基准利率是4.9%(商业房贷利率),每次加息幅度一般是0.25%左右,未来央行首次加息,5年期贷款基准利率可能提高到5.15%,到那时上面老张买房时首套的商业贷款利率就是5.15%,二套房的利率就会提高到5.15%×(1+20%)=6.18%。

  与此同时,基准利率提高后还会伴随着公积金贷款利率的提高。一般来说,央行正式加息后,次年1月1日将会提高公积金贷款利率,现在5年以上公积金贷款利率是3.250%,未来可能提高到3.5%。

  小白在4月20日《公积金贷款,最高能贷多少钱?》一文中已经说过(微信公众号:小白读财经可查看),在中国使用公积金贷款、是有额度限制的,每个地方都有所不同,但最高不能超过当地政府规定的最高额度。

从5月2日起买房将越来越麻烦

  在北京使用公积金贷款额度最高是120万,也就是说假如老张在单位购买了公积金,那么他500万的首套购房款有120万采用公积金贷款(目前利率3.25%),有380万采用商业利率贷款(目前利率4.9%).

  假如老张使用了公积金贷款,那么5月2日前后他的月供又将是如何呢?

  5月2日利率调整前(商业贷款利率)老张月供6806.35元(公积金贷款部分)+23856.46元(商业贷款部分)=30662.81元;

  5月2日利率调整后(商业贷款利率)老张月供6806.35元(公积金贷款目前未调整,所以利率同上)+24868.87元=31675.22元。

  即使老张使用公积金贷款,5月2日后老张的月供也比原来提高31675.22元-30662.81元=1012.41元。

  可见,从5月2日以后,买房的成本越来越大,越来越麻烦!

责任编辑:由佳 RF13266
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