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租房不是人过的日子?买房大不易 租房正合适

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2017-04-26 09:24:05 来源:理财周刊

  据报道,链家董事长左晖4月23日在绿公司年会自述12年租房血泪史。

  左晖回忆称,“租房的日子根本就不是人过的”,可能随时被房东撵走,还要承受房租的无理由上涨。左晖痛陈,自己是在北京租了十几年房子之后,才终于买上了房子。

  这番慷慨陈词立刻引来网友和房地产业内人士的附和。很多人都有过痛苦的租房经历:

  被中介欺骗、房东随意提价赶人,不退还押金,奇葩的室友,经常搬家的苦恼……

  租房真的那么不堪吗?在目前情况下,租房有没有合理性呢?我们不妨一起来分析一下。

  买房大不易

  经历了又一轮大涨之后,不管是作为首次置业人群,还是已有一定经济基础的改善型人群,都已感到买房难度明显提高。

  近日,北京周边某项目对参与排队的购房者开出了非常苛刻的条件,要求有200万元的存款,同时还必须接受车位捆绑销售的条件。随着北京的房价上涨,大多数首次置业人群把目光瞄准了周边偏远地区,而该项目挑选客户的标准,从某种程度上反映出当前首次置业门槛已经大幅提高的现实。

  由于新建商品房不断高端化趋势,首次改善人群的购房门槛也被大幅抬高。此前,市场把北京五环以内500万元作为首次改善置业的标准,但根据当前房价水平,再按照该标准想要在北京五环内实现首次换房,已经不太可能。

  根据易居研究院提供的数据显示,到2017年3月末,北京东城区、西城区、海淀区、朝阳区、宣武区、丰台区等区域成交均价集中达到5.3万~11.5万元/平方米之间,也就是说,对于首次改善人群而言,则需要付出近700万元的总价。

  而对于想要提高居住品质的改善型需求来说,换房难度同样不小。同样以北京、上海为例,地段不错、面积超过150平方米的大三房、四房,总价均已达到了1200万元以上。但由于这类人群之前买房时都已申请贷款,那么如果置换,根据认房认贷政策,仅首付款至少需要840万元之巨。

  同时,由于楼市调控,也在一定程度上增加了买房的难度。在今年两会之后,对于一二线热点城市而言,调控力度不断收紧,杭州、厦门、福州等城市限购升级,广州更是在3月中下旬出台了多项楼市调控政策。

  租房正合适

  正是基于这样的变化,未来选择租房将成为生活新常态。

  首先,一旦基于房价大幅上涨而购置房产的前提不复存在,买入并持有房产的意义已经大不如从前。

  我们通过观察一项指标发现,当租售比过大时,购入并持有房产已经“不太划算”。根据国际通行标准,合理租售比应在200~300以内,即按照现有租金水平,约16年至25年收回房款是合理的。而我国一线城市的房子的租售比怎么样呢?以记者所在城市上海为例,一套60平方米左右的二手房,售价340万元左右,月租金约4500元,对应的租售比就是1:755左右,相当于需要将近63年才能回本。

  统计数据显示,四大一线城市租售比值畸高,已经远离合理水平。如北京租售比为1:623,上海租售比为1:656,深圳租售比为1:693,广州租售比为1:470。除了广州,其他三个一线城市的租售比都超过了600,也就是说,在这三个城市买房,按租金收益计,都要超过50年才能收回成本。

  当房价上涨预期减弱,当租售比大幅背离合理水平区间时,租房变得更为划算。

  根据普益标准监测数据显示,4月初封闭式预期收益型人民币产品平均收益率为4.30%左右。据此估算,1500万元的现金资产可以获得64.5万元的收益,扣除21.6万元的房租,尚有结余42.9万元。

  租房更轻松

  其实,租房也不失为一种轻松快速提升生活质量的有效方式。不难发现,不管是首次置业还是改善型需求,通过租房方式,能够更快实现改善居住条件的“小目标”。

  我们重点探讨改善型需求类型。还是根据上述案例来说明,如果通过那套价值1500万元的房产来达到改善居住条件的目的,该购房者需要过两道关。第一道关口是资金关。根据现行的政策规定,执行“认房又认贷”措施,那么该购房者需要准备7成首付,即1050万元的现金,不管通过何种方式,如变卖原有不动产卖小换大,还是动用自己的金融资产,必须要备齐这笔巨款,才算是具备了改善住房的条件。其次是月供关。由于还要贷款450万元,每月所需承担房贷约2.94万元(20年期、等额本息还款法),压力其实也不小。

  但如果选择租房,相比买房来说,则能够轻松快速实现“住豪宅”的目的。按照国际通行法则,住房消费控制在家庭收入的三分之一水平最合适,不管目前有没有房产,那么只需家庭月收入达到5.4万元,便能轻松住上这套价值1500万元的大房,一步到位。

  如果拥有自有住房,采用“租一借一”方式,自有房屋的租金收益还能抵消部分租金开支,租大房会变得更加轻松。而如果家庭已经积累了一定数量的金融资产,如达到了500万元的规模,按照现有的银行理财产品收益情况,这笔资金全部投资较为安全的银行理财产品,获得的收益足以支付房租,租房则更为轻松。

  即便是首次置业的刚需群体,租房也要轻松得多。前文中提到,北京、上海首次置业门槛已经提高到了300万元左右,这不仅需要购房者攒够90万元的首付款,买房之后月供高达1.1万元,而租住这类住宅,月租金约4500元,负担孰高孰低,一目了然。

  关键是长租

  在现有市场环境下,对于任何类型的需求而言,租房成为一种更为务实的选择。

  我们发现,随着国家对住房租赁市场重视程度的提高,租房环境正得到极大改善,这是实现幸福租房的一个重要前提。在此之前,消费者只能通过房产中介租借个人住房,不仅要小心中介设置的陷阱,还要担心“二房东”,同时对房东的随意终止租赁合同、涨价等现象,也感到颇为无奈,因此对于租房群体而言,租房过程中幸福指数会被拉低。

  但这些问题都会随着国家重视住房租赁市场的发展而逐步得到解决。国务院在2016年6月初印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,对房屋出租人、转租人、承租人及房产经纪机构的违规租赁行为大幅提高了处罚标准,从而规范了市场。

  同时,享受生活性服务业相关支持政策,鼓励金融机构提供金融支持,税收方面也给予优惠政策……近年来,在众多利好政策的鼓励下,社会资本积极进入住房租赁领域,市场供给规模得到有效扩大。从目前来看,以满足都市居民为主的长租公寓市场的主体大致可分为三类:一是互联网创业公司旗下的公寓,如魔方、YOU+等;二是酒店集团做的公寓,像如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣轻社区等;三是房地产企业旗下的公寓,如万科的泊寓和世联行(行情002285,买入)旗下的红璞公寓等。

  当然,要实现幸福租房,其前提是找到合适的长租房源。这要求消费者在租房之初,就必须具有长租意识,与房东进行细致沟通,在确定对方在租房过程中不会出现随意终止租赁合同的前提下再作决定。

责任编辑:由佳 RF13266
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