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机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

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2017-03-22 09:56:46 来源:格隆汇 作者:特姐

  3月15号,有一位北京的校友女生问我现在能买吗,我说等等北京新政策。其实,那天央视打的什么假、揭的什么黑,已经没人关注。大家都惴惴不安的若有所思的等待首都靴子之落地,仿佛要听到那一声咣当或者心里暗自希望永远不要听到。

  靴子在两天后落地了。

  不是咣当一声,而是“争渡争渡,炸起一群鸥鹭”。如果镜头可以定格在业主脸上,定格在被高房价逼离的被各种段子手嘲讽的清北脸上,定格在卷进中国房价地图的吃瓜群众脸上,那一定是抑扬顿挫的四重奏。

  什么是认房认贷,就是我上篇文章说到的处女贷。简单说,就是北京的房,全国曾经的贷,都做为首套房认定标准,再贷款就按第二套处理,首付6-8成。

  普通住房6成,非普通住房8成。总而言之,稍微看得上的都是非普通住房,这基本上把改善需求们的杠杆掰折了。

  然而,调控不是天天有么,大家都习惯了,如果没有才会觉得恐慌呢。北京上海永远涨。嗨,还真不是。每个城市都不是永远涨的,它们当然跌过,而且,最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。所以,大家能理解老司机等待靴子的心情了?

  01

  “认房认贷”的前世今生,优秀炮弹的成长史

  1)少女初长成的2010

  2010年6月4日,住建部人民银行银监会发布通知,明确“认房认贷”

  2010年7月12日,上海出台沪房管市【2010】243号,“认房认贷”

  2010年7月15日,北京出台“认房认贷”通知

  2)血流沃野的2011

  随后发生了什么?十步杀一人,千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动,我们列举几个,来感受一下当日气氛:

  2011年11月,北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万,业主情绪失控,对售楼处沙盘进行了打砸

  11月上海万科清林径调低15%,老业主协商未果将售楼处砸毁

  11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万,砸毁沙盘

  11月芜湖镜湖世纪城,7350-4200,哄砸售楼处

  10月,宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万,沙盘被砸

  10月,上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万,业主与保安冲突,砸

  10月上海龙湖丽城从1.85到1.4,砸

  9月北京京贸国际城1.98到1.4,砸,个别业主被拘留

  当年,还有一些著名事件,比如鄂尔多斯(行情600295,买入)崩盘,康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多,这个内陆新星从此与中国大舞台告别。

  当年,微博很火,美美很火,十字会也很火,这个很火的年份是十二五的开局之年。

  3)彷徨的2012

  在经历了房价大跌各处打砸的2011之后,政府会议口气很坚决称调控坚定不移,尽管犹疑。

  然而,在几次下调存准之后,2012年6月8日央行下调基准利率。同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调,2012年7月6日再次下调基准利率。随后,信贷出现了各种花样放松。(2012年的调控热词出现了长效机制和房产税,以当时的语言力度来看,感觉明天一觉醒来,房产税征收单就会出现在面前了。)

  2012年下半年,房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。

  4)明严实松的2013

  2013年1月,部分银行二套房认定标准微调,认房认贷放宽为认房可不认贷。

  2013年4月,第二次强调“认房认贷”,但是,从信贷数据可以看出来,在经过了2011和2012的压制后,2013年的信贷出现了大幅度增长,说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。

  于是,2013年房价出现明显上涨。

  5)如日剧般大反转的2014

  所有的大反转都源于绝望,就像日剧,把人性的欲望已经挖掘到极点,爱恨情仇生杀死活,都已经经历过质问过咆哮过沉默过,只有反转,因为反转不需要前世的清醒逻辑,绝望的人还要清醒逻辑做什么?

  2014年上半年,矫正了2013年信贷放松,实际上又加强了认房认贷

  2014年9月,房价明显下跌,北京跌幅达到12.8%

  2014年10月,政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷

  2015年,深圳率先大涨,上海随后异动

  2016年,20个城市轰轰烈烈的上涨

  6)2016杀器重祭

  2016年11月,上海深圳再次认房认贷

  随后,春节前,深圳出现10%回调,上海市场陷入冰冻,春节后,上海部分地区回调5%,郊区二手房很难卖

  2017年3月17日,北京广州再次认房认贷,郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度,明言发文把小口子堵上

  02

  炮弹的杀伤力源于信贷的松紧

  炮弹只是引子,实质上起杀伤作用的是信贷,在信贷紧缩面前,所有中国式不动产情感都灰飞烟灭,我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认,在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率,它没有情感,我们也没有。

机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

(数据来源于人民银行)

  从上表可以看到,2010年信贷狂飙后,2011和2012都在抑制,2013信贷再次出现大幅增加,2014再抑制,2015和2016你自己看。

  我们来看北京一个活生生的房价案例,感受一下调控和信贷的节奏:

机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

机会稍纵即逝 你不能不知的中国买房路线图

  2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看,北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。

  从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况:2012年在上年跌幅基础上出现回弹,下半年更明显一些;2013年的明紧实松,使房价出现了近40%的涨幅;2014年再度收紧,使房价出现了12.6%的跌幅;2014年底正式放松后,房价在一年之后出现了大涨。

  2010年和2015年两次大涨之间,经历了几次紧就跌松反弹,最后呈现大松大涨的局面。

  03

  老司机们说

  每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的,形成了一些实践性很强的游击理论,国让退就退,国沉默就进。

  咱们摘几个老司机语录:

  第一个是张大伟:未来还能买房吗?伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳,调控导致的楼市波动反而是上车的机会,所以你做好准备。

  郜律:对于不差钱的来说,未来的几个月,又是一个相当好的买点。市场平稳期,就是最好的买入时机。

  水库欧:政策就像刹车片,调控相当于踩刹车,原本狂飙的速度,有可能被刹下来了,您见过刹车刹到倒车的么,没有。

  我觉得最终效果不仅要看以前经验,还要看现在政府的心意。

  政府需求有两个,一个是降低杠杆,一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了,只要跌了,有人打砸售楼处了,有激进卖家现身说法痛诉炒房危害,咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。

  政府主要观测指标应该是杠杆,可以从前文的表里看到,2015-2016年的上涨是依赖杠杆的,这是与以前不同的状况,而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。

  结合中金的数据,以及按照公积金等贷款占25%估计,2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了,去年新房成交额是10万亿,二手房成交额据链家的估计是5万亿,那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。

  央行心理位置在哪里,杠杆率降到35%以下?个人房贷占比降到30%左右?如果按后者,假设新增贷款不变,预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿,前两个月已经用掉1万亿,意味着剩下的10个月月均发放2800亿,您对比一下去年高点时的6000多亿。

  按照信贷是房价幅度双倍来粗估,信贷减少32%,意味着房价下跌15%左右。

  你们发现没有,最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅,这是边际效益递减造成的,如果大家认为近期还有一个大涨,那就意味着杠杆率爆表。

  即使按照上个五年,2010-2015的节奏,2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。

  当然,政府也不希望市场出现大跌,估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应,再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的,注意观察市场,发现底部。

  04

  操作路线图

  综上所述,我认为房价会出现高位盘整,根据信贷松紧形成箱体震荡,这恐怕也是政府的思路,用时间消化涨幅。

  在这种大形势之下,我的思路呢,分空间和时间两个维度分析。

  空间呢,就是选城市选地段,选城市有三个标准:

  1)第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性,具体到行业就是金融互联网高科技,我觉得只有北上深符合这个条件,从它们的人均国税个税也可以看出来,远远超过别的城市,这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关;

  2)第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的,比如说广州天津南京郑州济南等,北上深的人口吸附能力也不用多说,尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞,但大家都知道,是因为它们疏散人口;

  3)第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分,郊区不会怎么涨,供需最紧张的是深圳北京上海广州;

  4)关于地段,我还是坚持自己的看法,头脑发达的地方政府,先行开发郊区,将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格,以后会开发市区,将市区稀缺土地卖出逆天价格;大都市市区房子没有泡沫,体现的是货币泡沫,其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫,尽量找泡沫少的吧,而且政府可以控制土地供应,但实质上已经很难控制货币。

  选择城市会越来越重要:

  1)中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了,即使按照11亿的人口计算(加上已经实质进城的流动人口),人均已经40多平米,中国总体的城镇化已经完成,过剩会逐步积累,再过一个5年看,会发现大部分城市遍地都是房子;

  2)1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场,5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力,没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。

  时间呢,我觉得有个房价轮动地图。

  深圳早周期一年,接着是长三角领头羊上海,然后波及长三角重要城市,最后是华北和京津冀这一广义北方区域,这简直是个北伐路径呀。

  深圳是先行指标。为何是它,首先它存量住宅最少新增供应也最少,是轻骑兵;其次它年轻人多,适龄青年多,比较活跃;最后它是移民城市,没有历史,也没有阶级,相比较而言文化沉淀底蕴也有不足,总之,就是冒险家多。哦,还有,在深圳的一般都是穷一点的二代,北京上海杭州这些富二代比较多,深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。

  就深圳目前状况看,在经历了杀器后,市场冰冻了很久,春节前出现了实质的回调,不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后,二手房成交出现了小阳春,尤其是香蜜湖和南山豪宅片区,难道是有钱人更不怕调控?

  深圳可以做为北上广的先行样板来看,再观察几个月,如果深圳二手量价保持目前状况,说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低,在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。

  因此,结合时间空间理论,画出如下路径图:

  第一阶段,确认深圳筑底完成后,买深圳;

  第二阶段,确认上海筑底完成后,买上海;

  第三阶段,确认北京和广州筑底后,买北京广州;

  其余人口多土地不多的城市,自行设计路线。

  说了那么多,其实,刚性需求的不是房子,是钱!我们如梦靥般挥之不去的恐惧,既不来源于生活的平庸,也不来自于理想的暗淡,而是纯而粹之,来源于我们跟不上央行印钞的速度。

  我们的悲哀在于,这辈子不是和自己比赛,而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房,只是让自己输得不至于那么快,那么惨。如此而已。

责任编辑:由佳 RF13266
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