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北京、广州相继出台楼市新政 买新房好还是买二手房好

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2017-03-20 08:55:11 来源:她理财

  北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。

  居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

  再看3月17日广州市住建委发布的公告,最新调控如下:

  本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房;

  非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的,在本市限购1套住房,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房;

  居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款)记录的,继续执行购房首付款比例最低30%的政策;

  居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的,购买普通商品住房首付款比例不低于40%,购买非普通商品住房首付款比例不低于70%;

  居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的,或拥有1套住房且贷款已还清的,购买普通商品住房首付款比例不低于50%;

  居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的,购买普通商品住房首付款比例不低于70%。

  居民家庭在本市拥有1套住房,购买非普通商品住房首付款比例不低于70%;增城、从化不限购;新政从2017年3月18日起执行。

  你们说要不要买房?幸好我穷,没有这种烦恼。

  说实话,要不要买房的难度和买哪个股票的难度旗鼓相当了,我也只能提供一些参考的标准,真不敢打包票到底要不要买。

  不过,如果你问我:“买新房好还是买二手房好?”,我还是能提供一些有帮助的信息的。

  买新房好还是买二手房好?by 好规划微信plan141@规划君

  主要从三个方面进行PK:

  居住体验PK

  买新房还是买二手房,首先要考虑的是居住体验,毕竟房子是用来住的嘛。

  (1)新房更耐住

  从户型和外观看,新房更耐住,这点很好理解。

  新房子在设计的时候很注意房屋朝向、采光、通风,面积也更宽敞;而二手房,尤其是房龄较老的老房子,一般都是紧凑户型,各个独立空间的面积都相对较小。

  (2)新房产权更清晰

  买新房的时候,我们是房子的第一任主人,而且我们是和开发商打交道,产权也经常是由开发商或者指定的律师事务所代办,所以产权很清晰。

  二手房就不同了,有可能有很多位产权人,那在过户的时候就比较麻烦了。另外,房屋的总产权期限是70年,如果你买的是二手房,那剩余的产权期限有可能已经变成50年了。

  (3)二手房不确定因素更少

  从居住这个角度讲,二手房肯定拼不过新房,不过二手房有一个很大的优势:不确定因素更少。

  这个不确定因素包括:房屋的周边配套设施、房屋的地段、房屋的质量。相对新房(尤其是期房)来说,二手房的周边配套、地理位置、房屋质量一目了然,周围有什么学校、医院、超市,周边公共交通是否便捷,这些在看房的时候都可以确定下来。

  但是新房就不行了,新房大多建在郊区或者外环,配套设施往往跟不上,需要过个三年五载才能成熟起来。

  准备资金PK

  新房和二手房准备的资金也是差很多,这里我们先说首付和贷款,交易费用后面再说。

  同样总价300万的房子,如果是新房,首付一般是30%-35%,剩余的比例都可以找银行贷款;如果是二手房,首付付多少要看银行的评估价格。一般来说,考虑到房屋的折旧等因素,评估的价格要低于成交价格的。

  比如还是300万的总价,银行评估的价格有可能只有250万,那两者的首付就差了35万,见下表:

同样价格的房子,买二手房要多付出一些首付,相对来说负担要大一些。不过好消息是贷款金额少,每月还款也少。

  同样价格的房子,买二手房要多付出一些首付,相对来说负担要大一些。不过好消息是贷款金额少,每月还款也少。

  但是还有一点不要忽略,二手房如果房龄较长的话,也会影响贷款年限,比如有的只能贷20年或者25年。

  交易费用PK

  前面这些PK还不是大问题,毕竟萝卜白菜各有所爱嘛,但是其中涉及到的交易费用区别可就大了,一不小心就得多付出很多钱啊。

  新房涉及的交易费用较少,主要是契税和专项维修基金;二手房涉及的交易费用就多了去了,有契税、个人所得税、增值税,还有中介费用。

  以首套房,购买普通住宅为例,具体PK见下表:

特别注意,这里二手房的举例是针对网签价>核定价的情况,也就是实际成交的价格> 税务部门核定的价格。

  特别注意,这里二手房的举例是针对网签价>;核定价的情况,也就是实际成交的价格>;;税务部门核定的价格。

  这里多说一下核定价。为了避免买卖双方故意把成交价格定的过低而逃税漏税,税务部门在计税的时候还会专门核定一个价格。如果这个核定价>;网签价,那就需要拿核定价来计税了,具体计算规则就不详说了。

  结论很明显了吧,二手房的交易费用明显高于新房,差距主要在个税和增值税上,所以如果要买二手房,最好挑那些满5年的住房。

  当然了,实际操作过程中,往往迫不得已,比如只能买二手房的情况,所以这篇文章当作一些提醒吧,帮助大家买房的时候做到心里有数。

责任编辑:由佳 RF13266
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