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深挖炒房团的赚钱逻辑 债务是糖也是砒霜

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2017-01-18 15:14:33 来源:米筐投资
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  当大家都断定楼市黄金期已过时,2016年的这波房产牛市却打了个措手不及。于是,房产自媒体雨后春笋般的涌现、借助知识付费的风口炒房咨询收费也日益普及、炒房客甚至全国范围内寻觅价值洼地、一些网红/大V们更是做起了团购、炒房培训、付费咨询的生意……

  炒房真的很难吗?背后隐藏着哪些金融逻辑?

  争议炒房团

  炒房客有害于社会还是有益于社会,这是一个屁股决定脑袋的问题。

  没买房的/想改善住房的/做实业不赚钱的人极力反对炒房,并把炒房客比喻成贪得无厌的蝗虫:他们吹高了房价,抬升了城市生活/生意成本,挤压了实业的存活空间,降低了城市的活力和竞争力,让无数怀揣梦想的年轻人败在一套房子下,资金的脱实向虚让泡沫越吹越大,并增加了金融的系统性风险,让国家置于危卵之下……

  炒房客和尝尽楼价上涨甜头的人当然不这样认为:房价上涨是人口现象(城市化下的农村人口向大城市转移)和货币现象(尤其是2008年后,央行印钞太多)的叠加结果,他们那些购买力对房价的冲击相当于大海里浇了一盆水毫无影响,只是他们聪明的判对了趋势,并享受了先人一步的收益。他们甚至认为炒房有助于降低房价——房产是资金密集型行业,他们提供了资金有助于地产商加快房屋建造,最终形成供给的增加。

  双方争吵的都有道理,其结论取决于他站在哪个位置。

  房产泡沫的担忧由来已久,至今十年有余,看空者张口必谈日本房价崩溃后失去的二十年,闭口就谈九七后香港楼价拦腰截断时许多人负资产的痛苦,并以此警示国人。当看空的专家一个个成了笑谈,没买房的人陆续高位接盘后,越来越少的人再相信房价会跌,这也是炒房经久不衰的原因。

  与民间预期相反的是,中央政府开始打击炒房——房子是用来住的,不是用来炒的。可房产调控的思路是限制购买而不是扩大供应,其效果自然大打折扣,十余年的失败房产调控已然证明。房地产牵涉上下游近百个实体行业,能否把房地产简单的归入虚拟经济范畴真的值得商榷。

  金朝阳往事

  炒房团并不新鲜。

  早在2003年前后,在杭州/上海/北京等地的某些售楼部就陆续出现了一批批温州炒房客,也曾在媒体上聒噪一时。可在2010年那次席卷全国的民间借贷崩盘后(温州是重灾区),温州炒房团折戟沉沙,已很少人再提。

  其实,影响较大、组织性较强、能算得上全国性炒房团的是金朝阳——一个自称要让10万中国人实现财务自由、以财商教育培训为主业的财富俱乐部.

  它的操作手法跟现今活跃在各大炒房论坛,并被尊称为“神”的炒房大咖们如出一辙:想尽一切办法获取尽可能多的银行贷款,之后拿这些钱去购买房产,在房产升值后抛售套现或再抵押获取更多贷款,购买更多的房产。

  具体的操作方法是:学员之间互相转账做流水(金朝阳的财商培训就是一个筛选机制,通过更高价格更高级别的培训筛选出更具有经济实力的学员),之后申办大额信用卡以备套现(学员间也相互借贷),买房—抵押—贷款—再买房,以此循环。

  2015年初,金朝阳还是崩了。它向学员发行的类REITS无法兑付,短债也不能付息,牵涉资金900亿,而这些钱很多投向了上海/重庆/广州等地的房产,且以写字楼居多——不像住宅,它们交易税费高、且涨幅有限,在2014年楼市的调整中栽了跟头。

  听了金朝阳财商课并加了杠杆买房的学员同样损失惨重,楼价下跌致资产缩水,现金流困难致月供难以为继,在银行/小贷公司/亲友的逼债下痛不欲生,甚至有人跳楼、失联。

  而今的炒房客比金朝阳聪明多了,他们只在很小的熟人圈子的抱团,并且只买一二线城市的住宅,通过配置面积大小不一/离市区距离远近不同/建造年代新旧有差异/购买年份分散不集中的房产,来达到维持现金流稳定的目的。

  是的,炒房跟办企业/做生意一样的,现金流不断裂是关键.

  炒房的金融逻辑

  通过总结成败得失,炒房关键就三点,你也可以此对照自己会否成为一个合格的炒房客:

  1、寻找到价格上涨的房产(涨幅最低不低于债务费用);

  2、尽可能多的借到低成本资金(也就是加杠杆),而成本最低的就是银行资金;

  3、维持现金流的持续稳定而不断裂。

  通过比较,你会发现所有的房产投资课程无外乎在哪个城市/哪个板块买房涨幅最大,如何筹措到投资的资金(亲友借贷是一方面,更多的是了解到银行的贷款条件/规则/流程),偶尔也会讲到如何维持房产持有期的现金流。

  以上三点做得好不好直接关系到投资收益,及是否能安全的存活下来。金朝阳就败在资产的选择(主要是写字楼)和后续现金流的管理上(无法再从学员处获取后续资金),其学员则大多败在无法获得再融资(杠杆负债太高,在房价下跌期很难获取融资)而致使现金流断裂。

  炒房当中还牵涉到现代货币体系及信用证明的原理。现在是纯信用主权货币时代,货币理论上可以随意增加,在繁荣期为了应对增加的商品/服务交易要增加货币,在萧条期为了刺激经济扩大需求也要增加货币。是的,货币贬值、钱越来越多是必然的,而房产就大概率的成为吸附超发货币的媒介。

  现有的征信体系下,个人的信用证明就是资产,而资产主要指房产。现代银行金融体系的发展,使得一二线城市的优质房产等同于现金(抵押贷款很容易),这样就方便让房产和现金之间无缝转换。

  不少炒房客因炒房财富暴增,就飘飘然的自信心爆棚,认为自己参透了财富的玄机,并以此为傲,其实原理也就以上几点。不是他们本身很牛,是大时代给予的机遇好(人口红利/货币红利/经济红利等),当然也有他们运气/钻研/思索/行动力/自控力的相助。

  债务是糖,也是砒霜

  如果了解了炒房的金融货币原理,就可以推而广之,其他的任何投资几乎一样:负债加杠杆,寻找到一个高回报的项目,其收益率要高于债务的费用支出,再维持住现金流,常年累月的经营后,假以时日财富不增长都难。

  以前的批发零售业、生产制造业、房地产行业……莫非如此,我们一生追逐财富的过程就是如何解决/匹配好资金、项目、现金流三者的关系。

  如果我们再仔细分析,就会发现其中的关键点是债务。债务如同一块硬石头,收益可以简单的理解为泡沫,泡沫可以无限膨胀或急剧收缩,而石头则不会,其收益/亏损部分就是泡沫与石头之间的差额。债务越大其投资额就越大,理论上获得的收益就越多(泡沫越大),当收益没有达到预期或收益很少甚至为负数时,不变的债务就会压垮借贷人。

  债务是一把双刃剑——既可以协助你让财富成倍(倍数即为杠杆率,买房20%首付即是1:5的杠杆,40%首付即是1:2.5的杠杆 )增长,也可以让财富加速毁灭。债务违约对一个国家/经济体来说就是经济危机(现在主要表现为金融危机),对个体来说就是企业/个人经济破产。

  炒房客的破产多是杠杆太高,负债太重,一旦遇到房产调控,房价不涨或下跌都会增加利息负担,若后续融资不畅,现金流断裂即前功尽弃、经济破产。由此推及其他,企业经营/个人生意都是如此,控制好债务,筹备好现金流,让自己活得时间足够长,才有机会翻身直至等到下一个泡沫的来临。

  债务运作好了是蜜糖,运作差了就是砒霜。

  后记:去年十一后,中央统一部署严控房价打击炒房,而在此前游走于各一二线城市的房产投资人暂时性的接盘在高位,能否安然度过这波楼市小周期,比拼的就是它们的现金流筹划能力了,看谁能熬到最后。

责任编辑:由佳 RF13266
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