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用脚投票 中产阶级绝不能去这些城市!

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2016-11-17 15:31:52 来源:融360
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  同事之间,常常会聊到的话题:去哪个城市工作更好?这个问题太大,包含了对城市的多方面期盼:收入高、生活成本低、交通便利、社会福利多等。不同职业的人有不同的需求。立志从事传媒行业的,可能北京更适合;做IT的,深圳机会更多;搞金融的,上海待遇更好。不同收入不同阶层的人,适合他们的城市肯定也不一样。

  有些城市,富人觉得这座城是天堂,而穷人觉得它是地狱。最穷的人无可失去,最富的人不怕失去,所以他们可以更加随性地选择城市。但中产阶级禁不起风险。经济学人杂志智库最新发布的报告显示,作为世界第二大经济体,中国将在2030年前迈入中等收入国家的行列。届时,四分之三的中国人将成为中产。

  不说那些极端情况,咱们就给中产阶级支招,保证你看完就懂了,该去哪些地方,千万要避开哪些地方。

  中产阶级适合去超级城市吗?

  从人口、房价和经济水平看,北京、上海、深圳是中国内地的三座超级城市。北上深到底宜不宜居?统计资料并不充分。但没关系,他山之石可以攻玉。我们可以参考纽约这个样本。美国人口调查局的数据显示,纽约州的家庭中位数收入低于德克萨斯州的奥斯汀、俄克拉荷马州的克里夫兰县这样的地区。而后两者的物价还远远低于纽约。一个奥斯汀的典型家庭,年收入比纽约市的典型家庭高出几千美元,而且房价却不足纽约一半房价的三分之一,甚至相当于曼哈顿(纽约中心行政区)房屋均价的17%。美国人口调查局的一份报告显示,曼哈顿是全美收入差距最悬殊的地方。

  纽约人的住房成本大约是德州人的四倍。可以想象,即使纽约一些家庭的年收入稍高于德州,他们的生活消费能力也是比不过德州家庭的。纽约房价高的原因有很多:政府对新建房屋的严苛限制、租房管制、政治因素对开发融资的阻碍、工会对房屋造价的提高、错综复杂的监管规章等。而且,纽约现有大片的土地未被充分利用。如果这些土地能被合理开发,也能减轻中产与贫困阶层的住房压力。

  在纽约租房,几乎所有的房东或管理公司都要审核申请租房者的背景和收入,一般的要求都是租房者的年收入必须是房租的40倍。换算成月,也就是要求你的房租不能超过月薪的三分之一。其实,就算房东不作要求,你自己也会给自己定一个房租开支限制。生活在大城市,各项开销都毕竟多,如果租金过多,那其他消费肯定要收紧了。

  房价高、房租贵,这不仅关乎你自己的生活条件,而且,住房还关系到下一代成长。有的街区犯罪率高、有的街区公立学校质量差。所以,你只有住在更好的街区,或者让孩子上私立学校,才能给孩子一个安全快乐的童年。而这都需要额外的费用。注意,我说的是纽约。北京、上海、深圳的情况,融360房贷就不多说了。

  最适合中产阶级的城市,是这里

  对中产阶级来说,城市最重要的因素是:

  1、因为中产并不富有,想要追求更好的生活,想要迅速增加积蓄,必须要求低廉的生活成本,交通、住房、购物更便宜。

  2、中产的工作能力还没有达到上层领导的程度,因此必须要求丰富的工作机会,行业多、职位多,跳槽升职加薪更容易。

  空谈数据,并不能帮助我们找到最适合中国中产的城市。所以,我们还是找一个榜样,看看大洋彼岸的美国。

  据Pitney Bowes公司预测,2014年到2017年期间,美国新住户增长率最高的大城市是——休斯顿!

  一份美国市长委员会的研究预测,休斯顿的城市规模在2015年前会超过芝加哥。统计表明,2000年初以来,休斯顿新创造的工作机会超过60万;2008年以来,新增就业岗位26.3万个,这超过了美国其他大部分大都市区。超级城市纽约呢?2008你说呢来,它仅创造了10.3万个工作机会。洛杉矶、芝加哥、亚特兰大、费城等地的总工作机会甚至少于2008年的当地水平。

  公平地比较各地生活条件,按生活成本调整后的薪水,休斯顿为7.5万美元,纽约为5万美元,洛杉矶为4.6万美元。自2005年以来,休斯顿的家庭收入上涨了20%,纽约为14%,洛杉矶为11%。

  休斯顿的崛起深深受益于技术革命。

  休斯顿作为产油区,能源产业一直是经济支柱。近年来,页岩开采技术革命带来了大量的就业岗位:包括科学、工程、数学等。现在,休斯顿的工程师密度已经是除硅谷之外美国最大的了。能源技术革命又带来了制造业、物流业、建筑业的繁荣。物流业的发展体现在对外贸易:休斯顿的港口生意自2000年以来机会增长了4倍,远快于纽约和洛杉矶的。技术工人也非常吃香:自2007年起,休斯顿以每年6.6%的中等技能工作增长率领跑美国所有大都市区。

  休斯顿对城市建设有着不同寻常的开放态度。

  休斯顿的土地政策特别值得中国学习:它和周围地区没有正式的边界,因此土地使用很灵活,能很好地迎合本地需求。发展郊区还是发展中心,这对不少城市都是一个难题。对休斯顿来说,它在保留强大核心区的同时,放开管制,由市场自发建立了一系列中心。休斯顿的市中心贡献了整个区域6%的工作机会,而这比洛杉矶高了数倍。

  开发商获取建筑许可证的审批程序简单便捷,这让新的公寓和联排住宅迅速崛起。休斯顿的住房选择非常多,而绝不仅限于一种住宅形式。据不动产咨询公司Knight Frank 统计,花同样的钱,在休斯顿能买下的空间几乎七倍于旧金山、四倍于纽约。

  休斯顿的规划者允许、鼓励内环和外围的发展,这提高了对那些想住在市中心附近的年轻人的友好度,同时也提供了穷人负担得起的郊区住房。

  “休斯敦之所以繁荣发展是因为它既提供了年轻人在城里生活的地方,也提供了当他们变老时的去处。你变老了并不意味着你必须要离开这城市。”休斯敦大学的区域预测学会会长Gilmer说。

  根据一份地区调查,85%的休斯敦人——包括79%的黑人和89%的拉丁裔——同意“如果你在这座城市努力工作,最终你会成功”的说法。而全美范围内,这种观点只有60%的被调查者认同。

  2000到2013年期间,大休斯顿地区的人口增长了35%,而纽约、洛杉矶、波士顿、费城和芝加哥仅增长了4%到7%。

  外来人口涌入和技术人员的稀缺,让休斯顿的教育事业同样蓬勃发展。休斯敦最大社区大学——孤星社区大学的注册人数在过去5年暴涨了58%,达到了7.8万名学生,而且它预期2018年会达到10万名学生。

  随着经济发展而来的人口 红利也带来文艺界的兴盛。休斯顿在所有主要的表演艺术领域都涌现了大批常驻专业公司,包括歌剧、芭蕾、交响乐和戏剧,并且它的剧院区拥有的座位比除纽约外的任何城市都要多。休斯敦的18个博物馆每年吸引870万游客。

  超级城市阻碍了周边发展,美国人也用脚投票

  美国华人媒体报道,在过去5年里,纽约市人口增加了37.5万人,增幅达4.5%。但从2000年到2010年,美国纽约州的人口只增加了2.1%,低于美国平均水平;而德克萨斯州则是增加了20.6%。美国人口最多的前十大城市(不包含市郊等与城市有紧密联系的大都会区),现在东北部只有纽约、芝加哥和费城3个,而在50年前则是7个。

  可以说,因为纽约吸走了大量人口,导致纽约州其他地区发展被抑制,而德州则相对均衡地发展,全州都吸引了更多外来人口。

  受工作机会、生活成本的影响,居民在不同城市之间流动。经济层面引起的人口迁移,也同样影响了政治——美国大选。

  我们知道,美国总统选举采用“选举人团”投票制度,每个州的选举人票与州人口数量比例呈正相关。人口多的大州,在总统选举中更有话语权。而每个州的人口是变化的,因此美国人离开一个州,去另一个州,就相当于“用脚投票”。

  2008年,纽约州的选举人票是31票,德克萨斯州是34票;2012年,纽约州的选举人票是29票,德克萨斯州是38票。因为纽约州人口增长赶不上美国平均水平,因此纽约州的投票话语权被削弱了。而纽约州历来是民主党的大本营,德州则是共和党根据地,可以说因为居民“用脚投票”,希拉里损失2票,特朗普增加了4票。

  如图所示,在纽约州,除了纽约市、罗切斯特市、奥尔巴尼等几个中心城市之外都支持特朗普。德州,除了南边少数族裔移民较多的大城市,也是大部分地区支出特朗普。

特朗普的农村包围城市战略,真不是吹的。

  与中国不同,美国各州的税率是不一样的。休斯顿位于德州,而众所周知,德州没有个人所得税,德州的平均州税和地税负担是全美第11低的。纽约州、新泽西州、加州则是全美税负前三多的。德州的发展比纽约州好,税率是重要因素。

  加税,很可能阻碍经济发展。所以,美国人给我们的启示是:如果想投资买房,不要去可能开展房产税试点的城市。

  中产阶级选择城市,注意3点

  看了纽约与休斯顿的案例对比,融360房贷要给大家解答中产阶级要去哪里的问题了。这个城市的条件,概括总结一下:

  1、最好有某个行业作为经济支柱,且该行业不是孤立的,它可以带来其他相关产业的发展,有一个或多个顺应新潮流新时代经济规律的新兴产业爱基,净值,资讯。反面例子是某些传统资源城市,严重依赖单一产业,且转型进程缓慢,当地政府依靠投资基建保GDP,没有长远规划。

  2、土地政策比较宽松,给城市发展留足空间,同时允许市场主体、私营企业做充分的自由竞争。反面例子是某些城市的网约车监管制度,养成了大量不思进取的服务态度差的出租车司机,让新兴的便民的商业模式受到限制,那里就没有一个良好的经商条件。

  3、对外来人口友好,不仅有丰富的就业机会,而且就业机会是不歧视外地人的。反面例子是某些城市有不少国企、事业单位招聘要求包括“本地户口”,这就是歧视外地人。

  按照以上标准,排除掉不合格的城市,剩下的就是可供中产阶级选择的理想城市。而在可选城市里,根据自身条件,相信你可以做出适合的选择。

责任编辑:由佳 RF13266
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