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房产中介教父:房地产存3大泡沫 不赞成现在买房

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2016-11-14 08:34:55 来源:中证网
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  今年以来,施永青在多个场合公开评论内地楼市:不想再看到“金九银十”,政府应早点出手;楼市再烧下去是对经济的破坏等。

  “我不赞成大家现在去买房,虽然这可能会影响到我的生意。”中原集团主席兼总裁施永青在受访时坦言。

  这位67岁的“房产中介教父”本已退居幕后,但在中介市场争夺激烈的态势下,选择在去年底火速重新回归一线,带领已经进入房产中介行业38年的中原地产打一场“持久战”。

  施永青对香港楼市和内地楼市钻研颇深,常常发表独到的见解。今年以来,他在多个场合公开评论内地楼市:不想再看到“金九银十”,政府应早点出手;楼市再烧下去是对经济的破坏等。

  国庆期间各地陆续出台了密集的调控新政,对一二线市场的一二手房市场的成交和价格均带来了影响。楼市下一步的趋势是什么?作为老牌中介的中原地产相应举措是什么?如何看待与链家的竞争?带着这些问题,经济观察报独家专访了施永青。

  经济观察报:今年的这一波房地产市场大热,你觉得是什么原因造成的?

  施永青:刚开始跟政府的政策也有一定的关系,降息降准等,银行的钱放出来,借贷的成本下降,社会可以动用的资金增加,与此同时,中国的经济开始才行,实体经济可以投资的机会减小,产能过剩,你没有再投的空间,所以很多资金流进房地产,这在初期对舒缓经济的压力是有好处的。

  其实房地产价格的上升对大部分城市的居民是有好处的,因为中国拥有房地产的居民占有本地人口的百分之七八十,房价上升导致他们的消费能力和投资能力加强。所以地方政府是很乐于看到房地产价格上升的,内需增加,另外地方政府很多的收入来源是卖地收入,房价升了地才能卖出去。

  另外,一些地方的债务、信托产品、私人基金很多都是用房产做抵押品的,如果抵押品的价值下跌,就会引起债务问题,所以房地产价格上升对于解决债务问题也有好处。所以中央出手之前,地方政府乐于看到房价上升的,也不是太愿意去降低房价。

  经济观察报:国庆期间就陆续出台政策了。

  施永青:国庆节前其实中央已经在开会研究,我们一些同事也会被喊去了解情况。了解情况后,会觉得已经(涨得)有点太过分了。到了国庆期间,各地开始陆续出台新的调控政策。另外在广告宣传上,夸大的言辞都不能用了,到部分门店上门检查,还严查预售证,导致一些开发商都不敢开盘了。这次差不多是十几二十多年来最严厉的一次。

  经济观察报:之前你多次喊话警示风险,是觉得房地产泡沫很大吗?

  施永青:其实中国房地产基本上在3个角度都是有泡沫的,第一种是过度开发,开发的量超越了人口的增长,超越了经济增长的需要,去库存是救了开发商,害了老百姓(行情603883,买入)和中小投资者,有些人借钱去投资,风险很大,库存实际还是库存,只是从开发商的手里转移到了老百姓的手上。

  第二个泡沫是过度借贷,一些开发商虽然是上市公司,资产负债率高到80%、90%,甚至是100%以上,那就很危险了,买房子的人也拼命地借钱买房,有些人自己没钱就去借首付贷,一些城市也出现了合资炒房团,前段时间买房子的人,我们看到有相当一部分是炒家。本来政府是要去杠杆,但导致杠杆比以前还高;

  第三个是价格的泡沫,房价过高不匹配普通人的消费能力。

  一线城市的过度开发很容易解决,因为人口不断在增长,但是三四线城市就比较麻烦了,很多三四线城市人口在流失。

  经济观察报:你觉得此轮调控的影响会如何?

  施永青:暂时是治标的,没有治本。想买房子的人还有,只是不允许他们买。一定要让老百姓手上的资金有出路,才会转去实体经济方面投资,但是现在产能过剩、库存过多,那就很难投。治标的话,暂时对价格进行了压制,现在有些城市,我们碰到了这种情况:如果是以较高的价格成交的,相关机构就不允许登记这个价钱,让我们再等等。这个不能从根本上解决问题。

  经济观察报:成交确实减少了。

  施永青:强硬的手段也有一定的作用,现在交易少了,买房子的人做决定慢点了。房子不是消耗性的产品,而是投资性的产品,如果房子便宜了,买房的人反而担心会贬值,所以当房价表面上开始下跌以后,对投资的需求就会带来一定的打压。

  最近二手的交易,在深圳跌了有百分之六七十。一手就跌的更多了,都不开盘了,拿不到预售批文。

  我觉得11月楼市交易依然会小,最坏的时期会不会已经过去了?现在很难确定,但是我觉得跌到这个地步也不会再怎么跌了,现在交易量都只是高峰期的三四成了。

  经济观察报:什么叫表面上的下跌?不是真跌吗?

  施永青:房价开始有些假跌,现在已经出现了真跌,楼价的跌幅还是在10%以内。有房子在手的人很多都不愿意卖,不愿意降价卖,而买家处于观望的阶段。

  经济观察报:行业进入了一个什么阶段?

  施永青:一下子冷了很多,冷风来了,一下子降温了,但是这个冷风到底会有多强呢?如果经济好转,政府对房地产的打压会加重,如果经济增速下滑,反而会松一松手。

  经济观察报:在这样的市况下,你给到购房者的建议是什么?

  施永青:一般大家会觉得手里有资产,比拿现金好,因为大家会担心现金贬值。但是如果太多人集中去炒房,过多资金涌入房地产,造成房价过度上升到离谱的程度,是风险很大的,所以我认为这段时间去买房不太好。

  巴菲特说,人家贪婪的时候你要恐惧点,人家恐惧的时候你要大胆点,现在大家都很贪婪,你需要更谨慎点,人去你取,投资赚钱的机会会多点,如果人人都抢,抢来的会是更高代价的东西。

  尤其是借太多钱的话,风险很大,只有你的房贷占到你的每月工资的40%以下,我觉得才算相对安全。

  总而言之,我不赞成大家现在去买房,虽然这可能会影响到我的生意。

  经济观察报:目前的政策对开发商的影响会大吗?

  施永青:对开发商今年的业绩影响不大,前10个月有些公司都超额完成了任务,现在不卖也不要紧了。但对于我们代理商很麻烦,说好开盘的现在都不开盘了,对于我们代理行业的生意影响很大,因为我们是每个月都要有基本支出的,包括租金等。

  经济观察报:你说对代理行业影响大,会影响到中原吗?

  施永青:我们现在是如果基本上收支平衡的话,尽量不收缩门店。因为我们的对手会“弯道超车”,你想增加市占率的话,希望别人收缩。

  我们的对手去年拿(融)了六七十个亿元,所以有条件烧钱。但是我认为应该按照市场情况调整自己。你看市场一下多了那么多代理公司,链家一下开了1000多家门店,其实也是产能过剩。所以我们现在没有打算弯道超车,弯道有可能会产生意外的。我们想尽量维持收支平衡,不想把规模降的太小,到这一刻是尽量让地方公司自己调整。

  有些公司会比较困难,比如之前的一些电商,很多地方政府不再允许团购的方法,比如房多多、爱屋吉屋、搜房等,对他们的影响会比较大。另外有些从线上发展到线下做的,其实是靠减免租金等行为获取成交,线下没有实际操作能力,本身就没有什么生意,接下来有可能会被淘汰。

  经济观察报:中原的上市计划因大股东阻拦而暂时搁置,现在是什么情况?

  施永青:上市顺其自然,谁让你有这样的伙伴呢?上天的安排把吧。我的运气比较好,遇到了这样的伙伴。我们中原从小做到大,没有用到别人家的钱,所以我们是个自然成长的公司。所以如果能够用到别人家的钱,就用一点,不能用就想方设法活下去。也许没有外部资金在拓展市场的时候会吃点亏,但总会找到办法的。

  经济观察报:这会不会影响到中原和链家的竞争?

  施永青:链家的财政能力比我们强,在互联网方面的投入比我们多,我们短期确实是比较吃亏的,这个需要承认,但是我们不甘心就这样倒下去的,会想办法适应市场、适应对手。我认为我们和链家不同的是,他们是从上到下一体化,我们是每个城市都有自己的尝试,我们是个多元性发展的公司,总有一些人会想到办法的。越是不利的时候越不会和别人打决战,现在是打持久战。

  我们尽量不会收缩门店的,链家有1600多家门店,我们才500多家。但是我们员工人均收入比他们高,我们的盈利比人家好,在市场不好的时候更容易生存。有些公司市场最好的时候也不盈利,现在市场不好了该怎么办呢?

责任编辑:由佳 RF13266
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