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中国房地产市场泡沫到底大吗 仍是较好长期投资品种

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2016-09-07 08:02:30 来源:一财网 作者:郝联峰
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  从全球比较的视野来看,判断房地产市场估值是否系统性高估或低估,是否存在明显泡沫的最主要方法,不是市值/收益比(租金收益率),不是市值/收入比(房价收入比)等指标,而是市值/GDP。每一类资产,其市值占GDP,都有一个全球平均水平。如果某国某类资产占其GDP比重明显偏离全球平均水平,则可进一步研究是发展阶段、发展模式还是国情特色的原因,如果考虑这些因素后还是明显异常,则有可能是该类资产明显高估或低估了。

  房地产总市值占全球GDP

  从全球来看,房地产市值/GDP的正常水平在260%左右,其中住宅总市值占房地产总市值的82%左右,而且发展中国家住宅总市值/GDP与发达国家住宅总市值/GDP大致差不多,都在213%左右(参见表1)。因此,判断一国房地产市场是不是存在明显泡沫,就看其房地产总市值/GDP是否显著高于260%;判断一国住宅市场是不是存在明显泡沫,就看其住宅总市值/GDP是否显著高于213%。

表1 2004年全球主要类别资产占GDP比例

  注:2004年全球GDP为422703.09亿美元,经合组织成员GDP为326758.09亿美元,新兴市场国家GDP为95945.00亿美元。

  中国房地产总市值

  截至2015年,中国城镇人口77116万人,城镇人均住宅建筑面积35平米,则城镇住宅总面积为269.91亿平米。2015年12月商品房销售额为12758.65亿元,商品房销售面积为19242.23万平米,则商品房销售均价为6630.55元/平米(=商品房销售额/商品房销售面积)。考虑到活跃交易的商品房以一手新房和次新房为主,全部商品房均价应比当月商品房销售均价低,假定打九折,则2015年12月商品房均价约为5967.50元/平米。城镇住宅总市值为城镇住宅总面积乘以商品房均价,为161.07万亿元。

  截至2015年,中国乡村人口60346万人,乡村人均住宅建筑面积37平米,则乡村住宅总面积为223.28亿平米。乡村住宅均价约为城镇的1/5,则乡村住宅均价为1193.50元/平米。乡村住宅总市值为乡村住宅总面积乘以乡村住宅均价,为26.65万亿元。

  中国住宅总市值为中国城镇住宅总市值加中国乡村住宅总市值,为187.71万亿元。

  2015年中国GDP为67.67万亿元,则中国住宅总市值/GDP为277%。如果假定中国住宅市值占房地产总市值与全球平均水平相当,则中国房地产总市值约占GDP的339%。

责任编辑:祝玉婷 RF13009
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