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房价与物价为何严重背驰?买房要关注这19个城市!

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2016-08-01 09:35:53 来源:财富管理圈
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  最近,土地拍卖过程不断创出新的“地王”,让那些希望房价回落的人们心灰意冷,房价不败的神话延续。但同时,CPI在6月份回落至1.9%,大家一下子从年初的通胀预期变为对通缩的担忧。为何在货币不断扩张的环境下,物价的累计涨幅远低于预期,而房价却能够一涨再涨呢?

  高储蓄率可部分解释为何物价与房价的背驰现象

  记得麦金农曾在1993年提出中国货币之谜,对于中国发了那么多货币,为何没有发生明显的通胀感到困惑。之后,不少学者进行了各种解释。但我看了之后,觉得解释力度不足。

  中国货币扩张那么多年,前期通胀幅度不大,与金融深化度低有关,即中国在改革开放之初是一个金融很不发达的国家,需要金融像水一样渗透到干燥的泥土里,只要不超过一定浸润度,泥土就不会膨胀。

  1993年之后,中国出现过四次通胀,除1993-1995年属于恶性通胀外,其他三次的涨幅都不算大,属于温和通胀,部分原因与中国高储蓄的经济增长模式有关。中国一直被认为是全球储蓄率最高的国家,高储蓄率成为解释经济高增长的主要因素。所谓的储蓄率就是国民可支配收入中没有被消费掉的部分与GDP之比。国民储蓄等于居民储蓄、企业储蓄和政府储蓄之和。从过去20年的历史看,国民储蓄率经历了不断上升的过程,但1994年后,储蓄率上升主要靠政府和企业储蓄比重不断提高,而居民储蓄占GDP的比重,则一直在20%左右徘徊。

  高储蓄导致高投资,所以,中国过去经济的高增长,主要靠投资驱动,从GDP的构成中也容易看出,资本形成占GDP的比重长期维持在40%以上,这一比例要比全球平均水平高出一倍,相应地,消费占比就比较低了。如果说一个国家制造业的规模远大于消费的规模,属于供大于求,对物价上涨不利,剩余部分就只有低价出口。所以,中国长期以来,都是低物价的出口大国。

  购房在统计上也属于投资行为,虽然大部分人购房是为了自住,实质上是购买耐用消费品。那么,房价为何会一涨再涨呢?

  首先,由于中国土地是管制的,土地的用途被严格限制,如农村的宅基地不能流转,工业用地不能变更为住宅用地。这样以来,住宅用地就相对稀缺。在土地相对稀缺、城市人口流入不断增加的背景下,土地价格就会不断上涨,从而推动了房价上涨。

  其次是在货币超发的情况下,居民从“储蓄养老”这一理念,变为“买房养老”,住房成为中国家庭资产配置的主要品种,这也推动了房价不断上涨。与发达国家相比,中国的公共福利相对不足,这也是中国高储蓄的原因之一,只是中国居民过去把货币作为储蓄,如今把住房作为储蓄而已。

  从2000年末至2010年末的10年间,M2复合增长率为18%,即从12.8万亿扩张到了72万亿,累计增幅达到4.6倍。这10年也是房价涨幅最大的10年,平均涨幅跑赢M2,但CPI累计只上涨了23%。从2010年末至今这五年半内,M2又翻了一倍多,但房价跑赢M2的城市几乎没有了,涨幅较大的主要集中在一二线城市,三四线城市的房价大部分都没有涨多少,西部和东北涨幅更少。

  一二线城市房价之所以还能够出现可观的涨幅,与人口的大城市化和资金流向大城市有关。所以,我曾撰文说,2010年之前,房价上涨主要表现为以人口大规模迁徙为特征的人口现象,2010年之后,中国的房价上涨主要表现为货币现象,即居民储蓄形式的变化,大城市房产作为一种储蓄手段,在货币泛滥的情况下,不仅更多的居民储蓄流向大城市,而且金融资产和房地产的配置比例也进一步提高。

  贫富差距大也可解释物价涨幅不大原因

  中国的贫富差距过大是长期现象,这恐怕与收入再分配制度改革滞后有关。发达国家通常征收的用来抑制贫富差距过大的三大税:房产税、资本利得税和遗产税,我国迟迟没有征收。货币规模的超高速增长,更多的带来富人财产性收入的增长,对低收入群体的收入增长贡献不大。

  为何货币超发会导致贫富差距扩大呢?因为货币超发通常表现为M2增速与名义GDP增速之差扩大,货币超发通常发生在名义GDP下行阶段,因为政府为了阻止经济增速下行而采取宽松的货币政策,经济下行导致工薪阶层的收入增速放缓,但富人阶层为了避免货币贬值,便更多地去配置各类资产,更少地持有现金。在中国,房产是大家首选的配置资产。因此,在货币超发的背景下,富人财产性收入的增长幅度远超中低收入阶层的工薪收入涨幅,故贫富差距便进一步扩大。

  所以,货币超发的结果,最大的可能是收入差距进一步扩大,不仅中国如此,美国等发达国家都有类似情况。由于富人的边际消费倾向远低于穷人,财产性收入的增加不会对富人的消费有多大刺激。穷人的边际消费倾向虽然较高,但因为他们的收入增速下降,故消费的增速也呈现下降趋势。

  对中国这样一个制造业大国而言,外需和内需的增速下降,必然导致产能过剩,因此,PPI已经连续50个月为负,创下历史记录,这也就是CPI难以起来的原因。或者说,中国已经陷入流动性陷阱,M2的高增长会带来房价上涨,但不会带来通胀,从历史看,只有GDP增速上升时,CPI才会起来。

  从可贸易品与非贸易品角度解释高房价与低物价

  可贸易品是指国际间可以进行交易的商品和服务;所谓非贸易品,是指不能在两国间进行交易的产品,一般不能位移和运输,只能在国内生产和消费,通常包括建筑业、房地产业和基础设施等,更多的是在服务业中。

  我之所以要提这个概念,是因为货币流通往往是受限的,如人民币是由央行发行并主要在中国流通,但可贸易品则可以在全球流通。比如,中国是全球大米的最大消费国,但同时也是最大的进口国,中国农民大量进城务工后,中国的粮价没有因此而大涨,因为大米是可贸易品,只要你有外汇,就可以大量进口,且目前进口价远低于国内价。中国三年自然灾害时之所以饿死那么多人,是因为当年中国缺外汇。但房子是非贸易品,不能移动,当国内货币超发,房价大幅上涨之后,供给却没有相应地像生产家电一样大量增加,故房价很难回落。

  这些年来,中国的劳动力价格大幅上升,导致中国部分产业外迁到其他低收入国家,如印度、越南、印尼等,使得中国出口结构中,加工贸易的比例明显下降。所以,货币的供给是当地的,商品的供给是全球的。当中国劳动力价格低廉的时候,大量商品出口美国,美国就指责中国输出通缩。当中国的劳动力价格上升后,曾经是农业大国的中国便大量进口农产品(行情000061,买入),这就使得中国的CPI很难大涨,因为中国CPI中,农产品的权重占比较高。

  不过,CPI中权重偏低的服务价格却在大幅上升,因为很多服务属于非贸易品,或称为限制性贸易品,如保姆的价格这些年大幅上升,而中国又不允许如印度等国的家政服务业向中国大量输出劳务工。因此,更确切地说,中国的通缩是商品通缩,但服务价格,包括各类租金等价格却是在通胀。

  2015年我国的CPI为1.4%,今年上半年上涨至2.1%,这还是在统计局把农产品等权重下调后统计的结果。所以,今天这个时候说中国在走向通缩,似乎不是太准确,比较CPI比去年上涨了0.7个百分点。同样道理,中国的房价也不再呈现普涨格局,去年主要是一线城市房价上涨,今年则是一二线城市房价同步上涨,但三四线城市房价没有涨多少。

  既然通缩和楼市的牛市都是结构性的,因此,物价与房价的背驰现象也不能一概而论。也就是说,通缩是“不完全通缩”,准确的表达应该是“商品通缩、服务通胀”;同时,房价不败的神话也要打折扣,东北、西北的房价就很疲弱。就像股市一样,普涨型的牛市叫大牛市,结构性牛市则可能是牛市的尾巴。

责任编辑:由佳 RF13266
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