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梁朝晖:中国的投资对美国房地产仍然是沧海一粟

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2016-05-16 07:59:39 来源:21世纪经济报道 作者:张涵
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  专访鑫苑置业美国公司执行总裁梁朝晖 中国的投资对美国房地产仍然是沧海一粟

  总体来说中资到美国开发地产的趋势是好的,但是也应该认识到,跟美国的房地产投资历史相比,中国资本还是处于刚刚起步阶段。所以,不能够自恃太高,一定要按照当地的游戏规则进行,多学习。

  在高楼林立的纽约曼哈顿中城,鑫苑地产所在的52号大楼(Tower 52)算不上是最奢华的。这座A级写字楼隐藏在名不见经传的东52街中间,但不管是51街还是莱克星顿,从两个占据纽约要道的地铁口出来,分别走不了一百米就能到达52号大楼。

  事实上,这家总部在郑州、以开发二三线城市住宅为主营业务的地产公司是第一家进军美国市场的中资地产企业。

  早在2007年,美国地产大亨、亿万富翁山姆·泽尔(Sam Zell)将鑫苑地产带到纽约,成为在纽交所挂牌的第一家中国房地产开发商。而如今,鑫苑地产俨然已经是一家专业的美国企业。

  2012年,鑫苑地产宣布独立买下布鲁克林区威廉斯堡街区一块方圆两英亩的废墟,将其改造成拥有216个单元的高档公寓楼,成为了当时纽约地产界最轰动的新闻。2016年,已经成为地标的东河湾(Oosten)项目将在今年下半年完工,而鑫苑地产公司又在年初宣布买下曼哈顿中城炙手可热的地狱厨房(Hell's Kitchen)圈地,开始了项目规划。

  作为鑫苑置业的执行副总裁及其美国公司负责人,46岁的梁朝晖从2012年加入鑫苑地产后不仅操盘了鑫苑在东西海岸的所有项目,还见证了自2013年以来中国资本进入美国地产市场的一大波热潮。

  2004年从沃顿商学院毕业,梁朝晖在多家美国地产公司积累了大量实操经验。中资投资美国地产的冲劲足,但难免遇到融资困难以及操作过程中包括管理成本、团队在内的各种风险。

  “在美国和纽约的国际买家熔炉中,中国的投资仍然是沧海一粟,还有很多值得学习的地方。”梁朝晖指出。

  中资对美地产投资大趋势

  《21世纪》:最近很多中资的开发商、金融机构都进入美国地产市场,纽约尤其出现了不少标志性的大项目,很多出价可能比几个月前上一个买家增加了几千万。你观察到的情况是怎么样的?

  梁朝晖:我们观察到最近这几年中资对美国房地产表现出很大的兴趣,高潮可能是从2013年开始,2014、2015年的增长更加明显,到今年一直还在增加,我们也认为这个趋势还会继续下去。

  参与到这个市场中的不仅有大的金融机构、保险公司,也有国内的大小型开发商。

  目前观察到一些中资机构出价会比较高,从商业角度看,有的价格已经达到了难以收回投资成本的地步。比如,在投资一些老旧酒店资产时,需要很多后期的投入才能把它升级成为一个符合现代需求的酒店或符合市场需求的其它类型物业,这种投入不仅与经济成本有关,更牵扯到当地政府规划、法律甚至劳工市场的特殊性,这样的投入是否能够达到经济效益还值得商榷。

  此外,美国的房地产项目融资也与中国本土不太一样。金融危机后当地金融机构向开发商提供贷款越来越困难。一部分中国开发商与当地机构合作,以此拿到更多本地融资;另一部分中国开发商利用“内保外贷”等国内的融资方法,这种特点成为国内机构的优势,但同时也可能不是最有资本效率的方式。从金融学的角度来讲,股本资金成本是非常高的,从纽约一般开发项目的资本架构来看,1/3到4/10这样的范围为股本投资,剩下的应该是债务投资。债务投资就是在开发过程中,以开发土地作为抵押获得贷款,这样资本回报率比较高。

  《21世纪》:你觉得这些中资开发商在美国面临的比较大的风险是什么?

  梁朝晖:两个风险,一个是运营操作风险,大部分中国开发商没有自己的实操团队,对当地的市场没有把控,操纵起来对当地游戏的规则不太了解,包括许多管理人员并没有管理美国团队的经验。当地事实上有很多问题需要处理,比如如何管理承包单位,承包单位什么背景,等等,这都不是表面上去做一个尽调报告就能研究出来的东西,需要有在这边真正操盘过主流房地产项目的一个团队才能够把它做好。

  另外就是融资的风险,就是刚才讲的,国内来的机构在美国的融资能力有限。

  总体来说,中资到美国开发地产的趋势是好的,但是也应该认识到,跟美国的房地产投资历史相比,中国资本还是处于刚刚起步阶段。所以,不能够自恃太高,一定要按照当地的游戏规则进行,多学习。

  鑫苑的独特定位

  《21世纪》:能不能具体谈谈在美国操盘要注意的情况。比如,最近纽约房地产市场上涨非常快,很多人都认为到了顶点,你怎么看现在的情况?

  梁朝晖:经过金融危机以后,纽约房地产从2010年开始恢复到现在也有六年了。通常来讲,房地产六七年就是一个周期,因此现在需要谨慎,但并不是说整个纽约地产处于崩盘的边缘。其根本原因是,这一轮房市的恢复并非建立在非理性的杠杆之上。

  在经历过2008年的打击后,美国的金融机构非常谨慎,政府监管也越来越严,因此在房地产个人按揭贷款过程中非常谨慎。作为个人投资者,即使在市场上就算你的信用、收入都非常好,申请房屋贷款都是很困难的,因此贷款的数额和放贷比远没有金融危机前那时候那么激进。对开发商的商业型地产贷款也是类似情况。

  但我们也注意到,近期来看,纽约的高端住宅、奢侈类的地产开发已经到了比较高的一个范围。也就是说一平方英尺2500美元以上的住宅,我们认为还是有一定的风险。

责任编辑:由佳 RF13266
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