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房贷世界的纸牌屋

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2016-05-10 05:12:17 来源:时代周报
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  [摘要] 《房债》一书的主要观点:是债务问题导致了美国的经济衰退,而非其他。

  石北燕

  现在国内投资什么最保险?估计99%的人会说“房子”。的确,中国房价连涨了十几年,久到男女老少潜意识里都觉得“房子就等于保值”,甚至“房子就等于升值”—从当年对“一平米竟然要上万块”的难以置信,到如今对宇宙中心“单价十万”的习以为常,每年百分之三四十的升值幅度,谁都知道“疯了疯了”,谁都知道有泡沫,但到底要疯到什么时候,到底泡沫什么时候破,貌似都还是挺遥远的事儿。今年3月份,全国房价的新一轮恐慌性暴涨足以说明这一点。起码现在,大家短期内的预期都还是涨涨涨,买买买,贷贷贷。

  一旦房价下跌,跌到资不抵债,房子完全成了负资产,该怎么办?很多人对这种结局的恐慌,仿佛只存在于最坏的幻想之中。

  历史有太多前车之鉴。近在眼前的美国金融危机,遭遇的正是这种情况。大量房奴由于债务压力过大,还不起贷款,家庭支出下降。有的家庭干脆止赎,房子被银行收走大甩卖,从而导致整个地区的房价下跌,而出于“止赎”的外部性(有债一族的止赎加速了房价的进一步下跌),那些没有贷款的家庭也无端躺枪,房产价值跟着缩水,进一步导致人们的支出减少,引发全国范围的经济衰退。

  这正是《房债》一书的主要观点:是债务问题导致了美国的经济衰退,而非其他。

  关于2008年金融危机的原因有很多说法,最流行的一种就是“银行业观点”,认为是脆弱的金融业使信贷流动出现停滞—因为银行紧缩信贷,导致企业贷不到钱,从而裁员、缩减投资,所以才引发了经济衰退。这个观点被广为接受,所以奥巴马政府选择不遗余力地救银行,以期通过拯救银行来创造就业,拯救经济。

  但《房贷》作者通过数据说明,在美国银行业危机之前,居民的支出就已经减少了。事实上,2006年,美国住宅投资就已经下降到了最低点—这是雷曼兄弟破产的整整两年前。2007年,美国居民在耐用消费品方面的支出也大幅下降。也就是说,人们不愿意再买东西了,家庭支出减少,才会导致企业缩减投资和裁员,从而导致经济衰退,而不是反过来。雷曼兄弟破产以及随后全面爆发的银行危机只是“果”,而非“因”。

  债务在其中扮演了什么角色?就算没有债务,光房价下跌,居民觉得自己变穷了,也会促使其减少消费。实际上,除了前面所说“止赎”的外部性,更重要的一点是,有负债的人和没负债的人面临同样的冲击,只是减少支出的反应程度不一样。同样是房价下跌20%,杠杆率低的人(没贷款)可能只是原来准备去旅游的不去了,准备买奢侈品的不买了,原来消费100元的现在消费80元;而杠杆率高的人(有房贷),可能一下子变成了负资产,不但要砍掉享受性支出,原来正常的三餐都要变成每天吃泡面,原来消费100元现在只能消费10元。负债越多的人相应减少支出的力度也会更大。

  可见,房价下跌对低净值家庭的伤害更严重。正如作者所说,房贷归根结底是“反保险”的:遇到房价下跌时,它保护的是富人(债权人)的利益,而将损失都集中到了穷人(债务人)的身上,从而拉大社会财富的不平等,让穷人变得更穷。

  那么又为什么会出现家庭债务的激增呢?

  资产证券化。

  所谓资产证券化,简单说,就是把全国所有的住房抵押贷款都扔到一个池子里,变变变,变出一个新的东西—抵押贷款证券—再卖给投资者。由于全国的住房抵押贷款都在这个池子里,风险低,同时又有政府的担保,所以投资者都愿意买。慢慢地,那些高风险的住房贷款也开始进入池子,于是出现了“分级”,也就有了次贷危机中的主角“次级债券”的登场。

  资产证券化的出现,直接鼓励了不负责任的放贷。而信贷扩张又导致了房价上涨,很多原本根本买不起房的人开始借贷买房,进一步助长了泡沫—债务在提升借贷人购买力的同时,也增加了更多更大的傻瓜的概率。正如《纸牌屋》(house of CArds)外观宏伟,实际危如累卵,不堪一击。房贷世界的纸牌屋(house of debt)在经济好的时候皆大欢喜,但一旦债务突破临界点,崩溃也就是一瞬间。

  既是债务导致了经济衰退,那么通过救助银行放出更多的债务来刺激经济的做法,无异于把自己再灌醉一次,以此治愈上一次的宿醉。实际上,之所以有泡沫,主要是因为投资者认为债务是绝对安全的,那么要想消除泡沫,就要打破这个循环。《房债》作者提出了一个建议—风险分担式的住房抵押贷款。简单说就是如果一个人买了房子后房价跌了,那么他还贷的金额也同比例减少;而如果房价升了,则他需要放弃一定比例的收益。

  比如首付20万,贷款80万,买了个价值100万房子。如果房价跌了30%,总值缩水到70万,那么你需要还的贷款金额同比降为56万,这样保证你的净值还能有14万,而不至于亏得分文不剩后还要倒贴10万,也就避免了大规模止赎引发的进一步房价下跌。而如果房价上涨,那么当你卖房的时候,所获得收益的比如5%要交给银行。

  这个建议听起来很激进—如果你是不负责任的买房者,凭什么让银行为你买单?但如作者所说,“金融机构永不承担损失的观点是站不住脚的,因为金融机构的工作本来就是承担风险。”当前很多国家包括中国,都在让自己的金融体系向债务融资方向发展,政府对债务融资有补贴,借债成本低廉,这让很多人产生一种错觉:自己持有的资产超级安全,进而加剧了泡沫的膨胀。而责任分担机制下,金融体系向股权型发展,家庭利用金融体系分散风险,投资者通过承担风险获得合理的回报—这才是金融体系本应有的状态。

  尽管作者也承认,他对这个设想付诸实施不抱幻想,但本书的分析和建议为我们提供了一个很好的思路。有人说中国的情况不同,我们购房首付高,杠杆率低,所以家庭债务问题并不像美国那么严重。但不可否认的是,中国的债务问题—无论是政府债务,还是企业债务;无论是债务总量还是增速,都已经到了非常紧迫的状态。债务对于我们来说,永远是一把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。而我们需要在它掉下来之前,做好保护措施,防止梦魇变成现实。

责任编辑:苗绍华 RF13498
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