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一条数据狗的上海买房攻略:7万左右的房涨的快

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2016-05-06 09:41:09 来源:一财网
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  疯狂的春天

  年初,上海的房价一夜沸腾,到处都是月上涨百万的房子和日跳价十万的交易,以及人满为患的房地产交易中心。上月某日我打开滴滴快车,刚输入虹口,居然发现自动补出“虹口区房地产交易中心”, 而且排名第一。。。。。。

  数据狗的俺自然去找分析报告了。但然而看起来大多有关地产的数据分析都比较宏观,比如整个深圳的库存和买卖的关系,银行的政策和股市的兴衰对房价的影响,各个城市的房价和收入比如何等等。

  作为一个小市民,俺狗的问题就是那么直白: 哪里涨的快?!

  有没有更性感一点的回答呢?!

  下方大量文字预警。。。

  别跑,等你点赞呢,先放个图润润眼。

房价增长

(去年上海的房价增长地图)

  技术准备

  有许多房价网站,有些乱的就像论坛,信息杂糅,也有些虚假繁荣,重复率很高。比如一套房子都能出现好几次,还有很多已经关闭的交易仍然挂在网上,价格还是n年前的。

  链家和搜房数据相对准确一些,但链家只做精做深一线城市,且早几年的数据不多,也没缺少租房数据(旧主页有丁丁租房的连接)。相比搜房网是历史久远的老牌网站,积淀多,但传说做低房价,数据不准,而且网站的组织比链家乱一些。

  俺用node.js写了个爬虫框架,开始搜房和链家的数据之旅。

  对于房子,宏观而言,至少分为2个大的对象,一是小区,二是房源。一个小区有很多户型,高低、面积、户型、类型甚至年代各不相同,房源则涉及到具体的交易(当然复杂的情况下,一个房源在不同的时间能有多次交易)。每次交易有很多细节的信息,甚至细到最后一次看房的时间,一个月内看房的次数等等,但亲身经历告诉我,这些很细的指标有时也少登记漏登记,准性没那么高。

  细的也不多谈了,总之经过多次爬取或清洗,我的数据库里存了几张表,比如链家网的表有两张:

  小区表:小区名字,经纬度,边界信息,建成年代,物业公司,开发商,绿化率,容积率,楼房数,房间数,12个月的房价变化等。

  交易表: 所属小区,总价,均价,面积,户型,楼层,房龄,装修,七天里多少人看过,历史上度少人看过,已经完成 &;历史上交易时间等。

  提前说一嘴,链家和搜房的数据是有所滞后的,正在交易的房子,很多已是过去的价格了,而已成交的房子,成交的时间要倒退几个月才是发生交易的价格,何况为了避税,很多人在签署交易价格的时候会做低房价。

  2000万上海人有几套房子?

  从链家爬取的小区信息非常详细,包括每个小区楼房的数量和房间的数量,其实搜房也有这些指标,估摸是从政府拿到的,因为即使某个小区没有交易,这个小区的数据都还有,从这个数据,我count了上海房间总量,约600万左右,上海的人口是2000万,平均3点几个人是能有一栋房子的。

  这应该比较符合直觉吧,三口之家都应该有房,只不过有些人有几套房子,而有些人挤隔板房。

  政策的影子

  所有正在交易的的房子里,89平的房子离奇的多,这是为啥呢?

  这个答案很简单,有一个政策是: 90平米以下契税征收为1%,90平米—144平米契税为1.5%。144平米以上为3%,所以地产公司肯定料到,愿意住90平和144平以上一点点的的人,肯定愿意为了避税,忍忍住小一点的房。所以,这就是这个曲线的中间和右边的有两个峰值的原因,而40-50平还有个峰值,老房子的标准大小就是这样。

老房子标准

  此外,这个政策出现在2006年,诨名“7090政策”,当年政府出来抑制房价上涨定的(2006年恰好也是近年来商品房建成最多的一年)。为了验证这个,我们列一下2006年之前房屋面积的分布(还是有几个小波峰,毕竟数据取自正在交易的房源,并非全量的房子,所以契税政策还是会对交易政策产生一定的影响):

7090

责任编辑:由佳 RF13266
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