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司法拍卖房馅饼与陷阱:64万买百万房产不是梦

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2016-05-06 08:56:57 来源:第一财经日报
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  法拍房的 “馅饼”与“陷阱”

  价格比市场价低近两成,且不受限购约束,法拍房今年以来受到热捧,互联网公司也早已向传统拍卖行宣战

  “我司有多套优质房产出售,单价为市场价的8.4折,产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里,究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房(下称“法拍房”)。

  “我们已经协议转让了2套较小户型的住宅,还剩下4套,将进行法拍。”发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示,因为这几套住宅都是大户型,出手不像小户型那么容易,“一般来说,司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场,但在法拍前,债权人也可以选择公开不良资产信息,协议转让,手续和法拍一样。”

  《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示,今年以来,法拍房一改去年的萎靡,出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖,另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报记者表示。

  法拍房最吸引人的是低价,一般只有市场价的八成左右,而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过,“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报记者表示。

  64万买价值百万房产不是梦

  法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物,尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外,民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如,上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者,他其实是小贷公司的,因有开发商无力偿还抵押贷款,公司便诉至法院,查封了该开发商抵押的房产。

  在司法拍卖过程中,通常会出现3个价格:评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线,如果竞买人的最高应价没有达到保留价,该应价不发生效力,也就是流拍了。

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

  换句话说,评估价为100万元的房子,保留价最低为80万元,如果流拍,每进行一次重新拍卖,最高可以再降价20%,如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买,那么最终的成交价可能只有64万元。当然,为了避免流拍,委托人通常会将保留价作为起拍价。

  更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示,2016年3月,全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处,环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元,是2月成交额的2.1倍。

  对比今年前3个月的数据可以发现,涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低,3月份的起拍折扣率为81.33%,系3个月以来的最低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表示,市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。

  数据还显示,3月份的变现折扣率为88.76%,环比增长4.63%,系今年以来的最高点,反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示,江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高,涉诉房产成交价格上涨明显。

  冯美云表示,去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价,今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交,“竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。”

  “房产市场的热度反映在司法拍卖上,主要表现为围观数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表示。

  “投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑,一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者表示。

  法拍房也有“坑”

  法拍房不受限购约束,在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。因此,实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

  深圳的黎先生告诉本报记者,他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房,没想到,原屋主人拒不“挪窝”。

  还有媒体报道称,广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产,且顺利过了户,可在收房时,原房主以不知情为由,据不交房。沓先生找到法院申请强制执行,法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。

  “‘不交吉’被业内戏称为‘不着急’,意思是法院只负责拍卖,具体的交接自己搞定,所以,个人购买法拍房时一定要认清是否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。

  此外,法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

  实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下只有一套房产的,往往不予执行。

  所以,遇到唯一住房的问题就比较麻烦,所幸的是,2015年5月,最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

  “法拍的商铺有时也会出现风险,商铺一般是一小格一小格的,一层楼做出200个房产证,每个房产证对应5~8平方米不等,买受人拿着这个房产证去找商铺时,有可能找不到具体位置。”方伟忠说。

  法拍房的门槛也不低,按照法院的要求,购房者必须一次交付全款,不能贷款。

  门口的“野蛮人”

  但凡受到关注的事物,互联网公司必然不会放弃商机。

  司法拍卖原先有三种模式,一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所,拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。

  近两年,随着互联网的崛起,网络司法拍卖横空出世,最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月,2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次,成功处置标的物总金额约1200亿元。

  阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在“第二届网络司法拍卖研讨会”上介绍说,网络司法拍卖的成交率约为84%,比传统的拍卖高了20个百分点,溢价率40%左右,比线下多一倍,处置周期由6个月缩短至2~3个月。

  除了效率外,网络司法拍卖“零佣金”的特点彻底改变了当下的拍卖格局,即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下,拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。

  据了解,去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元,这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前,全国已有28个省(区、市)超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。

  网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说,拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。

  “当初,《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现,所以,网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带,法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行,淘宝不具有执行拍卖的主体资格,如果说淘宝只作为交易场地,那么,淘宝司法拍卖的主体是谁?按照《拍卖法》等法律法规规定,法院也没有司法拍卖的主体资质。”他说。

  淘宝司法拍卖对此的解释是,阿里拍卖始终是技术平台和服务平台,法院始终是司法拍卖的委托主体,阿里拍卖致力于助力司法改革,助力于司法阳光化。

  事实上,关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖,但在第二届“网络司法拍卖研讨会”上,最高法执行局执行督导室主任何东宁透露,网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着,网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。

责任编辑:李丽梦 RF13188
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