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中国楼市已发出了最危险信号 政策牛市或结束

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2016-05-04 11:30:21 来源:商业见地网 作者:刘晓博
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  [导读] 中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示,2016年4月,全国100个城市(新建)住宅环比上涨居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。

  中国指数研究院5月1日发布的百城价格指数显示,2016年4月,全国100个城市(新建)住宅环比上涨居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。

  此前领涨中国楼市一年半之久的深圳,新房环比涨幅只有2.84%,位居第12名。北京、广州、上海则分别位居14名、30名和32名。

  一线城市突然“熄火”,最重要的原因是出台了严厉的“3.25”新政,其中尤其以深圳、上海力度最大。其实苏州、南京、武汉等也有类似调控措施出台,只不过比较温柔,而且这三个城市此前涨幅较小,所以4月房价涨幅进入了前十名。

  仔细观察前10名城市,你会发现一个好玩的现象,除了厦门、南京、珠海、武汉带有独立上涨的特征,其他6个城市都不是本地需求驱动的,而是旁边“老大哥”挤出效应带动的。

  深圳的力量似乎最为强大,带动了中山、东莞和惠州三个城市的楼市(珠海其实也有深圳因素存在)。惠州楼市历来是深圳投资客的天下,大家屡套屡战,韭菜割都割不完。从大亚湾到亚婆角到巽寮湾到双月湾,铺天盖地的海景房80%都卖给了深圳人。每到周末、春节,在这一带街上跑的车,基本上都是粤B牌照。

  为什么深圳人这样喜欢惠州?原因很简单,海景房实在太漂亮,价格实在太低。

  东莞虽然夹在广州深圳之间,但房价明显呈现三个台阶:靠近深圳的镇最贵,然后是市中心,靠近广州那边的反而较低。所以,东莞无论是经济和楼市,都是深圳的延伸和补充。

  中山位于珠江口西岸,照理说应该是广州的小弟。但深中通道概念炒了10年,前往中山买房子的外地投资客,仍然是深圳为主、广佛为辅。

  昆山和苏州当然是上海投资客的最爱。昆山本来就是苏州的一部分,分开说其实没有多大意义。我在此前的专栏中分析过,上海专宠苏州,最多给南通点雨露恩泽。至于无锡、湖州、嘉兴,都很难从上海那边获得显著的利益。苏州这些年自身人口增长也非常迅速,金融体系里拥有的资金非常雄厚,跟天津、重庆、杭州是一个重量级,超过南京。所以苏州楼市兼具“自己NB+邻居NB”两大特征,可以长期看好。

  廊坊很有可能是过去5年里风头最健的地级市,资金总量5年增长了150%,财政收入5年增长了接近200%,小学生人数5年增长了40%。这样的城市,房价不涨才怪。廊坊这么N,关键是人家有两大郊区,一个叫北京,一个叫天津。尤其是北京市政府东迁之后,廊坊的“北三县”已经在北京眼皮子底下,燕郊这类地区距离北京市政府,比西城区还近。

  这样一分析,问题就很清楚了。这轮中国房地产的政策牛市,第一阶段是深圳一枝独秀,第二阶段是一线城市全面上涨。现在进入第三阶段,一线城市开始调控,购买力转移到了周边城市,造成了一线城市卫星城的大涨。

  但要命的问题来了:一线城市成交量急剧下跌,新房价格开始涨不动,二手房开始微调。在这种情况下,卫星城的火爆转瞬即逝。靠独立因素走强的部分二线城市,比如南京、厦门、武汉、合肥,以及兼具本地因素的苏州,还能涨上一阵子。但整体而言,没有了一线城市的领涨,行情已经进入了后半程。

  我的判断是,一两个季度之后楼市将趋冷,大部分城市房价将进入僵持、观望状态。除非国家再度放松一线城市楼市的管控,否则这轮政策牛市有结束的危险。

  为什么这么说?除了楼市自身的规律,还有一个因素,这就是央行货币政策在转向。在CPI走高的压力下,央行已经开始控制流动性。习总刚刚主持的政治局会议也提到了“要关注物价变化”。

  不过从长远看,中心城市优质住宅仍然值得投资和长期持有。只是从短期看,房地产在一两个季度之后,有趋冷的可能。对此,大家要有清醒的认识。

责任编辑:申雪娇 RF13056
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