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“营改增”了 100万房屋可以少交税2400元

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2016-05-03 09:06:07 来源:第一财经日报
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  “营改增”是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保行业税负只减不增。

  对于普通的购房者而言,“营改增”后,大家无疑最关注个人买房是否要多缴税?

  国家税务总局副局长汪康称,过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了,过去征营业税5%,现在改为增值税还是5%。

  如果按照这个说法,那么对于购房者实际上是降低了税负。以一套100万的房屋为例。过去征收营业税5%时,如果房价是100万元的话,100万乘5%,交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话,是100÷(1+5%)×5%=47600元,少交税2400元(在不考虑城建税、教育费附加、地方教育附加情况下)。

  这意味着原来营业税负担是5%,“营改增”以后的税收负担是4.76%。

  “过去100万是含税价,现在增值税按照不含税价来征税,税基不一样,所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加,而且还略有降低。”上海链家市场研究总监陆骑麟告诉第一财经记者。

  记者同时还注意到,“营改增”方案也体现了“因城施策”方针,对于北上广深之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  而对于四个一线城市,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  “如果购房者在一线城市购买一个非普通的2年以上的次新房,之前是免收营业税(但实际上房东会因此涨价),而从本月开始要征收增值税,虽然看起来对购房者是增加税收,但是对于房价却有调控作用。”陆骑麟指出。

  对于购房者而言,“营改增”无疑降低了购房成本,于房企而言也是有所利好。银河证券认为,实行“营改增”后,可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税,计税基础是企业的含税销售额,而增值税为价外税,以不含税的增值部分为计税基础,企业取得增值税专用发票可以抵税,解决了生产链条中重复计税的问题,对大多数房地产企业起到了减负的效果,但也对企业的发票管理提出了更高要求。

  按照新税制,不动产租赁服务、销售不动产和转让土地使用权,税率由5%营业税改为11%增值税,不动产可纳入增值税抵扣。由于建安、设计等成本纳入抵扣,会激励开发商增加精装修房屋供给,转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

  而房地产商成本支出中,占比较大的土地成本可以纳入差额扣除,这有利于降低房地产行业税负。

  此外,按照“营改增”前的方案,房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税,而“营改增”之后,只需按3%的比例预缴增值税,这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率,对于现金回报率较高的企业来说,利润的上升空间会更大。

  显然,这样也大大降低了房企的资金成本。

  中金公司一份研究报告指出,实施“营改增”后,房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税),下降幅度约为15%。

  值得一提的是,实施增值税后,购置商业地产等不动产,将和购置设备一样进行增值税抵扣,这将鼓励商业地产的投资与持有。因为相比住宅地产,商业地产库存压力更大,“营改增”的全面铺开将为商业地产的发展创造有利的政策环境。

  今年4月,财政部副部长史耀斌曾表示,新增的不动产,是可以作为进项税抵扣,但如果投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话,企业也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。

  “由于我国的房地产税制体系仍然存在许多问题,除了对房地产企业的重复征税较为严重外,对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善,相信可以促进国内房地产市场健康发展。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。

责任编辑:由佳 RF13266
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